跟白菜蘿卜賣法不同，購房是大事，賣房是小事，但由于形勢不好及開發(fā)商日子不那么好過，以致賣房也成了大事。兩件大事碰到一塊，購房人怎么辦呢？先看開發(fā)商怎么賣房，從賣法里做好購房的篇文章。

　　目前開發(fā)商的賣法有什么異樣，哪些賣法里有玄機，如何對付瘋狂折扣，特價房，如何看待開發(fā)商的種種附銷售，如何看好精裝修里的貓膩，如何確認開發(fā)商房源空置的真實情況以不至于被“開發(fā)商的弱勢房型套牢”，如何為自己的房子上個保險等等，都是你從開發(fā)商的賣法里尋找的要素。

　　1、目前開發(fā)商不尋常的賣法及如何識破其中玄機：

　　辦法可以列舉出來，關(guān)鍵看內(nèi)容。比如“無理由退房”，是完全無條件的還是約定了部分定語，如“**年無理由退房”“退房期間的用資費用是按存款利率還是貸款利率來計，計算方法是復利還是單利，起算期是從交付還是簽訂合同時起，手續(xù)費用歸誰負擔”“如果到時房主找到下家或開發(fā)商給出了下一個購家，轉(zhuǎn)讓合同如何約定”“由于無理由退房還涉及到用房，即你已經(jīng)用了這個房子一段時間再退，開發(fā)商如何收取有關(guān)費用”“是否約定入住前才能有效退房”“因為你有退房預期而延緩辦證等，中間潛在損失或相關(guān)費用風險（如契稅還原為救市前水平，如利率上調(diào)執(zhí)行標準以權(quán)證為依據(jù)，如手續(xù)費上漲等等可能的情況）如何承擔”，總之一個簡單的五個字營銷將讓你有可能背負幾年時間的官司才能消停。

　　2、如何對付瘋狂折扣：

　　由于競相折扣刺激銷售，所以從廣告里你將看到的是“數(shù)字的比拼”，這個時候你應該從這幾個方面去認識：折扣基價確定是否合理，折扣基數(shù)是否存在一定的扣除項目，有些開發(fā)商折扣是以毛坯標準的房價計算的，裝修則另算，如果裝修額外計價，那么你應該看清裝修成本支出，稅費歸誰負擔。再比如，折扣房是開發(fā)商所有可售房源還是指定的，開發(fā)商往往通過評價與市場銷售階段性總結(jié)后確定折扣房源，這些房子有不足之處，本身在訂價的時候就比正常出售的房源單價要低，甚至有的實施的“一口價銷售”，必須看清，并且反復對比看其是否存在合理的性價比。再有開發(fā)商為了短期回款有可能推出大幅度的折扣，這個時候注意時間限制，由于你要在非常短的時間確定是否交訂及購購，所以許多重要問題容易被忽視，越是“有利可圖”的時間，越是要慎重。

　　3、如何對付“特價房”：特價房實際是一種極端折扣銷售，一口價以及極低或相對非常低的單價，你只有選擇購與不購的權(quán)利沒有選擇房源的余地，或者選擇空間非常有限。目前的市場供應中，以特價房進行營銷的主要設(shè)想在于：吸引人氣、刺激短期銷售、銷售弱勢房型、短期回收現(xiàn)金、釣魚式銷售?？纯春笕N情形，弱勢房源特價出售，你當然是在保持合法性前提下，注意房子是否有漏洞，銷售條件是否完全具備，結(jié)合自己的消費力來決定是否接受開發(fā)商的特價要約。短期回收現(xiàn)金的開發(fā)商推出特價房對消費者才是完全有利的行為，可以通過房源質(zhì)量看出來，如果選擇面非常大并且房型存在戶型差異，則可證明這一點，當然你也可以從開發(fā)商的實力與既往品牌來判斷。較重要的一環(huán)就是開發(fā)商通過“特價房”來執(zhí)行“釣魚式營銷”，因為通過特價吸引來的人群基本都有很強的消費意愿，但充任魚餌的特價房往往數(shù)量少，開發(fā)商可能告訴你賣完了，也可能是次品戶型，但完全有價格上的吸引力 (論壇 新聞)，當開發(fā)商的種種理由告訴你無法得到特價房的時候，可能因為開發(fā)商的服務非常周到，現(xiàn)場氣氛非?；钴S，你心動了，轉(zhuǎn)而求其次，選擇了另外的房源，但開發(fā)商非常給你面子，折扣幅度非常大，中計了，所以在這種購法下你一定還是堅持我給出的“年前年后購房的“三大紀律”“八項注意””。

　　4、如何看待開發(fā)商的附銷售：

　　開發(fā)商為了轉(zhuǎn)移房價焦點矛盾而開展“附銷售”，比如購房車，比如換購，即你購他的新房，他回收你的舊房，比如購房消費卡并且這個卡可以通吃大部分商家，比如購房戶口，比如購房入學資格，比如購房修，等等不一而足。對于附銷售，主要分清三個點，一點是附的物資索要發(fā)票、確定價格是否離譜、是否完稅、取得方式（即你拿來用的條件及辦證或其他通行費用支出誰來承擔），購房成本在合同中如何確認等。個點是將附的物資等通過市場評價給出一個價格，從房價中將其剔除，再拿單一房價與其他同類產(chǎn)品進行類比，從而做出合理決斷。第三個點是采取附銷售的，物資存在價格是否實在的問題，其他的如入學資格戶口等等，則涉及到你是否要繳交相關(guān)費用的問題，是否確實享受到日后才會兌現(xiàn)的那些好處等等，如何在合同中保障這些內(nèi)容。

　　5、如何看好精裝修里的貓膩：

　　兩種情形，一種是開發(fā)商賣的就是精裝修成品房，這個時候你無法分清裝修支出與購房支出，只能一鍋端，那么開發(fā)商有可能將樣板間與精裝修出賣房區(qū)別對待，有可能將有關(guān)稅費減免寫進了房價。再比如對毛坯標準的購房修，樣板間的配置是否計入，不可移動的約定標準是什么，是否將裝修菜單進行公證后寫入合同附件，材質(zhì)及用工發(fā)生變化如何約定違約責任與損失賠償，計稅成本中精裝修部分如何界定，開發(fā)商給出的價格里是否包含有這一部分內(nèi)容等等。

　　6、如何確認開發(fā)商房源真實性：

　　現(xiàn)在網(wǎng)絡管理比較健全，可以在房管部門公布的網(wǎng)絡查明房源的可售量及備案時間及相關(guān)資料，從而避免出現(xiàn)購房中開發(fā)商借助促銷開出的種種“不良行為支票”，如前述。另外從現(xiàn)場擺放的五證原件也可以看出開發(fā)商是否透明銷售，合法銷售。

　　7、為自己的房子上保險：

　　現(xiàn)在市場嚴峻后格式合同少多了，但不排除變相格式合同以及大量附件化，什么意思呢，當你不愿意簽訂格式合同的時候，開發(fā)商給出許多經(jīng)歷大量時間洽談的附件資料來進行約定，這些附件結(jié)果成為盯子戶的個體證據(jù)，所以盡量使用格式合同，對空白條款進行認真的寫入。再一個就是帶律師購房不失為一個好辦法。

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