[開篇語]

隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，"物權(quán)"概念開始深入人心，而沒有業(yè)委會，"維權(quán)"只能成為空談。于是，在以私有財(cái)產(chǎn)為核心、共有財(cái)產(chǎn)為紐帶的現(xiàn)代小區(qū)，業(yè)委會以社區(qū)自治的名義誕生了，卻同時(shí)成為困擾廣大業(yè)主的一個(gè)難題。

如今，部分小區(qū)的業(yè)委會成立時(shí)便"先天不足"，成為開發(fā)商"扶持"下的"傀儡"，這也必然為其后出現(xiàn)的問題埋下隱患。業(yè)委會冷眼旁觀不作為；濫用權(quán)，甚至內(nèi)外勾結(jié)；還有業(yè)委會則"有心無力"，因缺乏專業(yè)知識而功虧一簣……社區(qū)問題研究專家表示，如何規(guī)范、完善業(yè)委會的運(yùn)作機(jī)制，如何提高業(yè)委會依法維權(quán)的能力成為擺在基層自治面前的主要課題。

“賣房人”成為業(yè)主大會籌備組組長，候選人直接晉升成為業(yè)委會委員，籌備組會議也被偽裝成了業(yè)主大會……小區(qū)的業(yè)主們還在為申請成立業(yè)主大會奔走時(shí)，卻不知道小區(qū)的業(yè)委會竟早已悄然“誕生”。

2006年12月30日，閘北區(qū)天道儷晶大廈小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會通過備案，宣告正式成立。2007年3月22日，該備案證即遭撤銷，成立僅3個(gè)多月的業(yè)委會倒臺，這也創(chuàng)造了“史上較短”的紀(jì)錄。5月31日，上海市房屋土地資源管理局下達(dá)行政復(fù)議決定書，認(rèn)定閘北區(qū)房屋土地管理局所作備案的具體行政行為違法。

2年半的時(shí)間，業(yè)委會從無到有，再從有到無，至今依然空白。

　　■籌備業(yè)主委員會

　　組長是“開發(fā)商的人”

位于共和新路上的天道儷晶大廈是一幢獨(dú)棟31層的全裝修小區(qū)，485戶業(yè)主中，小業(yè)主占到了416戶。

2005年年初，在延期交房兩個(gè)月后，天道儷晶大廈小區(qū)的業(yè)主們終于拿到了入戶鑰匙。

喬遷新居后，業(yè)主很快發(fā)現(xiàn)，小區(qū)作為“酒店式公寓”，物業(yè)管理費(fèi)每平方米高達(dá)3.2元，而自己所能見到的就是較基本的清潔和保安，“物業(yè)費(fèi)都被用在哪里？”業(yè)主心里滿是問號，成立業(yè)主大會和業(yè)委會，對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，成為業(yè)主所能想到的先進(jìn)途徑。

同年9月，《組建業(yè)主大會籌備組的公告》、《業(yè)主大會籌備組成員名單公示》等公告接連發(fā)布，5人組成的籌備組正式上崗。隨后選出17名業(yè)主代表。小區(qū)的多數(shù)業(yè)主表示，17名業(yè)主代表中只認(rèn)識王建海，其余人甚至從未謀面。

在次年召開的次業(yè)主代表大會上，業(yè)主王建海見到了籌備5人組，令她大感吃驚的是，籌備組組長張某竟然是購房時(shí)與自己簽訂售房合同的“老相識”。

2006年4月30日，籌備組作出兩個(gè)公告，即《關(guān)于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會選舉方式的事項(xiàng)的公告》和《關(guān)于征求上海市閘北區(qū)天道大廈小區(qū)〈業(yè)主公約（草案）〉、〈業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）〉意見的公告》，要求全體業(yè)主在5月20日前投票選舉業(yè)主委員會候選人，并征詢對兩個(gè)《草案》的意見。5月23日，委員候選人名單公示，包括張某在內(nèi)的7人“榜上有名”。

　　■申請成立業(yè)主大會

區(qū)房地局稱早已成立

沉寂了將近3個(gè)月，業(yè)主大會的成立依然沒有任何眉目。8月17日，劉棟、王建海、嚴(yán)俊等多名業(yè)主在小區(qū)內(nèi)自發(fā)召開了業(yè)主大會籌備會議。劉棟告訴記者，籌備組中，組長是開發(fā)商的人，其余幾人也全是陌生面孔。為推翻這個(gè)非民選的“掛名”籌備組，業(yè)主推舉出代表向區(qū)房地局遞交成立業(yè)主大會的申請。

