3月16日央行宣布上調(diào)了商業(yè)銀行對住房個(gè)人貸款的優(yōu)惠利率，并要求上調(diào)個(gè)人房貸頭付比例。該政策一推出，市場反映十分熱烈。這次央行出臺新房貸政策的目的，就是落實(shí) 總理在政府工作報(bào)告中提出的平抑國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲過熱，但是政策的力度相當(dāng)溫和。

應(yīng)該相信，央行對此政策的市場反映會相當(dāng)關(guān)注。但無論效果如何，央行采取進(jìn)一步政策不可避免。而且這個(gè)政策的推出也向市場發(fā)出了一個(gè)明確的信號，政府已經(jīng)決定平抑國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，新的一系列平抑國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的政策會陸續(xù)而來。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)商，僅是以短期及間接的方式來評估這次央行對房地產(chǎn)業(yè)的影響，可能是比較不明智的做法。因?yàn)?，任何政策出臺后都有長期與短期影響、直接與間接影響之分，這次央行出臺的調(diào)整個(gè)人房貸政策，當(dāng)然是直接影響民眾的購房成本，進(jìn)而影響其購房消費(fèi)。

當(dāng)民眾一旦意識到購購的利率風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，其行為預(yù)期就會發(fā)生很大的改變。因?yàn)?，無論是從國內(nèi)民間信貸市場的利率（12%以上）、還是現(xiàn)行國內(nèi)率（利率應(yīng)該是一種平均率）及美國近50年來的利率變化情況來看，利率在10%以上應(yīng)該是十分常見的事情。目前，國內(nèi)個(gè)人住房貸款如此之低，就在于央行管制的結(jié)果。國內(nèi)利率市場化程度提高，利率放松管制，那么國內(nèi)利率也容易上升到10%以上的水平上。

如果利率上升為10%，以復(fù)利計(jì)算，借款100萬，8年后連本付息就得200萬。如果個(gè)人購一套房子總額120萬，頭期付款20萬，100萬住房按揭，按揭時(shí)間為30年，以利率10%計(jì)算，每月付款880元，那么30年加總，這筆100萬的貸款，付款總額為320多萬元。一套房子要支付三套多房子款項(xiàng)。因此，民眾購房時(shí)，要理性地考慮到巨大的利率風(fēng)險(xiǎn)。否則，一旦利率變化，個(gè)人就會承擔(dān)很大的生活壓力。如果民眾計(jì)劃購房時(shí)都能這樣考慮，那么目前市場上虛假的住房需求很快就可得到抑制。還有，這次房貸政策調(diào)整不僅在于讓優(yōu)惠利率回歸到同期商業(yè)貸款利率水平，而且要實(shí)行下限管理。也就是說，今后個(gè)人房貸利率不會固定在央行所管制的基準(zhǔn)利率上，而會由商業(yè)銀行根據(jù)貸款人的信用狀況、收入水平、還貸能力等方面來確定個(gè)人住房貸款利率的高低。可見，這次調(diào)整個(gè)人住房貸款利率不只是數(shù)量上的變化，而是在機(jī)制上改革，讓各商業(yè)銀行根據(jù)不同的貸款人選擇不同的利率水平。在這種情況下，商業(yè)銀行出于自身利益的考慮，會嚴(yán)格對個(gè)人貸款者的審核，個(gè)人住房貸款利率水平提高也就不可避免。這樣必然讓虛假的個(gè)人住房繁榮的需求得到有效抑制。從長期來看，這種貸款運(yùn)作機(jī)制改變將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。

提高個(gè)人按揭貸款的成數(shù)，對購房者來說，肯定會增加個(gè)人承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的壓力，擠壓一些個(gè)人住房虛假的需求。同時(shí)，也會減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。但這些影響與作為不會太大。近年來，國內(nèi)一些商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸成倍增長，不在于按揭成數(shù)高低，而是對個(gè)人住房貸款審查往往是只是形式，如不管個(gè)人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務(wù)所開出所需要的證明就可能辦理。

下調(diào)超額準(zhǔn)備金利率，符合央行推行利率市場化以及準(zhǔn)備金制度改革的初衷，間接讓商業(yè)銀行擁有更多自主性，重新考慮如何使其資源配置更加合理。此次央行調(diào)低超額準(zhǔn)備金存款利率，意在逼迫銀行尋求新的資金運(yùn)用渠道，提升其信貸定價(jià)能力，適應(yīng)利率市場化環(huán)境。

總之，近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它在帶動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走出通貨緊縮，保持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長起到了巨大的作用。但也出現(xiàn)了嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，央行出臺個(gè)人住房調(diào)整政策目的就是要抑制房地產(chǎn)泡沫，讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該對此輪政策調(diào)控有充分的準(zhǔn)備。 　　　　　　(作者：易憲容)