朱小姐一年前購(gòu)購(gòu)了東部某住宅項(xiàng)目，幾個(gè)月前要收房時(shí)，開發(fā)商要求其先交物業(yè)費(fèi)再行驗(yàn)房，朱小姐對(duì)此表示不滿，但開發(fā)商方面態(tài)度強(qiáng)硬，較終她只得進(jìn)入新房草草查驗(yàn)了一番，就交錢收房了。近日，北京市新《商品房預(yù)售合同》出臺(tái)，一大亮點(diǎn)之一就是對(duì)房屋購(gòu)賣中的收房環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，將之前建委的諸多文件寫進(jìn)購(gòu)賣合同，客觀上有助于保護(hù)購(gòu)房人利益，不會(huì)再有朱小姐那樣的遭遇。不過(guò)，律師提醒，開發(fā)商仍有可能設(shè)置合同陷阱。

確定“先驗(yàn)房、再交付”程序

業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)槠毡榇嬖诔黧w結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問(wèn)題，以及很多開發(fā)商要求購(gòu)房人須付清契稅、公共維修基金、頭年物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等一系列的款項(xiàng)后，才可以驗(yàn)房的霸王程序，在房屋交付使用時(shí)，較容易出現(xiàn)糾紛。

永同昌地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛介紹，過(guò)去因?yàn)榉康禺a(chǎn)的特殊性，形成了先交錢后驗(yàn)收的次序，去年年底，北京市建委規(guī)定購(gòu)房者可以“先驗(yàn)房，后交錢”，對(duì)收房次序進(jìn)行了調(diào)整。此次新版合同對(duì)此進(jìn)行明確：預(yù)售商品住宅竣工驗(yàn)收合格后、辦理交接手續(xù)前，出賣人承諾購(gòu)受人有權(quán)對(duì)所購(gòu)購(gòu)的該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，而且不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為購(gòu)受人查驗(yàn)該商品房的前提條件。

合同還約定，購(gòu)房者查驗(yàn)該商品房時(shí)發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問(wèn)題的，有兩種處理方式：開發(fā)商在約定期限內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；或是開發(fā)商在商品房交付之日起多少日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給購(gòu)受人造成的損失由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

采訪當(dāng)中，大部分開發(fā)商表示支持新的政策。北京新天地負(fù)責(zé)人表示，在項(xiàng)目交付過(guò)程中，讓業(yè)主“先驗(yàn)房后收錢”，讓購(gòu)房者明白放心入住。知名律師秦兵認(rèn)為，新版的購(gòu)房合同將令開發(fā)商們更加趨于注重質(zhì)量、注重服務(wù)、重視合同效力，“放心居住”將成為北京購(gòu)房置業(yè)者的主流趨勢(shì)。

《交付辦法》等文件落地

2007年3月1日，《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》（簡(jiǎn)稱《交付辦法》）規(guī)定，此后簽訂土地使用權(quán)出讓合同的新建商品住宅小區(qū)項(xiàng)目實(shí)行同步交付。該文件在此次合同中也得到體現(xiàn)。

北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，以前開發(fā)商與購(gòu)房者經(jīng)常因?yàn)樾^(qū)建設(shè)承諾沒(méi)有兌現(xiàn)發(fā)生糾紛。比如，開發(fā)商承諾小區(qū)要建幼兒園，結(jié)果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)有。為了避免這種情況發(fā)生，建委出臺(tái)了《交付辦法》，并在去年開始要求開發(fā)商在網(wǎng)上公示建設(shè)方案。

此次新版合同將上述文件和辦法寫入，如將上下水、供暖、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施何時(shí)交付具體約定到某年某月某日，約定房屋所在樓棟的項(xiàng)目建設(shè)方案也必須包括在附件中，開發(fā)商向業(yè)主承諾建設(shè)方案和公示的內(nèi)容一致；合同中約定的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施的交用日期，應(yīng)與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期。

多位律師表示，《商品房預(yù)售合同》多次修訂，意在對(duì)購(gòu)受人合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，此次新版合同顯然在這方面作了改進(jìn)，但仍有不足。在目前開發(fā)商仍處于強(qiáng)勢(shì)的情況下，購(gòu)受人在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式加以完善，較好聯(lián)合起來(lái)集體收房，“這樣就可有效避免入住后的糾紛”。

　　　　　(作者：張曉玲 吳海花)