國(guó)家稅務(wù)總局近日表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。專家指出，這一信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實(shí)即將實(shí)現(xiàn)。

    有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在２００８年。對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人表示，開征物業(yè)稅尚無明確時(shí)間表。

    物業(yè)稅的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，業(yè)界眾說紛紜、莫衷一是。有人認(rèn)為物業(yè)稅的出臺(tái)將改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、抑制市場(chǎng)投機(jī)，它的出現(xiàn)將顛覆房?jī)r(jià)；也有人認(rèn)為物業(yè)稅的出臺(tái)必然打入房產(chǎn)成本，這些成本較終還是攤到消費(fèi)者頭上，從而就抬高了房產(chǎn)的價(jià)格。

    對(duì)這一話題，本報(bào)特邀北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王宏新、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任華偉、金達(dá)利房地產(chǎn)綜合研究高端研究員趙釗、上海市君悅律師事務(wù)所律師許海波進(jìn)行討論分析。

    目標(biāo)是“劫富濟(jì)貧”？　

    正方：

    趙釗：可能物業(yè)稅這一次真的是一個(gè)劫富濟(jì)貧的取向，就我們自己作為一個(gè)老百姓，作為一個(gè)業(yè)內(nèi)人來講，都希望會(huì)變成這樣的一種方向。

    反方：

    許海波：稅收有三個(gè)職能，個(gè)是財(cái)政職能，稅收可以增加國(guó)家的財(cái)政收入；個(gè)是監(jiān)督職能――通過稅收對(duì)公民的經(jīng)濟(jì)行為、納稅義務(wù)進(jìn)行監(jiān)督；第三個(gè)職能是作為經(jīng)濟(jì)政策。

    從宏觀角度來講，物業(yè)稅可以影響到房地產(chǎn)的供需總量、供需結(jié)構(gòu)以及市場(chǎng)微觀經(jīng)濟(jì)行為的選擇等方面，我認(rèn)為，國(guó)家考慮這個(gè)問題，更多是從宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)職能上來考慮。

    兩年以前就在談物業(yè)稅的問題，現(xiàn)在還在談，進(jìn)度非常的緩慢。物業(yè)稅的出臺(tái)利益沖突很大，它對(duì)技術(shù)的要求也很高，我們一方面希望住宅市場(chǎng)健康發(fā)展，還是要鼓勵(lì)住宅的消費(fèi)；但是又不希望住宅投資投機(jī)過分，讓市場(chǎng)大起大落。

    因此在物業(yè)稅的制定過程中，要考慮的個(gè)問題就是征稅對(duì)象，向誰來征稅；是征稅范圍怎么確定，哪些是應(yīng)該征的，哪些是不應(yīng)該征的，然后怎么征收。我們國(guó)家的情況相當(dāng)復(fù)雜，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式到現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，有商品房、商貸房、公房還有農(nóng)村房，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，一方面要鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，另一方面要抑制住宅的投機(jī)。

    王宏新：在談到稅收，尤其是稅收政策的時(shí)候，它跟別的政策尤其是跟宏觀調(diào)控政策不太一樣，因?yàn)槎愂照呔哂虚L(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、中立性和公平性。從政策性的功能來講，如果物業(yè)稅是要調(diào)整我們資源占用，應(yīng)該是長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控，而不是短期行為。

    征收稅率要統(tǒng)一？

    正方：

    趙釗：我希望政府能為自住購(gòu)房者的的利益多考慮一下，稅率要低一些，征收范圍標(biāo)準(zhǔn)要高一點(diǎn)，覆蓋的范圍還要循序漸進(jìn)一點(diǎn)。

    反方：

    華偉：事實(shí)上，有關(guān)怎樣征收物業(yè)稅，現(xiàn)在很多地方還不明確，比如，為什么只對(duì)住宅收，對(duì)寫字樓酒店會(huì)不會(huì)也要征收？這些大家都沒研究過。

    而在住宅里面，由于目前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)波動(dòng)很厲害，所以對(duì)房?jī)r(jià)的跟蹤相對(duì)困難，長(zhǎng)期來看成本也很高。我們會(huì)對(duì)怎樣的住宅來征收物業(yè)稅，高端的，大戶型的？但是在上海是一般價(jià)位的房子，在中部地區(qū)就很高端了；長(zhǎng)三角地區(qū)人口密度高，長(zhǎng)三角的大戶型到了新疆、西藏也就很普通了。所以這個(gè)制定標(biāo)準(zhǔn)無法由全國(guó)來統(tǒng)一，要下放到地方政府來決策。

