2020年8月金融監(jiān)管部門出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”，2020年底又出臺(tái)了針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融集中管理的規(guī)定，在此背景下，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期仍出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是很多因素綜合作用的結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該因癥施策。

多因素導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)上漲

據(jù)觀察，本輪部分城市房?jī)r(jià)上漲的主要因素有以下幾點(diǎn)：

一是貨幣環(huán)境因素。為了應(yīng)對(duì)疫情，2021年全球主要國(guó)家的貨幣政策和財(cái)政政策都較寬松，我國(guó)雖然沒(méi)有實(shí)施量化寬松政策，但總體融資環(huán)境要比2019年寬松。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的歷史經(jīng)驗(yàn)看，宏觀政策調(diào)整對(duì)中心城市（主要為一線城市和部分二線城市）的影響明顯會(huì)超過(guò)中小城市。

二是小微企業(yè)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款出現(xiàn)利率倒掛，出現(xiàn)套利交易。為了應(yīng)對(duì)疫情，2020年初央行出臺(tái)了一系列為中小企業(yè)紓困的政策，小微企業(yè)的貸款可以享受低利率優(yōu)惠， 年利率比住房按揭貸款的 利率還低。

對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，小微企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)高于按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)小微企業(yè)的貸款利率低于按揭貸款，部分商業(yè)銀行就會(huì)選擇向那些有不動(dòng)產(chǎn)抵押的小微企業(yè)發(fā)放貸款。于是，市場(chǎng)產(chǎn)生了一些專門從事套利交易的中介機(jī)構(gòu)，它們?yōu)椴糠殖捶空咛峁┻^(guò)橋資金，購(gòu)買了住房之后再辦理小微企業(yè)的抵押貸款，償還全部資金。小微企業(yè)的優(yōu)惠貸款進(jìn)入樓市，刺激了部分城市房?jī)r(jià)上漲。

三是高凈值人群從國(guó)外回流，刺激了中心城市的住宅需求。由于疫情的影響，海外留學(xué)的高端人才出現(xiàn)回流，當(dāng)前回流的主要是在海外求學(xué)的本科及以上學(xué)歷的人才，疫情在海外蔓延改變了這些人群的學(xué)習(xí)或工作計(jì)劃。

目前留學(xué)群體中還有一部分是中小學(xué)生，這些學(xué)生中有相當(dāng)部分已經(jīng)回國(guó)，但因?yàn)橹型鈱W(xué)習(xí)內(nèi)容的差異，他們暫時(shí)難以參加國(guó)內(nèi)普通學(xué)校的學(xué)習(xí)，只能進(jìn)入國(guó)際學(xué)?；蛑攸c(diǎn)中學(xué)的國(guó)際班。留學(xué)海外的中小學(xué)生回流成為刺激中心城市 房?jī)r(jià)格上漲的重要因素。

海外留學(xué)群體大部分為高凈值家庭，這些人群回流帶動(dòng)了一定數(shù)量的資金回流，改變了部分家庭資產(chǎn)配置。這些高端人才主要流向了一線城市。

四是股票市場(chǎng)繁榮在一定程度上刺激了樓市需求。股市對(duì)樓市的影響主要通過(guò)新股發(fā)行這個(gè)途徑。當(dāng)前的上市公司以民營(yíng)控股為主，每家公司完成新股發(fā)行與上市都會(huì)產(chǎn)生一批高凈值家庭，從股市里套現(xiàn)的資金成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的不可忽視力量。從近兩年完成新股上市的公司注冊(cè)地看，這些公司主要集中在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市，這些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的上漲。

五是新房限價(jià)導(dǎo)致套利行為，一定程度刺激樓市價(jià)格上漲。對(duì)商品住房的價(jià)格進(jìn)行限制是為了緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，以期實(shí)現(xiàn)平抑住房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)。但因?yàn)樾路肯迌r(jià)，導(dǎo)致有些城市的新房?jī)r(jià)格大幅度低于二手房?jī)r(jià)格，引發(fā)了短期的套利資金進(jìn)入，出現(xiàn)所謂的“日光盤”現(xiàn)象。更重要的是，“日光盤”的出現(xiàn)會(huì)刺激當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格上漲，不利于市場(chǎng)健康運(yùn)行。

政府實(shí)施住房限價(jià)政策的初衷是為了緩解中低收入階層的購(gòu)房壓力，但部分投機(jī)資本卻從中獲益。有人建議可以通過(guò)對(duì)購(gòu)房者實(shí)施嚴(yán)格的資格認(rèn)證來(lái)阻止投機(jī)者進(jìn)入購(gòu)房者行列，有些城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行類似操作，效果尚待觀察。

房地產(chǎn)調(diào)控要有針對(duì)性

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控需要有針對(duì)性。一是宏觀政策要回歸常態(tài)化，這是治本之策。在疫情得到良好控制情況下，我國(guó)的貨幣與財(cái)政政策應(yīng)該回歸中性，尤其在美國(guó)再次推出財(cái)政刺激政策的背景下，我國(guó)必須采取一定的措施阻止美國(guó)寬松政策的溢出效應(yīng)。

二是建議盡快糾正小微企業(yè)的貸款利率與按揭貸款利率的倒掛現(xiàn)象。防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三是盡快按照國(guó)土資源部門出臺(tái)的“兩集中”辦法出臺(tái)土地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是房?jī)r(jià)上漲幅度較大、庫(kù)存消化周期不足10個(gè)月的熱點(diǎn)城市。通過(guò)增加土地和住宅供應(yīng)可以有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。在此輪房?jī)r(jià)上漲較快的城市，新房的庫(kù)存數(shù)量都有限，庫(kù)存消化周期低于正常水平，例如，上海、合肥的庫(kù)存消化周期都低于6個(gè)月。

四是建議部分城市取消住房限價(jià)措施。從實(shí)踐結(jié)果看，新房限價(jià)只能在短期內(nèi)起到平抑房?jī)r(jià)的作用，當(dāng)二手房?jī)r(jià)格與新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛時(shí)就產(chǎn)生了套利交易，限價(jià)政策反而刺激了市場(chǎng)需求。

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