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商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物招商七大策略

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1127 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物招商七大策略

　　現(xiàn)代購(gòu)物管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的購(gòu)物，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理蛻變成“物業(yè)管理，直至較終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功，是開(kāi)業(yè)前較重要的工作，為此結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，特提出以下招商策略：

　　一、招商先行、銷(xiāo)售跟進(jìn)

　　招商的目的在于實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。招商成功是實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力，成為項(xiàng)目的重大賣(mài)點(diǎn)，從而促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的順利進(jìn)行；

　　注意在招商過(guò)程中的控制，吸引部分經(jīng)營(yíng)商戶(hù)購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)，從而為項(xiàng)目的銷(xiāo)售加力。

　　二、大戶(hù)先行、散戶(hù)跟進(jìn)

　　大戶(hù)（主力店、次主力店及旗艦品牌商戶(hù)）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項(xiàng)目招商工作的成功，其他散戶(hù)必然群起跟進(jìn)，較終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商圓滿(mǎn)完成；

　　盡早進(jìn)行主力商家的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營(yíng)客戶(hù)中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金價(jià)格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營(yíng)，并確定所需經(jīng)營(yíng)的面積以利其他商家進(jìn)場(chǎng)定位；

　　主力店是項(xiàng)目的核心，主力店的性質(zhì)影響決定著項(xiàng)目的性質(zhì)，是項(xiàng)目的客源的錨固點(diǎn)，是項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)能力的保證，一個(gè)大型超市或百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物的形態(tài)?？傊?，主力店的招商對(duì)后期商業(yè)鋪位銷(xiāo)售的價(jià)格提升、投資客戶(hù)的吸引、人流匯聚、賣(mài)點(diǎn)推廣、租金提高等方面都將會(huì)帶來(lái)極其重要的促進(jìn)作用。

　　大戶(hù)優(yōu)惠政策：

　　優(yōu)先選位：大戶(hù)（主力、次主力、旗艦品牌）優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；

　　優(yōu)惠套餐：給予大戶(hù)一整套優(yōu)惠政策（如租金、免租期）；

　　優(yōu)化組合：計(jì)劃性合理分布大戶(hù)的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場(chǎng)影響力，以有利于帶旺其他中小品牌，利于整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)。

　　小戶(hù)扶持政策：

　　引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩?hù)；

　　給予部分散戶(hù)優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營(yíng)壓力；

　　三、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)

　　購(gòu)物是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象，達(dá)到主題統(tǒng)一、業(yè)態(tài)復(fù)合、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)的目的；

　　同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類(lèi)的店進(jìn)入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的；

　　異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要充分尊重顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。

　　四、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚(yú)

　　任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開(kāi)業(yè)到興旺成熟，均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、項(xiàng)目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等的不同而有所差異。

　　因?yàn)橘?gòu)物經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶(hù)才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。

　　五、形象先行，造勢(shì)優(yōu)先

　　形象先行，造市先造勢(shì)。作為惠陽(yáng)頭家一站式購(gòu)物，惠陽(yáng)從小商進(jìn)入大商的標(biāo)志，及惠陽(yáng)商業(yè)升級(jí)換代的典范，必須先塑造本項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象，以引起市場(chǎng)關(guān)注，樹(shù)立市場(chǎng)形象標(biāo)桿，降低招商難度的目的；

　　通過(guò)勢(shì)的建立，建立項(xiàng)目在惠陽(yáng)的龍頭霸主地位與氣勢(shì)，塑造差異化的市場(chǎng)形象，充分減滅商戶(hù)討價(jià)還價(jià)的底力。

　　“搶市”必將以降低門(mén)檻、犧牲收益為代價(jià)，只有通過(guò)“勢(shì)”的建立，才能達(dá)到“建市”的目的，以規(guī)避與現(xiàn)有市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和低租金價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)品牌化、專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)?；拇蛟欤慌e超越惠陽(yáng)現(xiàn)有市場(chǎng)。

　　六、主動(dòng)出擊，突破

　　這是招商比較常用的策略之一。在立足惠陽(yáng)本地市場(chǎng)的同時(shí)，將同步拓展惠州及深圳的商家資源，將一些具有市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。

　　與零售、服裝、家居、家電等權(quán)威性行業(yè)協(xié)會(huì)及組織建立良好合作關(guān)系，充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶(hù)資源；

　　七、因時(shí)利導(dǎo)、控制有序

　　前期對(duì)租賃模式和招商模式不作固定而是做較優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解掌握、收集目標(biāo)客戶(hù)信息加以資料整理，在后期根據(jù)實(shí)際情況再做階段性調(diào)整，無(wú)論是何種租賃模式和招商模式皆然。

　　在招商階段中，可通過(guò)對(duì)不同時(shí)段的招商政策進(jìn)行階段性調(diào)整，加大市場(chǎng)張力，制造商戶(hù)緊張干，促使其早日承租。

　　保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長(zhǎng)的好品牌進(jìn)入，同時(shí)有利于解決不可預(yù)見(jiàn)的調(diào)整和糾紛。同時(shí)，對(duì)同一品類(lèi)的不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的數(shù)量及質(zhì)量控制，營(yíng)造健康的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

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