    許海波：我覺得將來如果出臺(tái)物業(yè)稅的話，頭先國(guó)家還是鼓勵(lì)消費(fèi)、鼓勵(lì)自住的；，要解決高空置率的問題，這是資源浪費(fèi)，也使想購(gòu)房子的人購(gòu)不到合適的房子；第三，將來還要根據(jù)國(guó)家的國(guó)情區(qū)分，來制定技術(shù)性更強(qiáng)的規(guī)范，以便政策較后的落實(shí)和執(zhí)行。
    將顛覆高漲的樓價(jià)？

    正方：

    趙釗：我覺得肯定會(huì)有影響。頭先它肯定會(huì)牽涉到房產(chǎn)開發(fā)這一塊，開發(fā)商拿到土地的時(shí)候向、地方付出地租，比如現(xiàn)金地租、承諾地租等，目前我們之所以這么熱鬧地談這個(gè)問題，是因?yàn)樨?cái)政和地方財(cái)政有沖突，物業(yè)稅有調(diào)節(jié)和平衡的作用。其次，就目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)購(gòu)房和準(zhǔn)備購(gòu)房的人群來講，大家對(duì)物業(yè)都是有升值的預(yù)判，因此物業(yè)稅至少對(duì)投機(jī)者有一定的影響，因?yàn)槠涑雠_(tái)肯定會(huì)增加投資者每年收益的阻力。我們更期望物業(yè)稅在未來長(zhǎng)久穩(wěn)定實(shí)施之后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康走向有一個(gè)正面的影響。

    許海波：物業(yè)稅是一個(gè)很大的外力，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的沖擊，我覺得還是要看物業(yè)稅怎么樣設(shè)計(jì)的，如果這個(gè)設(shè)計(jì)真的很嚴(yán)密的話，也不排除市場(chǎng)會(huì)發(fā)生很大的震蕩；如果是比較溫和的話，變化會(huì)慢慢顯現(xiàn)，物業(yè)稅毫無疑問對(duì)這個(gè)市場(chǎng)是有實(shí)質(zhì)性的調(diào)控。

    反方：

    王宏新：，我認(rèn)為它顛覆不了房?jī)r(jià)；，物業(yè)稅是不是實(shí)質(zhì)上能夠增加持有者的持有成本，我持懷疑的態(tài)度；第三，房?jī)r(jià)事實(shí)上是由市場(chǎng)而不是開發(fā)商來主導(dǎo)的。很多人都認(rèn)為是地價(jià)的成本高而造成了房?jī)r(jià)高，而現(xiàn)實(shí)情況是，如果沒有人們的需要，就不會(huì)有對(duì)這個(gè)土地的需要，也就不會(huì)有地王的頻頻出現(xiàn)了。

    這幾年大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，以二手房為例，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲得很快的時(shí)候，政府往往用稅收來抑制需求以達(dá)到房?jī)r(jià)調(diào)控的目的，而這種抑制需求的稅收較后不可避免地轉(zhuǎn)嫁給下一個(gè)接手的人。購(gòu)房者會(huì)想，反正我購(gòu)這個(gè)房子有賺頭，就轉(zhuǎn)給下一個(gè)人，下一個(gè)人認(rèn)為也是有賺頭的。如果你轉(zhuǎn)嫁不了，持有這個(gè)房子就會(huì)增加成本，那就會(huì)抑制需求。但當(dāng)前的狀況是，市場(chǎng)供不應(yīng)求，人們的預(yù)期很強(qiáng)，價(jià)格還一直往上漲。如果漲價(jià)過程的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)稅的成本，那物業(yè)稅的效果自然也不大。

    華偉：短期內(nèi)，物業(yè)稅很難成為主流稅種，也很難成為國(guó)家主要的稅收來源，只是一種試點(diǎn)而已。想要通過物業(yè)稅來降低房?jī)r(jià)是不可能的，但是可以用來改善兩極分化。物業(yè)稅只是用來增加房地產(chǎn)的持有成本，如果這一成本能夠順利轉(zhuǎn)嫁的話，更加起不到抑制房?jī)r(jià)的作用了。

    開征時(shí)機(jī)成熟嗎？

    反方：

    許海波：現(xiàn)在談物業(yè)稅頭先不能回避的一個(gè)現(xiàn)狀，就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康。近三個(gè)月，上海很多樓盤漲價(jià)幅度是非常高的，目前市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的供不應(yīng)求的問題，而是不健康。

