國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士分析，該政策為規(guī)范土地市場秩序、控制庫存的舉措。

　　通知要求，2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門聯(lián)動(dòng)，加大市場秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，該通知為樓市政策的重大利好和“救市”舉措。不過，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，該通知為“托市”而非“救市”。

　　“從通知的全文和我國宏觀經(jīng)濟(jì)、以及樓市現(xiàn)階段的供求特征等方面來看，通知總體與我國“新常態(tài)”下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策相吻合，表現(xiàn)出“控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)、講秩序”的特征。”胡景暉稱，“其次，政策出臺(tái)的兩大背景，一是發(fā)現(xiàn)各地土地出讓亂象叢生；二是無證交易銷售屢禁不止，市場混亂，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。三是明確提出了房地產(chǎn)市場下行的情況下，房和地?zé)o法市場消化的，可以轉(zhuǎn)化成保障性供應(yīng)。”

　　因此，他認(rèn)為，通知的出臺(tái)并不能錯(cuò)誤理解為“救市”，而是調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范地方土地市場秩序、保障民生以及控制和消化庫存的“托市”舉措。

　　解決中小城市庫存過剩和土地供應(yīng)無序

　　通知明確提出，“對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。”

　　此外，通知指出，“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)分析，當(dāng)前大量三、四線城市因前幾年大規(guī)模供應(yīng)土地導(dǎo)致商品房集中上市，同時(shí)又因經(jīng)濟(jì)發(fā)展的掣肘造成房地產(chǎn)市場內(nèi)需疲軟、外需不足，使得商品房庫存高企，開發(fā)商資金壓力巨大。

　　從通知的具體內(nèi)容來看，更多的在于為解決目前我國三四線小城庫存過剩、土地供應(yīng)無序的問題，主要是通過允許合理調(diào)整戶型支持自住和改善型需求，將部分房屋轉(zhuǎn)化為棚改安置房和公租房房源，以及調(diào)整已供應(yīng)但未開發(fā)的土地用途和規(guī)劃條件，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等類型地產(chǎn)的方式，從而實(shí)現(xiàn)存量過剩城市土地供應(yīng)和商品房庫存多元化的消化。

　　基于此，胡景暉認(rèn)為，這一政策對于存量高企的部分三四線小城來說，將從供應(yīng)和消化兩個(gè)方面逐步扭轉(zhuǎn)現(xiàn)階段這些城市供應(yīng)嚴(yán)重大于需求的問題，從而逐步穩(wěn)定地方市場的房屋銷售價(jià)格，引導(dǎo)地方城市房地產(chǎn)市場向平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。對于這些供大于求城市的樓市來說，這一政策在一定程度上是一項(xiàng)利好，但遠(yuǎn)不及此前很多人預(yù)期。

　　一線城市或迎樓市回暖

　　事實(shí)上，通知中對于市場基本面供不應(yīng)求的城市，也做了供應(yīng)方面的要求。“住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅供應(yīng)規(guī)模”。對于此，胡景暉表示，從這一表述來看，通知對于部分熱點(diǎn)城市市場可能的回暖也做了供應(yīng)上的考慮，要求這類城市加大住宅規(guī)模供應(yīng)。由此也可以看出，宏觀樓市目前供不應(yīng)求的城市未來一段時(shí)間或?qū)⒂瓉順鞘兄鸩降幕嘏?，市場成交量上升，價(jià)格溫和上漲。

　　胡景暉表示，兩部委的通知事實(shí)上也可以看做針對我國樓市不同城市市場分化格局而進(jìn)行“分類調(diào)控”的大思路，供應(yīng)、庫存過剩的城市，多元化的方式加速庫存消化穩(wěn)定市場；供不應(yīng)求的城市繼續(xù)依據(jù)實(shí)際加大住宅供應(yīng)，穩(wěn)定價(jià)格——是既有“托底”，又有“蓋帽”的整體思路。

　　因此，胡景暉認(rèn)為，未來一段時(shí)間我國宏觀樓市的市場表現(xiàn)將出現(xiàn)部分價(jià)格正在調(diào)整的二線和三四線城市逐步企穩(wěn)，而供求相對平衡或供不應(yīng)求的城市則將出現(xiàn)成交量增加，價(jià)格溫和上漲的情況。

　　嚴(yán)查違法違規(guī)房企

　　此外，通知還要去加大市場秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競購。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依據(jù)國土部門提供的信息予以相應(yīng)處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。

　　通知指出，省級國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要進(jìn)一步加大對市、縣工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查力度，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設(shè)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃和住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃要報(bào)同級人民政府審批后實(shí)施，并向社會(huì)公開。市、縣住房建設(shè)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃和住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃的完成情況，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地用途、改變套型結(jié)構(gòu)等規(guī)劃建設(shè)條件的情況，以及住房開發(fā)建設(shè)和銷售情況，要主動(dòng)向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。
 

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