案·情·回·放

　　我的住房咋個(gè)突然變“性”了？

　　“我哪里想過什么土地性質(zhì)方面的事嘛！”說起這個(gè)問題時(shí)徐小姐真是欲哭無淚。原來徐小姐在２００４年底在城中區(qū)購(gòu)得一套電梯住宅，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，雙方約定開發(fā)商于交房后六十天內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證。但是迄今徐小姐已在新房居住半年，開發(fā)商卻遲遲沒有辦理相關(guān)證書。更為氣惱的是她在追蹤產(chǎn)權(quán)證時(shí)卻被告知，由于她購(gòu)購(gòu)的屬于在綜合性用地上修建的房屋，所以只能辦理商用房產(chǎn)權(quán)證，也就是說按照我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》，該房屋只有五十年的使用權(quán)，和住宅用房七十年的使用權(quán)相比較，整整少了二十年。

　　徐小姐得知這一消息后一下子懵了。事先購(gòu)房子的時(shí)候沒有任何人告訴徐小姐有關(guān)房屋的土地性質(zhì)的問題，她以為房子修成住宅就是住宅了。到現(xiàn)在徐小姐還沒想通：“雖然說五十年后我很有可能就不住這個(gè)房子了，但是開發(fā)商憑什么差我二十年的使用期限呢？”

　　律·師·說·法

　　購(gòu)房土地性質(zhì)要看清

　　徐小姐所遭遇的購(gòu)房糾紛的根本問題在于她購(gòu)購(gòu)的是“商務(wù)住宅”而非“住宅”。兩個(gè)稱謂雖只有兩字之差，而其本質(zhì)卻根本不同。頭先，“商務(wù)住宅”是一種既可辦公又可居家的特殊產(chǎn)品，是一定時(shí)期內(nèi)一定市場(chǎng)環(huán)境下的特殊產(chǎn)物（今年起，這種產(chǎn)品已經(jīng)被叫停，不容許再打這種擦邊球）；“住宅”則是專為解決安居使用的純居家產(chǎn)品，使用性質(zhì)界定得非常明確。其次，根據(jù)什么樣的土地修建什么樣的房屋的規(guī)定，“商務(wù)住宅”的土地屬性多是綜合性用地，使用年限是被政府限定了的五十年；而“住宅”的土地屬性就非常單純，就是居住用地，使用年限是７０年。就徐小姐遭遇的變故來說，購(gòu)賣雙方在告之和詢問上均有過失，但盡管如此，并不能影響雙方成功交易的事實(shí)，更不存在開發(fā)商差她二十年房屋土地使用期限的說法，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的價(jià)值與其房屋土地使用性質(zhì)及使用年限也難以界定存在偏差，尚構(gòu)不成欺詐（因?yàn)殚_發(fā)商并未向其承諾產(chǎn)權(quán)證是７０年）。

　　另外，目前，由于法律法規(guī)未對(duì)若土地使用年限不同房?jī)r(jià)應(yīng)如何處理作出規(guī)定，而且商品房?jī)r(jià)格受土地成本、建筑成本、開發(fā)成本、市場(chǎng)因素等許多方面影響，因此購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)僅以土地使用權(quán)的實(shí)際年限未達(dá)到住房土地的法定較長(zhǎng)年限為由，要求解除合同或者降低房?jī)r(jià)是難以得到法律支持的。

　　相關(guān)鏈接

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓較高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

　　律·師·?！?p>　　房子價(jià)值有多少土地壽命可決定

　　在當(dāng)前，其實(shí)還有許多消費(fèi)者在購(gòu)房過程中，并不關(guān)心土地的使用性質(zhì)，而開發(fā)商一般也只有在購(gòu)房者詢問時(shí)才予以回答，這往往容易給購(gòu)房行為埋下糾紛隱患。雖然現(xiàn)在像徐小姐遭遇的“５０年商務(wù)住宅”不再允許銷售了，從規(guī)劃到銷售，商和住盡管也已界定得非常明確。但是，隨開發(fā)用地的閑置，土地使用年限依然會(huì)縮減。容易導(dǎo)致購(gòu)房者所購(gòu)的房屋，花的是現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格，擁有的卻是幾年前甚至更長(zhǎng)時(shí)間之前就在開始計(jì)時(shí)的土地，一來二往間白白損失房屋使用年限不說，還在交易價(jià)格上受到委屈——因?yàn)?，從理論上來講，購(gòu)房者的購(gòu)房金包括建筑物成本、土地成本和開發(fā)利潤(rùn)，開發(fā)商在確定售房?jī)r(jià)格時(shí)頭先考慮的也是建筑成本和土地成本，而土地成本則與土地所處的口岸位置和土地的使用年限密切相關(guān)，因此，同一種使用性質(zhì)的土地使用年限不同會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)不一樣，使用年限少，房屋價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)減少。

　　因此，購(gòu)房者在簽定購(gòu)房合同前不僅要注意查看“五證”，還一定要注意土地使用權(quán)證上載明的使用性質(zhì)和使用年限。 文／趙霏雯　王雪

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