我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓有諸多限制性規(guī)定，如未取得土地使用權(quán)證書的不得轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬有爭(zhēng)議的不得轉(zhuǎn)讓等等。房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)這些規(guī)定有清楚的了解，避免在實(shí)際操作過(guò)程中引起法律的否定性評(píng)價(jià)，并產(chǎn)生損失。
上訴人（原審被告）：萬(wàn)順（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司
被上訴人（原審原告）：湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司

一、基本案情
萬(wàn)順（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)順公司）于1994年12月30日取得湖南省長(zhǎng)沙市五一廣場(chǎng)東牌樓項(xiàng)目70年的土地使用權(quán)，并于1995年7月 14日取得該項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)證。此前的1995年2月26日，萬(wàn)順公司與原海南開元國(guó)際大酒店（以下簡(jiǎn)稱開元酒店）簽訂了《合作開發(fā)長(zhǎng)沙市五一廣場(chǎng)東牌樓舊城區(qū)協(xié)議書》約定，萬(wàn)順公司為發(fā)展商，開元酒店為投資商，雙方負(fù)責(zé)人組成開發(fā)指揮部，開元酒店負(fù)責(zé)人為指揮長(zhǎng)，萬(wàn)順公司負(fù)責(zé)人為副指揮長(zhǎng)。雙方派員組成東牌樓舊城區(qū)辦公室，負(fù)責(zé)完成拆遷、安置過(guò)渡、報(bào)建、項(xiàng)目日常管理工作。萬(wàn)順公司委派進(jìn)入辦公室的工作人員的工資由開元酒店負(fù)責(zé)。萬(wàn)順公司盡全力支持協(xié)助開元酒店解決有關(guān)事項(xiàng)。該項(xiàng)目萬(wàn)順公司獲得開元酒店支持的合作費(fèi)用為420萬(wàn)元，該款為項(xiàng)目過(guò)戶給開元酒店后的價(jià)格。萬(wàn)順公司在收到開元酒店支付的合作費(fèi)用后，應(yīng)在三日內(nèi)將該項(xiàng)目的正式紅線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證、拆遷調(diào)查資料等一次性交給開元酒店，并辦理項(xiàng)目過(guò)戶到開元酒店名下的所有手續(xù)，費(fèi)用由萬(wàn)順公司承擔(dān)。開元酒店負(fù)責(zé)該宗土地的拆遷、安置、過(guò)渡、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、商品房銷售等管理工作。萬(wàn)順公司的利潤(rùn)已從開元酒店支付的420萬(wàn)元合作款中體現(xiàn)，開元酒店擁有此項(xiàng)目的全部所有權(quán)。雙方均在協(xié)議上簽字蓋章。1995年5月12日，萬(wàn)順公司與湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱開元公司）簽訂《合作開發(fā)長(zhǎng)沙市五一廣場(chǎng)東牌樓舊城區(qū)協(xié)議書》約定，萬(wàn)順公司委派進(jìn)入辦公室的工作人員的工資由萬(wàn)順公司負(fù)責(zé)。該項(xiàng)工程規(guī)劃建筑面積批準(zhǔn)為28000平方米，除償還安置面積外，商品房面積雙方分成比例為3：7，即萬(wàn)順公司得30%的房屋產(chǎn)權(quán)，開元公司得70%的房屋產(chǎn)權(quán)。后期開發(fā)費(fèi)用由開元公司負(fù)責(zé)。 1996年7月30日，萬(wàn)順公司與開元公司簽訂《關(guān)于將長(zhǎng)沙市五一廣場(chǎng)東牌樓舊城改造項(xiàng)目交開元公司獨(dú)立開發(fā)的協(xié)議》約定，該開發(fā)項(xiàng)目的土地現(xiàn)已拆遷至尾聲，由于萬(wàn)順公司客觀上無(wú)力對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行投入，雙方協(xié)議萬(wàn)順公司退出合作，項(xiàng)目由開元公司獨(dú)立承擔(dān)。萬(wàn)順公司從合同簽訂之日起，將項(xiàng)目的全部資料交開元公司，項(xiàng)目的一切權(quán)益歸開元公司所有。此項(xiàng)目萬(wàn)順公司的所有投入，包括萬(wàn)順公司取得土地使用權(quán)所交土地出讓金30萬(wàn)元，項(xiàng)目前期工程費(fèi)用90萬(wàn)元，投入拆遷費(fèi)用300萬(wàn)元，共計(jì)420萬(wàn)元，由開元公司在三日內(nèi)全部付給萬(wàn)順公司。即日起由開元公司辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用自理。上述協(xié)議簽訂后，開元公司向萬(wàn)順公司支付了340萬(wàn)元。開元公司開發(fā)建設(shè)時(shí)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但土地使用權(quán)權(quán)屬仍在萬(wàn)順公司名下。至1998年底，開元公司無(wú)力開發(fā)，導(dǎo)致拆遷安置住戶上訪省、市政府。1998年10月22日，湖南省長(zhǎng)沙市人民政府專門召開了關(guān)于處理萬(wàn)順公司東牌樓項(xiàng)目拆遷安置問(wèn)題的會(huì)議，并形成了長(zhǎng)府閱（1998）55號(hào)會(huì)議紀(jì)要，主要議定事項(xiàng)為：一、由市國(guó)土局、市拆遷辦牽頭，督促萬(wàn)順公司盡快對(duì)東牌樓用地進(jìn)行開發(fā)，安置被拆遷居民和單位；二、為確保用地開發(fā)和啟動(dòng)，由湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院解除對(duì)該宗用地的凍結(jié)，由市規(guī)劃局收回開元公司已過(guò)有效期的規(guī)劃用地許可證，。