“此時(shí)，成立業(yè)主大會的主要障礙就在于小區(qū)沒有物業(yè)管理用房。”住戶朱永達(dá)告訴記者，由于沒有物業(yè)管理用房，物業(yè)公司一開始在地下深達(dá)5米的陰冷處辦公，此后才在屋頂加蓋兩間房間作臨時(shí)辦公室。由于沒有可以開展工作、聯(lián)絡(luò)和開會的場所，籌備業(yè)主大會的工作難以進(jìn)行。6月6日，王建海向閘北區(qū)房地局申請落實(shí)物業(yè)管理用房，事隔5個(gè)月之后，再次向市房地局申請行政復(fù)議。

復(fù)議期間，閘北區(qū)房地局答復(fù)稱，物業(yè)管理用房已落實(shí)“設(shè)在半地下層”。“小區(qū)內(nèi)根本沒有半地下層。”王建海提出異議。市房地局調(diào)查確認(rèn)后，區(qū)房地局要求建設(shè)單位進(jìn)行“整改”，并于2007年1月25日核準(zhǔn)了天道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的“調(diào)整方案”。

2月26日，業(yè)主代表再次向閘北區(qū)房地局遞交了成立業(yè)主大會的申請，不料幾天之后，王建海接到閘北區(qū)房地局的電話通知，對方稱“業(yè)主大會和業(yè)委會已于2006年12月批準(zhǔn)成立”。“業(yè)主大會成立，而業(yè)主們完全不知情。”開發(fā)商代表張某竟然也從籌備組組長“晉升”至業(yè)委會主任。

　　■申請行政復(fù)議

區(qū)房地局行政行為違法

在小區(qū)“業(yè)委會”2006年12月3日提交的《業(yè)主委員會成立備案表》中，記者看到，業(yè)主大會的召開日期為2006年5月22日下午，出席會議的有居委會、芷江西路房辦的代表。“選舉結(jié)果”一欄中顯示：“參加大會應(yīng)到人數(shù)487名，實(shí)到人數(shù)314名”，實(shí)收的314張選票中，有效票達(dá)到了308張，選出了7名業(yè)委會委員（此7人正是公示的業(yè)委會候選人），其中張某得到了255票，高票當(dāng)選。而《議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》也以高票表決通過。

“這個(gè)大會其實(shí)就是幾個(gè)人參與，大多數(shù)業(yè)主根本不知情，更談不上參加。”業(yè)主們表示。

在《業(yè)委會委員登記表》中，業(yè)委會主任張某的簡歷顯示，2004年9月至2006年9月的工作單位正是該樓盤的開發(fā)單位———上海天道集團(tuán)。

小區(qū)成立了業(yè)委會的消息立刻引起軒然大波，而其暗中操作讓業(yè)主們深感遭受蒙蔽的憤怒。3月5日，王建海向市房地局遞交了《行政復(fù)議申請書》。3月22日，閘北區(qū)房地局下達(dá)了撤銷備案證的決定，該決定明確了撤銷原因———“備案材料因?qū)I(yè)主委員會候選人的選舉結(jié)果當(dāng)作業(yè)主委員會成員的選舉結(jié)果；把對業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約征詢意見作為對這兩項(xiàng)內(nèi)容表決的結(jié)果。”

上海市房地局5月31日出具的行政復(fù)議決定書中核定，閘北區(qū)房地局對備案材料審核不嚴(yán)，在未查清事實(shí)的情況下出具《備案證》，屬認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。并確認(rèn)“閘北區(qū)房屋土地管理局于2006年12月30日作出的《業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證》（滬閘房第242號）的具體行政行為違法。”

業(yè)委會從無到有，再從有到無，而小區(qū)的物業(yè)管理用房也遲遲未見落實(shí)。7月22日晚，小區(qū)業(yè)主在公寓大堂內(nèi)召開了籌備成立業(yè)主大會的預(yù)備會議，并重新向區(qū)房地局信訪辦遞交了重新組建業(yè)委會的申請。“我們現(xiàn)在就盼著業(yè)委會能夠早日成立。”業(yè)主們表示。

