上周四，本報(bào)樓宇熱線（88258599、82075047）對(duì)購(gòu)房者近期關(guān)注的購(gòu)房熱點(diǎn)方面，請(qǐng)法律人士進(jìn)行了“支招”。另外，許多市民表示，近期也有許多項(xiàng)目即將交付，不知在入住時(shí)該注意哪些方面？

記者隨后采訪了多位專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)于入住時(shí)容易遇到的問(wèn)題進(jìn)行了采訪。

“兩書(shū)”不可少

【案例】平度市尹先生在當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)了一套商品房，去年底在交付時(shí)開(kāi)發(fā)商未向他出示《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)兩書(shū)）。后來(lái)他才得知，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)有義務(wù)提供“兩書(shū)”。隨后他要求開(kāi)發(fā)單位出示“兩書(shū)”，但仍遭到拒絕。在向房地產(chǎn)主管部門(mén)投訴后，該開(kāi)發(fā)商受到了主管部門(mén)的處罰。

【提醒】市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局的有關(guān)人士指出，按照有關(guān)規(guī)定，“兩書(shū)”應(yīng)當(dāng)視為商品房購(gòu)賣(mài)合同的附件之一，也是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的一種承諾，與合同具有同等的法律效力。開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)必須向購(gòu)房者提供“兩書(shū)”，并加蓋企業(yè)印章。開(kāi)發(fā)商未提供“兩書(shū)”的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕辦理房屋交接手續(xù)。

配套須完善

【案例】今年4月，膠州市宋女士接到開(kāi)發(fā)商的入住通知，通知她攜帶合同、身份證等材料到售樓處辦理接房手續(xù)。隨后她來(lái)到該小區(qū)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)仍有工人施工。小區(qū)道路還未完全鋪好，她踩著高低不平的黃土路來(lái)到自己的房子內(nèi)，又發(fā)現(xiàn)了房?jī)?nèi)的水龍也是滴水未見(jiàn)。

【提醒】有關(guān)法律人士認(rèn)為，商品房在交付時(shí)不但要具備合同約定交付條件，而且還應(yīng)當(dāng)具備購(gòu)房者入住的基本條件。對(duì)于這些情況的判斷，除了可以查看開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供這方面的證明文件，如房屋竣工備案表等。另外，購(gòu)房者還有一個(gè)直觀的判斷條件，便是交付的房屋是否達(dá)到可以立即裝修、入住的基本條件。

如宋女士遇到的情況，小區(qū)道路未硬化，生活用水都沒(méi)有，房屋因此不能達(dá)到交付的基本要求。

賠付有規(guī)定

【案例】日前，市民姜先生剛剛拿到自己新房的鑰匙，可是，這套房子是在延期交付整一年后才辦理入住的，而開(kāi)發(fā)商向他賠付的延期交房違約金還不夠他承擔(dān)一個(gè)月的房屋租金。對(duì)此開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，他們已經(jīng)按照合同約定來(lái)履行賠付義務(wù)。而姜先生認(rèn)為，造成違約責(zé)任過(guò)低的原因在于，當(dāng)初簽訂的合同是開(kāi)發(fā)商早已單方面約定了延期交房的違約責(zé)任，不容購(gòu)房者來(lái)變更的。目前他與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾仍未解決。

【提醒】有關(guān)法律人士認(rèn)為，一般情況下，在出現(xiàn)合同違約情形時(shí)，合同約定有違約責(zé)任的，雙方按照合同約定承擔(dān)賠付義務(wù)；合同沒(méi)有約定違約責(zé)任的，雙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠付。

但是，對(duì)于姜先生的入住遭遇，雖然已經(jīng)約定了違約責(zé)任，但是違約責(zé)任過(guò)低，并且是由于開(kāi)發(fā)商單方造成的，姜先生可依據(jù)實(shí)際損失，向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾岢鲎兏贤`約責(zé)任約定過(guò)低的要求。

摘自《青島早報(bào)》

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