五、如萬(wàn)順公司不能解決好東牌樓開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置問(wèn)題，由市國(guó)土局對(duì)該公司非法轉(zhuǎn)讓土地的行為進(jìn)行處罰。1998年11月8日，湖南省長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱拆遷辦）與萬(wàn)順公司簽訂協(xié)議書，約定拆遷辦負(fù)責(zé)與市政府聯(lián)系后，請(qǐng)市政府協(xié)議組成一個(gè)審計(jì)班子，對(duì)開元公司的前期投入進(jìn)行客觀公正審計(jì)等。但萬(wàn)順公司此后未對(duì)開元公司前期投入予以審計(jì)。開元公司于2000年9月26日和11月23日分別致函拆遷辦并萬(wàn)順公司，稱開元公司對(duì)東牌樓項(xiàng)目經(jīng)過(guò)1995年5月至 1998年11月開發(fā)后，投入了大量的人力、物力、財(cái)力，因故未完成開發(fā)，有關(guān)該公司在此項(xiàng)目上的投入資金，請(qǐng)萬(wàn)順公司盡快客觀認(rèn)定，并制定退款計(jì)劃。萬(wàn)順公司在函件上簽注已收到，待政府出具具體意見后，盡早審核對(duì)帳。 開元公司請(qǐng)求退還投資款不成，雙方釀成糾紛。


2002年2月6日，開元公司向一審法院提起訴訟稱：1995年2月26日，開元酒店與萬(wàn)順公司簽訂合作協(xié)議書，開元酒店出資420萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)萬(wàn)順公司位于湖南省長(zhǎng)沙市東牌樓地段舊城區(qū)的7.475畝土地。隨后，開元酒店出資成立開元公司，開元公司由開元酒店與萬(wàn)順公司合作經(jīng)營(yíng)。有關(guān)開發(fā)建設(shè)事宜獲經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)同意。開元公司向萬(wàn)順公司支付了420萬(wàn)元，并經(jīng)營(yíng)合作項(xiàng)目。至1998年，開元公司累計(jì)投資了1664萬(wàn)元，后因種種原因，雙方合作出現(xiàn)困難。湖南省長(zhǎng)沙市人民政府責(zé)令萬(wàn)順公司開發(fā)建設(shè)，并對(duì)開元公司前期投資進(jìn)行客觀審計(jì)。萬(wàn)順公司已對(duì)開元公司提交審計(jì)的開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值達(dá)3000余萬(wàn)元表示認(rèn)可。開元公司多次找萬(wàn)順公司要求對(duì)帳退還投資，但萬(wàn)順公司均以推諉。為維護(hù)雙方的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決解除雙方的合作關(guān)系，由萬(wàn)順公司返還開元公司投資款1664萬(wàn)元及應(yīng)得收入1683萬(wàn)元，支付占有資金利息800萬(wàn)元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
萬(wàn)順公司答辯稱：開元公司被吊銷了企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，喪失了主體資格，本案應(yīng)駁回開元公司的起訴。本案系合作糾紛，而非借款糾紛，開元公司主張利息沒(méi)有依據(jù)。開元公司自身無(wú)力開發(fā)建設(shè)，對(duì)其投資損失存在過(guò)錯(cuò)，其投資損失應(yīng)由政府部門出面解決，且其投資未形成利潤(rùn)，無(wú)權(quán)要求分享利潤(rùn)。開元公司的訴訟請(qǐng)求均不成立。
另查明：開元公司于1995年5月取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，為中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)和自建房產(chǎn)銷售、租賃。2002年2月7日，開元公司因未參加年檢被湖南省工商行政管理局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 1995年4月22日，湖南省計(jì)委以湘計(jì)基（1995）137號(hào)文件批準(zhǔn)同意開元酒店受讓萬(wàn)順公司東牌樓項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)普通商住樓。1997年2月19日，湖南省計(jì)委湘計(jì)投（1997）042號(hào)文件，即《關(guān)于下達(dá)1997年批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資計(jì)劃的通知》，開元公司開發(fā)建設(shè)的東牌樓項(xiàng)目在此通知所列的投資計(jì)劃之中。開元公司取得了湖南省長(zhǎng)沙市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
