租售比的不平衡，會(huì)帶來住房的空置。（資料圖片）

一邊是市民感嘆房價(jià)持續(xù)上漲，一邊是購了房子卻不好出租。購與租之間，投資者該如何選擇？

鄭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，住房均價(jià)與上年同期相比上漲5.3%，與上月相比上漲0.7%。面對(duì)近年來上漲的房價(jià)，筆者發(fā)現(xiàn)，“租售比”這個(gè)概念日漸被看中。

租售比 地段和配置影響租售比

具體到鄭州該怎樣算租售比？舉個(gè)例子，北環(huán)某小區(qū)一套120平方米的住房，目前售價(jià)3000元/平方米，月租600元(帶部分家具)，合每平方米租金5元。租售比約1∶600，是1∶300的國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。

以上這個(gè)例子只是教大家該如何計(jì)算“租售比”，從而知道自己購房出租這種方式投資房子是否有發(fā)展空間。實(shí)際上，每一處租房價(jià)錢都是不一樣的，即使同一套房屋，帶不帶家具也決定了出租房屋的租金，所以不能一概而論。

據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份鄭州小戶型的月租為300元/套至1000元/套，單間的價(jià)格為80元/套至400元/套。

新樓空置 投資風(fēng)險(xiǎn)正在加大

租售比的不平衡，會(huì)帶來住房的空置。

一位李姓房地產(chǎn)商告訴筆者，從1998年他開始投資房地產(chǎn)業(yè)，至今房屋價(jià)格一路上漲。但過去是賣一套入住一套，如今是賣七八套才會(huì)入住一套。入住率不斷降低的較主要原因在于很多樓市投資者購購的房子并沒有租出去，這在以收取租金或轉(zhuǎn)售為主要獲利方式的樓市里顯示投資風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大。

投資慣例 收益率低于4%不劃算

按照國際慣例來看，租金售價(jià)比的合理范圍，是根據(jù)資金的長期收益率確定的。

如果把購房視作一種長期投資，那么1∶300至1∶200的租金售價(jià)比，折算成長期投資的年收益率，大約是4%至6%，而商業(yè)銀行年利息在3.33%左右。由于房產(chǎn)還有房價(jià)上漲形成的增值收益，因此4%至6%的收益率是比較合理的。但如果租金售價(jià)比低于1∶300，則意味著收益率低于4%。以目前的長期國債收益率為基準(zhǔn)，低于4%是劃不來的。據(jù)介紹，目前美國房產(chǎn)的年收益率在5%左右。

何謂“租售比”

所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

鐘欣
來源：市場報(bào)

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