    頭先，現(xiàn)在市場(chǎng)里的錢太多、流動(dòng)性過剩；其次，大家的預(yù)期都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲，這導(dǎo)致自住的人反而購(gòu)不到房子，同時(shí)空置率又過高。國(guó)家在這個(gè)前提下出臺(tái)物業(yè)稅的政策，就要考慮對(duì)房地產(chǎn)供需的總量、供需結(jié)構(gòu)以及未來市場(chǎng)變化的預(yù)期產(chǎn)生影響。

    王宏新：從我的角度來講，我比較反對(duì)目前倉(cāng)促開征物業(yè)稅。我一直認(rèn)為我們國(guó)家這幾年的財(cái)政狀況太好了，三季度已經(jīng)基本把全年的任務(wù)完成了。

    有一個(gè)說法是為什么要搞物業(yè)稅，是因?yàn)楝F(xiàn)在的稅種太多了，通過設(shè)計(jì)出物業(yè)稅就可以把各種各樣雜亂的稅收合并一下。我覺得沒必要去找這樣的理由，不該收的就不收，該合并的就合并，不該打著物業(yè)稅的名義向人們來征稅。

    老百姓目前對(duì)于樓市較關(guān)心的兩點(diǎn)，是房?jī)r(jià)太高，政府應(yīng)該解決的是如何讓房?jī)r(jià)趨于合理，如何讓市場(chǎng)的供應(yīng)趨于平衡，在這個(gè)基礎(chǔ)上能夠讓老百姓購(gòu)得起房。個(gè)就是提高收入的能力，這樣才能來購(gòu)房。政府應(yīng)該在這兩個(gè)方面來著手，而不是通過增加持有成本。

    從物業(yè)稅的本質(zhì)上來講，這個(gè)跟政府應(yīng)該做的事情是相違背的，究竟一個(gè)合適的物業(yè)稅開征的時(shí)機(jī)是什么？目前全球２００多個(gè)國(guó)家里面有８０多個(gè)國(guó)家開征物業(yè)稅，這８０多個(gè)國(guó)家都是西方的發(fā)達(dá)國(guó)家，現(xiàn)在老百姓還在擔(dān)心購(gòu)不購(gòu)得起房子，主要的問題是要解決人們購(gòu)房子的問題，而不是讓你不要購(gòu)的問題。

    現(xiàn)在的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有點(diǎn)問題，其實(shí)是把三種不同的問題和三種不同的政策混合在一起造成這樣的結(jié)果。一個(gè)是住房問題，這是社會(huì)問題；一個(gè)是房地產(chǎn)問題，這是產(chǎn)業(yè)問題；一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題。對(duì)應(yīng)的三種問題有三種不同的政策，一個(gè)就是對(duì)住房問題是住房政策，比如２４號(hào)文就是住房政策，屬于民生類、保障類的；對(duì)市場(chǎng)問題就是調(diào)控政策，現(xiàn)在市場(chǎng)高一點(diǎn)就調(diào)控到低一點(diǎn)，市場(chǎng)現(xiàn)在不太景氣我刺激一下；而房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策問題是，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是應(yīng)該支持它發(fā)展還是適當(dāng)限制、分類指導(dǎo)。我們以前恰恰把這三個(gè)問題混在一起，較后沒有達(dá)到一個(gè)目的。如果開征物業(yè)稅的話，希望能夠把這些問題分開來看，需要解決的是哪一個(gè)問題。

    華偉：我們現(xiàn)在頭先要搞清楚的不是怎么收稅，而是收來干什么用。我認(rèn)為盲目借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家來征收物業(yè)稅是不行的，一定要謹(jǐn)慎。

    王宏新：另外，我補(bǔ)充兩點(diǎn)，是我對(duì)物業(yè)稅的預(yù)期。按照我們國(guó)家目前法定的程序，如果要開征物業(yè)稅的話，頭先必須政府向人大來提立法議案。但我們談了３年，到現(xiàn)在為止已經(jīng)證實(shí)了人大還沒有收到政府部門提交的立法議案，也就是說尚未進(jìn)入人大的議事日程?！段餀?quán)法》出來的時(shí)候是經(jīng)過了６、７年的時(shí)間，修改了７稿。物業(yè)稅真正從空轉(zhuǎn)實(shí)，走向試點(diǎn)、走向全國(guó)實(shí)行三到五年都是一個(gè)問題。因此只有當(dāng)物業(yè)稅進(jìn)入了人大的議事日程，才能說明是離我們?cè)絹碓浇?。但從目前的狀況來看，我覺得在３年之內(nèi)，稅務(wù)主管部門能不能提出一個(gè)完善可行的方案都是一個(gè)問題。

     他們?cè)趺词瘴飿I(yè)稅（他山之石）

    中國(guó)香港：

    出租征稅１５％