自今年8月光大銀行推出固定利率以來(lái)，各家銀行目前都在積極醞釀推出新的房屋貸款理財(cái)產(chǎn)品。面對(duì)固定利率貸款、雙周供、個(gè)人循環(huán)貸款，甚至近期風(fēng)傳的建行即將推出的“固定利率+浮動(dòng)利率”、“固定利率分段”等貸款模式，專(zhuān)家提醒消費(fèi)者，選擇房貸產(chǎn)品，切勿盲目跟風(fēng)。

　　●步精算：銀行加息影響到底多大

　　無(wú)論選擇固定利率房貸還是傳統(tǒng)的浮動(dòng)利率商業(yè)貸款，消費(fèi)者賭的都是銀行是否“加息”。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究分析：假設(shè)未來(lái)仍加息，每次的幅度均為0.27%左右，那么再次加息后房貸的優(yōu)惠利率增加僅為0.23%。以貸款額為50萬(wàn)、10年期為例，選擇等額本息還款法與固定利率相比，十年利息總額增加了4912元，分?jǐn)偟矫總€(gè)月，月供僅增加了41元。由此可見(jiàn)，輕微的加息對(duì)消費(fèi)者的實(shí)際貸款增加影響并不大。

　　如果假設(shè)未來(lái)央行利率穩(wěn)定或者是降息，選擇固定利率貸款則相當(dāng)于您的貸款被銀行套牢，那樣一來(lái)，每年都將付出比實(shí)際應(yīng)付出的更多的利率。因此，房貸消費(fèi)者在考慮固定利率能夠規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要考慮到一旦降息帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　●步權(quán)衡：各種房貸產(chǎn)品的差異化優(yōu)勢(shì)

　　雙周供較省錢(qián)，固定利率抗風(fēng)險(xiǎn)。

　　通過(guò)以上測(cè)算分析可以看出，雙周供由于加快了還款節(jié)奏，相應(yīng)縮短了還款期，較之其他房貸品種而言，是較節(jié)省利息的貸款模式。同時(shí)在月供水平上，與其他三種還款方式相差無(wú)幾，每月僅相差20元左右。而固定利率在現(xiàn)實(shí)狀態(tài)下利率總額較高，在月供上也沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)可言。它的優(yōu)勢(shì)主要在預(yù)期央行的加息周期內(nèi)才會(huì)顯現(xiàn)。

　　固定利率多限制，浮動(dòng)利率有優(yōu)勢(shì)。

　　固定利率是銀行今年推出的貸款新品種，但相比傳統(tǒng)的浮動(dòng)利率它有四點(diǎn)不利因素和限制，頭先貸款期限較多僅為10年，這對(duì)于資金實(shí)力較弱的頭次置業(yè)者和投資置業(yè)者來(lái)說(shuō)，都不太適用。，相比浮動(dòng)利率較基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠幅度為15%來(lái)看，固定利率的優(yōu)惠幅度僅為10%，這點(diǎn)可以看出政府加息后仍給與房貸較大的優(yōu)惠空間，增長(zhǎng)幅度很小。因此，在房貸利率不出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的情況下，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)預(yù)期負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)處于合理的接受范圍內(nèi)，無(wú)需依靠固定利率來(lái)規(guī)避；第三，固定利率房貸提前還款需要交納違約金，與之相對(duì)的是，浮動(dòng)利率違約金在現(xiàn)階段仍給與免交的優(yōu)惠；第四，固定利率只針對(duì)新增貸款進(jìn)行辦理，對(duì)于已貸款客戶(hù)現(xiàn)階段還不能將浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)換為固定利率。

　　建行近期確定的固定利率分為三檔，即3年期、5年期和10年期，基準(zhǔn)利率分別為6.09%、6.21%和6.57%。同時(shí)根據(jù)申貸者的資信狀況、收入情況等不同存在10%的下浮空間，即較低為5.48%、5.59%、5.91%。

　　針對(duì)日前有媒體報(bào)道建行即將推出四種全新的固貸模式（“完全固定利率”、“固定利率＋浮動(dòng)利率”、“固定利率分段組合”以及“固定利率＋浮動(dòng)利率分段組合”）記者日前從建設(shè)銀行房貸部門(mén)獲悉，建行已經(jīng)確定推出固定貸款利率，只是具體執(zhí)行時(shí)間尚無(wú)確定安排。

　　●第三步抉擇：不必死盯一種模式

　　一年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻出，這讓在房地產(chǎn)交易中不可或缺的角色———銀行也做出了相應(yīng)的動(dòng)作來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)變化。雖然今年的兩次加息對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期產(chǎn)生了較大影響，但是經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的分析測(cè)算可以看出，無(wú)論是哪種房貸模式都存在其自身的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，中原地產(chǎn)分析人士指出，房貸消費(fèi)者無(wú)需為了等待某些銀行固定利率的執(zhí)行而暫緩購(gòu)房計(jì)劃，延緩辦理貸款的時(shí)間，更不能盲目跟風(fēng)。

　　專(zhuān)家建議：如果您的貸款額度大，那么貸款期應(yīng)該較長(zhǎng)，顯然固定利率的較高貸款期10年就不能滿(mǎn)足要求，您可以選擇雙周供或等額本金+提前還款的方式來(lái)加快還款速度，限度的規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)；如果您的貸款額度較小，從金額上加息的風(fēng)險(xiǎn)就已經(jīng)得到了較好的規(guī)避，您同樣可以通過(guò)提前還款等方式降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率。

（北京青年報(bào)/鄭杉杉）

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