一審審理期間，萬(wàn)順公司認(rèn)為開元公司單方面委托審計(jì)部門認(rèn)定的投資成本缺乏合法性，不能據(jù)以認(rèn)定開元公司的投資成本，萬(wàn)順公司在給湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院的函中，認(rèn)同1996年9月湖南省地價(jià)評(píng)估事務(wù)所對(duì)東牌樓用地評(píng)估價(jià)值為28916500元，是出于抗辯湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院低價(jià)拍賣執(zhí)行東牌樓用地，不是萬(wàn)順公司真實(shí)意思的表示，且該評(píng)估目的是為開元公司貸款進(jìn)行抵押所用，具有6個(gè)月期限的限制。一審法院認(rèn)為，萬(wàn)順公司上述異議成立。開元公司為支持其訴訟請(qǐng)求，向一審法院申請(qǐng)要求委托審計(jì)部門對(duì)開元公司與萬(wàn)順公司合作開發(fā)及其獨(dú)自開發(fā)東牌樓舊城區(qū)期間，開元公司對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的資產(chǎn)投入及開元公司退出建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行審計(jì)。經(jīng)一審法院委托，湖南天平會(huì)計(jì)事務(wù)所有限責(zé)任公司進(jìn)行審計(jì)鑒定，結(jié)論為：（1）至1998年11月30日，開元公司合作開發(fā)及1996年后獨(dú)自開發(fā)東牌樓項(xiàng)目帳面開發(fā)成本費(fèi)用為11755693.23元。（二）對(duì)開元公司退出建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，東牌樓土地當(dāng)時(shí)價(jià)值因不能了解當(dāng)時(shí)土地開發(fā)程度及現(xiàn)狀，不能作出鑒定結(jié)論，建議參考1996年9月湖南省地價(jià)評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估結(jié)論28916500元。萬(wàn)順公司對(duì)此鑒定結(jié)論提出異議，湖南天平有限責(zé)任會(huì)計(jì)事務(wù)所針對(duì)萬(wàn)順公司異議再次復(fù)核，出具的補(bǔ)充鑒定結(jié)論為：除開元公司開支于五一路糧貿(mào)大廈的37萬(wàn)元租金無(wú)法核實(shí)，建議當(dāng)事人向法院舉證由法院判定外，其余仍維持原鑒定結(jié)論。一審法院要求開元公司提交上述37萬(wàn)元租金的證據(jù)，開元公司提交的證據(jù)均無(wú)原始憑證，一審法院不予認(rèn)定。故開元公司對(duì)東牌樓項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用為11385693.23元。

二、一審法院的認(rèn)定與判決
一審法院審理認(rèn)為：萬(wàn)順公司沒(méi)有取得東牌樓項(xiàng)目土地使用權(quán)與開元酒店、開元公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。之后，萬(wàn)順公司雖然取得了東牌樓項(xiàng)目的土地使用權(quán)證，但其未完成東牌樓項(xiàng)目開發(fā)投資總額的 25%以上即將東牌樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給開元公司，該轉(zhuǎn)讓行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。因雙方合作及轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，萬(wàn)順公司應(yīng)當(dāng)返還開元公司對(duì)東牌樓項(xiàng)目的開發(fā)投資成本。根據(jù)湖南天平有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)鑒定并經(jīng)確認(rèn)的投資開發(fā)成本為 11385693.23元。萬(wàn)順公司、開元公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)明知房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定，故雙方對(duì)造成上述合作及轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)，但萬(wàn)順公司負(fù)有主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。萬(wàn)順公司應(yīng)當(dāng)賠償開元公司投資成本利息損失的70%。其利息計(jì)算自開元公司退出東牌樓項(xiàng)目之日起即1998年11月30日至清償完畢之日止。因雙方合作及轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，且開元公司自行終止開發(fā)建設(shè)，故開元公司要求分享應(yīng)得收入的訴訟請(qǐng)求不能成立。萬(wàn)順公司系東牌樓項(xiàng)目的所有權(quán)人，亦是開元公司退出東牌樓項(xiàng)目的直接受益人，應(yīng)當(dāng)負(fù)有返還開元公司投資開發(fā)成本和賠償部分利息損失的責(zé)任。萬(wàn)順公司辯稱其已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給開元公司，其接手開發(fā)東牌樓項(xiàng)目系湖南省長(zhǎng)沙市人民政府行政行為所致，應(yīng)追加相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)為第三人參加訴訟的理由不能成立，不予支持。開元公司雖被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但尚未注銷，仍具有訴訟主體資格。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十六條款、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條款第（一）、（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：（一）萬(wàn)順公司返還開元公司投資開發(fā)成本11385693.23元，并賠償開元公司投資開發(fā)成本自19

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