物業(yè)管理單位接受發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)委托進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)從停車場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理方面軟件制度兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)管理單位必須確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)的顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等；停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍欄，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

　　在停車場(chǎng)硬件完善并符合要求后，還應(yīng)依照規(guī)定制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以足一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)的時(shí)間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知給車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，即時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。防止因外界原因造成停放車輛的損害，履行自身善意的管理職責(zé)。

　　車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車輛牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T將車輛停放進(jìn)入停車場(chǎng)的權(quán)利人后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛的行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

　　上述的管理規(guī)范的程序就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人有意不按照停車場(chǎng)的管理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正而導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。

　　深圳在車輛保管方面的法律實(shí)踐?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第367條規(guī)定："保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。"從合同法立法的原意來(lái)看，保管物的交付實(shí)際上就是要將保管物的實(shí)際控制權(quán)和排他占有交付給保管人，但法律條文沒有明確這一點(diǎn)，同時(shí)，如何界定區(qū)分車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系沒有一個(gè)準(zhǔn)確的判定標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際措施及方法，因此，往往只要機(jī)動(dòng)車輛停放在停車場(chǎng)，在司法審判中法官就可能將車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系這兩種截然不同的法律關(guān)系混淆在一起，仍然判定成為車輛的保管關(guān)系。

　　針對(duì)這種情況，深圳的物業(yè)管理專家在2000年起草《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》中，進(jìn)行了專題研究，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第10條："當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。"的規(guī)定，在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》第70條中以授權(quán)立法的形式明確規(guī)定："物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛的保管責(zé)任由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)與車主以書面形式簽訂保管合同，未以書面形式簽訂保管合同的只可收取車位使用費(fèi)。"同時(shí)也明確規(guī)定公安、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門要按照這個(gè)規(guī)定的原則，分別給停車場(chǎng)出具車輛保管或停車位有償使用的許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記手續(xù)，出具不同的發(fā)票和報(bào)銷票據(jù)供停車場(chǎng)使用。

　　目前，為了避免敗訴賠償，深圳許多物業(yè)管理公司停車場(chǎng)取消了車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛停放證，換成為出入憑條或者進(jìn)出記時(shí)牌，在出入憑條和進(jìn)出記時(shí)牌上注明"依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，只收取車位有償使用費(fèi)，而不承擔(dān)保管責(zé)任"。事實(shí)上，無(wú)論是車輛停放證，還是出入憑條、進(jìn)出記時(shí)牌，都是獲得車輛控制權(quán)的一種有效憑證，是保管合同關(guān)系成立的有效證據(jù)。因?yàn)檐囕v沒有這些憑證，停車場(chǎng)是不會(huì)放行的。至于所注明的不承擔(dān)保管責(zé)任，按照《中華人民共和國(guó)合同法》以及《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，這只是一種無(wú)效的格式合同條款，沒有法律的約束力。深圳已經(jīng)有過(guò)這樣的典型案例，在法庭上法官就憑車主持有的這類憑證，當(dāng)庭判決車主繳納5元錢"保管費(fèi)"(其實(shí)車主也可不繳納這5元錢)，停車場(chǎng)所屬的物業(yè)管理公司賠償65萬(wàn)元的車輛丟失損失費(fèi)。

　　物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)車輛保管的條件早已具備，但收費(fèi)沒有體現(xiàn)出質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)原則，仍由政府制定統(tǒng)一的車輛保管費(fèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)約束。因此，為滿足車輛保管市場(chǎng)的需要，必須按照契約自由的原則和質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)原則，通過(guò)車主與物業(yè)管理公司訂立書面的車輛保管合同來(lái)明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，明確車輛保管費(fèi)用的收取數(shù)額和方法，明確車輛丟失的賠償責(zé)任。

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