即使地方政府軟性放開限購令，但在當(dāng)前的信貸政策下，仍然難改房市由投資市場向住房市場轉(zhuǎn)變的趨勢。

　　2010年國十條出臺，直到去年10月國內(nèi)住房價格才有些微調(diào)或下降。多數(shù)人認(rèn)為這主要是限購令所致，不過，在我看來，真正起作用的是差別化的住房信貸政策。

　　因?yàn)椋?003年以來房價之所以快速飆升及泡沫吹大，完全是因?yàn)檫^度優(yōu)惠的房貸政策。當(dāng)這些政策改變時，房市發(fā)生巨大變化也是自然;而且當(dāng)前各地出臺的限購令，其基本內(nèi)容超出了2010年央行與銀監(jiān)會出臺的關(guān)于住房差別化信貸政策275號文件及新國八條的內(nèi)容。

　　從2011年國務(wù)院辦公廳出臺的1號文來看，限購令主要有三層含義：一是禁止城市居民購購第三套以上住房;二是限制本地居民有條件購購套;三是居民可有條件異地購購一套。對于這三層含義，275號文及2011年國辦1號文件基本上包括在其中。

　　我們可以看到，這兩個文件是商業(yè)銀行處理個人住房按揭貸款的較新文件。按照文件，無論是本地居民還是外地居民，要想通過使用按揭貸款購購第三套住房是不可能的，這是限購令層含義。層含義是規(guī)定本地居民購購套住房的頭付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。這種政策下，投機(jī)者是不會貿(mào)然進(jìn)入市場的。第三層含義是套住房貸款利率沒有明確，如果按照5年期的貸款利率7.05%的7折優(yōu)惠計算，扣除成本，商業(yè)銀行每一筆這樣的貸款都會虧損。

　　不過，上述兩個關(guān)于住房按揭貸款差別化的文件存在兩個漏洞：一是沒有規(guī)定購購套住房貸款利率優(yōu)惠度是多少，這就必然導(dǎo)致對套房貸利率完全由銀行自由定價。同時，各地方政府為了托市正在打主意要求商業(yè)銀行回到2008年302號文(利率7折優(yōu)惠)條件上，而不考慮當(dāng)前利率水平變化情況。

　　另一個漏洞就是居民異地購購住房的信貸政策是按照套條件出價，還是按照套條件出價，在這文件中沒有規(guī)定。如果有全國性住房信息系統(tǒng)，銀行可以通過這個系統(tǒng)來確定異地購購的住房是套還是套，但是現(xiàn)在，無論是購房者還是銀行都有不少困惑。

　　可見，在現(xiàn)有住房信貸條件下，住房市場只剩下少量住房消費(fèi)者，住房投機(jī)炒作者不敢也不能進(jìn)入市場。因?yàn)?，一是即使購購套住房也可用于投機(jī)炒作，但其頭付上升;二是由于302號文件更多的是強(qiáng)調(diào)銀行自主風(fēng)險定價，商業(yè)銀行為保利潤更傾向于收緊套住房按揭貸款，較終可能導(dǎo)致利率向上彈升。三是個人進(jìn)入貸款的信貸條件要受到嚴(yán)格審查，如果達(dá)不到貸款風(fēng)險定價條件，即使是購購套住房仍然是無法進(jìn)入信貸市場的。

　　我認(rèn)為，即使地方政府可能軟性地放開限購令，但在當(dāng)前的住房信貸政策下，仍然難改房地產(chǎn)市場由“投資”向“住房”轉(zhuǎn)變的趨勢。如果再加上住房稅收的事中及事后調(diào)節(jié)，政府要遏制住房投機(jī)炒作有足夠的政策儲備工具，其能夠起到的作用更大。所以，如何加強(qiáng)差別化的住房信貸政策，添補(bǔ)明顯的漏洞與不足，是保證國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控得以真正成功的關(guān)鍵了。

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