　　[專家分析]

房產(chǎn)商、物業(yè)?，F(xiàn)業(yè)委會不嚴(yán)格規(guī)避難保公平

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上，或者頭套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，并選舉出業(yè)委會委員執(zhí)行業(yè)主大會的決議。記者從相關(guān)渠道獲悉，截至去年，本市共有住宅小區(qū)8486個(gè)，符合成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)有7375個(gè)，已成立業(yè)主大會（業(yè)委會）6114個(gè)，組建率達(dá)到82.9%。

業(yè)主問題咨詢專家劉生敏分析指出，由于業(yè)主參與意識不強(qiáng)，很大一部分小區(qū)的業(yè)主委員會是由開發(fā)商、物業(yè)公司牽頭成立的，業(yè)委會的隊(duì)伍中不乏開發(fā)商和物業(yè)公司的關(guān)系戶。這也較終導(dǎo)致了應(yīng)該代表業(yè)主利益的業(yè)委會成為一個(gè)空殼。

中華全國律師協(xié)會民委會委員宋安成律師認(rèn)為，近兩年，在業(yè)委會成立過程中，由于政府主管部門指導(dǎo)不規(guī)范、不公正，多次成為行政復(fù)議的被申請人，甚至被推向行政訴訟的被告，這已經(jīng)屢見不鮮。同時(shí)，業(yè)主大會、業(yè)委會制度本身設(shè)計(jì)上也存在問題。宋安成表示，在美國，為保護(hù)小業(yè)主的利益，業(yè)主大會和業(yè)委會的成立嚴(yán)格設(shè)定開發(fā)商的退出機(jī)制。而業(yè)委會成立后的規(guī)范運(yùn)行和運(yùn)轉(zhuǎn)問題，致使上海有名無實(shí)的業(yè)委會不在少數(shù)。

｛記者手記｝　姓“商”或姓“民”的博弈

屈指算來，天道儷晶大廈小區(qū)的業(yè)主為成立業(yè)委會已經(jīng)忙了近3年，遞交了無數(shù)次的申請，內(nèi)容其實(shí)很簡單，就是希望得到有關(guān)部門的指導(dǎo)，成立業(yè)主大會。然而，多次的石沉大海讓心力交瘁的業(yè)主們感嘆：成立業(yè)委會怎么就那么難？

細(xì)究之下，成立業(yè)委會甚至可以算是容易的。那個(gè)由開發(fā)商“領(lǐng)銜”的業(yè)委會不就能夠成立且備案，公然逃過眾人耳目，神不知鬼不覺地將“生米煮成了熟飯”。而游戲的規(guī)則似乎太過嬗變，輪到業(yè)主一方擔(dān)綱時(shí)，他們的努力總得不斷地加大籌碼，游戲也就成了一場拖散斗志的“拉鋸戰(zhàn)”，充斥著業(yè)委會姓“商”還是姓“民”的先進(jìn)博弈。背后的道理也就顯而易見了———不是業(yè)委會成立難，而是成立真正代表業(yè)主利益的業(yè)委會難。

不難發(fā)現(xiàn)，“業(yè)委會”的悄然成立并非一場獨(dú)角戲，而在“護(hù)駕”者中，我們甚至看到了主管部門的身影。居委會、房管辦，這些較接近基層的行政人員甚至在整個(gè)“造假”過程中簽上了自己的名字，層層審核的關(guān)卡到了此時(shí)竟全亮了“綠燈”。中間的原因經(jīng)不起推敲，我們寧愿相信他們的“睜只眼閉只眼”以及“厚此薄彼”都是無心之過，但背負(fù)著公權(quán)名義犯下這樣荒謬的錯(cuò)誤，卻讓人不得不懷疑他們的“指導(dǎo)”能力、“監(jiān)督”能力。

所幸的是，假業(yè)委會的匆匆“倒臺”，成了一場正義力量的勝利，更是業(yè)主依法理性維權(quán)的一次勝利。我們也很欣喜地看到了政府部門高層的積極態(tài)度，沒有過多的包庇，知錯(cuò)、認(rèn)錯(cuò)并且糾錯(cuò)。

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