●美國(guó)：加息征稅平抑房?jī)r(jià)

　　美國(guó)的住房市場(chǎng)比較成熟和完善，主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。不過，政府也有自己調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，主要是利率和稅收。為了控制通貨膨脹和防止住房市場(chǎng)泡沫化，美聯(lián)儲(chǔ)在截至去年6月的兩年里連續(xù)17次加息，利率上升增加了新購(gòu)房者的貸款成本，加重了已購(gòu)房者的還貸壓力，并擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間。受加息影響，去年季度以來，美國(guó)住房銷售量下降，價(jià)格回落。

　　在稅收方面，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國(guó)50個(gè)州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門每年定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房?jī)r(jià)格上漲既意味著資產(chǎn)價(jià)值增加，也意味著個(gè)人稅款增加。針對(duì)房屋購(gòu)購(gòu)和出售時(shí)的差價(jià)，一些州政府還征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時(shí)可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠，而出售投資性房屋則不能享受相應(yīng)的優(yōu)惠。

　　美國(guó)政府還規(guī)定，個(gè)人購(gòu)房時(shí)必須說明購(gòu)房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。

　　●法國(guó)：廉租房平衡供求

　　本世紀(jì)初的幾年中，法國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上漲，幾乎增加了一倍。但從2005年開始，法國(guó)房?jī)r(jià)增速明顯放緩。

　　為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，法國(guó)政府大力推行廉租房制度，對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅，并不斷完善房屋租賃市場(chǎng)。同時(shí)，法蘭西銀行還通過加息控制房貸規(guī)模擴(kuò)大。在法國(guó)，廉租房的基準(zhǔn)房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的資金主要來自于政府和地方各級(jí)政府，房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。

　　有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時(shí)頭先考慮的是租房住，從而降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，遏制了需求量的快速擴(kuò)大。由于房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系影響較大，廉租房制度起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

　　此外，法國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅，以免投機(jī)者擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。購(gòu)房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不是法國(guó)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。

　　●日本：“保低放高”區(qū)別對(duì)待

　　日本土地大多為私人所有，住房?jī)r(jià)格基本上由市場(chǎng)決定。但為使大多數(shù)人能夠“居者有其屋”，日本歷屆政府遵循“保低放高”的原則，采取了不少政策性調(diào)節(jié)措施，使不同社會(huì)層次的百姓都能住上與自己經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的住房。所謂“保低放高”是指，政府為中低收入者提供廉價(jià)住房或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者能購(gòu)得起房或者能租得起房，而高收入者的住房問題則由市場(chǎng)解決。

　　日本主要通過立法對(duì)地方政府興建廉價(jià)住房等提供實(shí)物、金融和稅收等方面的支持，以實(shí)現(xiàn)改善國(guó)民居住條件的目的。其做法是：政府出資鼓勵(lì)地方政府興建住房和收購(gòu)住房，然后再以較低價(jià)格出售或出租給中低收入者。依照《公營(yíng)住宅法》，日本政府要為地方政府興建用于出租的住房提供財(cái)政補(bǔ)貼。其中，新建住房費(fèi)用由國(guó)家補(bǔ)貼一半，翻修住房費(fèi)用由國(guó)家補(bǔ)貼1/3。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2000年，日本住宅公團(tuán)累計(jì)建房150萬(wàn)套，用于出租和銷售的各占50%，各地方政府累計(jì)翻修和新建住房210余萬(wàn)套。同時(shí)，住宅金融公庫(kù)累計(jì)為1890萬(wàn)套住房提供了177.4萬(wàn)億日元的融資。大量低價(jià)房和廉租房在日本政府的努力下成功填充了市場(chǎng)，滿足了日本相當(dāng)一部分中低收入者的住房需求。

　　●新加坡：八成人居政府組屋

　　新加坡是一個(gè)人口密度較高的城市型國(guó)家。新加坡政府堅(jiān)持以政府分配為主、市場(chǎng)出售為輔的原則，牢牢掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，既解決了大部分國(guó)民的住房，也有效平抑了房?jī)r(jià)。

　　在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入使用。包括共管公寓等高端公寓和私人住宅在內(nèi)的商品房則是由私人投資修建，并按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去４０多年中，新加坡共修建組屋近１００萬(wàn)套，目前約８４％的人安居在組屋中。而商品房的購(gòu)購(gòu)者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國(guó)公民。

　　在組屋分配方面，新加坡建屋發(fā)展局會(huì)在組屋建成后，按照公平原則進(jìn)行合理分配。符合配房條件的住戶一律排隊(duì)等候政府分配住房，低收入者可以享受廉價(jià)租房待遇，中等收入者可以享受廉價(jià)購(gòu)房待遇。組屋按地段與面積不同，每套價(jià)格從１５萬(wàn)新加坡元（１美元約合１．５２新元）到２５萬(wàn)新加坡元不等。符合條件者，可以向建屋發(fā)展局申請(qǐng)優(yōu)惠按揭貸款。

　　為防止房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，新加坡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。例如，建屋發(fā)展局的政策定位是“以自住為主”，對(duì)居民購(gòu)購(gòu)組屋的次數(shù)有嚴(yán)格的限制。購(gòu)購(gòu)組屋后，屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；在購(gòu)購(gòu)組屋后５年之內(nèi)，不得將其轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。新加坡政府還規(guī)定，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，如果要購(gòu)購(gòu)新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機(jī)多占。對(duì)于商品房，新加坡政府規(guī)定，業(yè)主出售購(gòu)購(gòu)時(shí)間不足１年的商品房，需要繳納高額房產(chǎn)稅，從而有效抑制了“炒房”行為和商品房?jī)r(jià)格暴漲。

　　●俄羅斯：增加供應(yīng)遏制房?jī)r(jià)

　　近年來俄羅斯房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，去年增幅高達(dá)60%，其中頭都莫斯科市去年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了一倍。高房?jī)r(jià)使大多數(shù)俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無(wú)法得到改善。

　　2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了加快危舊房改造，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，使更多普通百姓能夠購(gòu)得起房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房供應(yīng)量不足是造成俄羅斯去年房?jī)r(jià)暴漲的主要原因之一。所以，今年初以來，在政府各項(xiàng)措施的推動(dòng)下，新房供應(yīng)量大幅增加，這對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲發(fā)揮了重要作用。

　　俄羅斯房?jī)r(jià)明顯過高，部分原因是由于房地產(chǎn)商聯(lián)手操控市場(chǎng)價(jià)格。為此，俄檢察機(jī)關(guān)委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對(duì)莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房?jī)r(jià)開展了專項(xiàng)調(diào)查。俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長(zhǎng)阿爾捷米耶夫認(rèn)為，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，官商勾結(jié)進(jìn)行非法交易的情況時(shí)有發(fā)生。因此，人們認(rèn)為政府應(yīng)對(duì)住房建設(shè)用地劃撥進(jìn)行控制，并通過競(jìng)拍形式分配住房用地使用權(quán)。

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