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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商案例詳細(xì)解析

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1158 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商案例詳細(xì)解析

　　一．正中商業(yè)廣場項(xiàng)目簡介

　　正中商業(yè)廣場位于深圳寶安區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安個(gè)大型**上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購物，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。

　　正中商業(yè)廣場的開發(fā)目標(biāo)是：

　　利用深圳特區(qū)對內(nèi)地游客的吸引力以及寶安區(qū)的優(yōu)勢，限度提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，成為總體價(jià)值較高的深圳特色購物，不僅能夠出售到較高價(jià)格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領(lǐng)社會(huì)生活的活動(dòng)。

　　酒店式公寓全部銷售，力爭銷售均價(jià)達(dá)到6000元，通過酒店式公寓收回整個(gè)項(xiàng)目投資，保留商業(yè)物業(yè)，較適當(dāng)時(shí)機(jī)可以整體出售。

　　正中商業(yè)廣場項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)五出：出人才出機(jī)制出品牌出網(wǎng)絡(luò) 出思想。

　　通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團(tuán)品牌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　面對21世紀(jì)商業(yè)娛樂化的大趨勢，不僅要在購物方面進(jìn)行創(chuàng)新，而且要限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業(yè)提供公共平臺(tái)，不斷與娛樂傳媒機(jī)構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗(yàn)、可參與的文化娛樂節(jié)目。

　　根據(jù)精細(xì)化管理思想，制定了招商方案和初步的運(yùn)營管理方案。

　　二．業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局

　　略.....

　　招商的過程就是落實(shí)業(yè)態(tài)方案，招商的成功標(biāo)志有兩點(diǎn)：

　　1.業(yè)態(tài)組合具有競爭優(yōu)勢。2.零售商付出的租金比較合理。招商直接決定了購物未來的收益60%以上，特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時(shí)候，顯得更為關(guān)鍵。

　　三．招商內(nèi)容

　　正中商業(yè)廣場項(xiàng)目招商目標(biāo)的分解與確定

　　招商目標(biāo) 餐飲娛樂

　　頂層花園景觀空中花園及影視拍攝的可體驗(yàn)式情景劇場,電影院。配備參與式娛樂設(shè)施

　　婚禮及白領(lǐng)演藝

　　5層熱帶雨林餐廳2000平方米，東來順酒家1500，2000平方米海港城大酒樓，快餐性質(zhì)達(dá)到2000平方米：面點(diǎn)王1000平方旗艦店，韓國烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康1000平方米

　　4層美國反斗城及室內(nèi)史奴比主題娛樂場，兒童專業(yè)商店或順電家電家居專業(yè)賣場（國美、永樂家電作為備選） 1000平方米特色餐飲，麥當(dāng)勞

　　3層 JC Penny 1000平方米特色餐飲

　　VA BENE意大利餐廳

　　2層上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨，美國五月百貨，北京井百貨等知名百貨企業(yè) 1000平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲--"巴西烤肉" 或韓國烤肉。

　　一層 7000平方米

　　男女裝國際名店：化妝品：莎莎國際旗艦店，引進(jìn)數(shù)百種化妝品　電子產(chǎn)品：SONY、三星專賣店成都譚魚頭 1000平方米特色餐飲，星巴克

　　負(fù)一層家樂福或吉之島等中高端超市8000平方米　國際名店5500平方米白領(lǐng)音樂吧及音像店1500平方米，引進(jìn)KFC及面點(diǎn)王

　　負(fù)二層 2000平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米（圖書音像），利用等待**的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設(shè)在負(fù)二層。中華飲食文化廣場薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 1.1萬平方米停車場

　　負(fù)三層停車場 15000平方米停車場所

　　地下停車總面積26000 停車數(shù)量1000輛

　　四．招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及其約束激勵(lì)

　　根據(jù)華潤萬象城招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商組織應(yīng)該減少溝通層次，避免政出多門。

　　招商組織架構(gòu)圖

　　國外招商

　　以營銷部商業(yè)項(xiàng)目組為核心，吸納杰出招商人才。

　　要求配備兩名招商人才，一名負(fù)責(zé)國內(nèi)外主力店招商，一名負(fù)責(zé)國際品牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。

　　委托專業(yè)招商：例如負(fù)一層和一層大量國際品牌招商。

　　兵不在多而在精，和普通行政

　　管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績在于招商成果，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵(lì)措施。

　　為了降低招商成本，鼓勵(lì)招商人員積極性。提出如下招商獎(jiǎng)勵(lì)政策，建議招商獎(jiǎng)勵(lì)政策：

　　略

　　由于招商人員使用長途較多，建議招商人員通訊費(fèi)用給予報(bào)銷。

　　通過考察多個(gè)購物招商做法，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從招商活動(dòng)預(yù)算中出。約束措施：對于三個(gè)月沒有業(yè)績的招商人員給予辭退。對于具有國際名店招商經(jīng)驗(yàn)的招商專家，可以采取顧問費(fèi)方式，獎(jiǎng)勵(lì)幅度可以是上述獎(jiǎng)勵(lì)幅度1.5-2倍。

　　委托中介公司做主力店招商要付出50-100萬元的招商代理費(fèi)用，因此采用內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制能夠成功完成任務(wù)，有兩個(gè)好處：1.降低招商成本。2,提高招商質(zhì)量。3.培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部人才。

　　五．招商時(shí)間安排

　　銷售周期酒店式公寓銷售收回整個(gè)投資

　　六．招商地點(diǎn)與招商活動(dòng)

　　深圳：本地品牌招商

　　-----舉辦國際招商新聞發(fā)布會(huì)議

　　-----確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位簽約儀式

　　-----商業(yè)廣場設(shè)計(jì)招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)，邀請主力百貨店和專業(yè)賣場拓展部人員參加。

　　-----招商新聞發(fā)布會(huì)，招商大會(huì)，奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢。

　　------參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國購物資訊及中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)合作。

　　七．招商及租金策略

　　將招商作為一個(gè)大的項(xiàng)目來嚴(yán)密管理，建立整個(gè)項(xiàng)目的知識(shí)框架體系，合理進(jìn)行作業(yè)分解。

　　總的策略是：提前進(jìn)行主力店招商，后進(jìn)行零散品牌招商。

　　購物主力店招商由我公司獨(dú)立完成，餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負(fù)責(zé)。

　　國際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。

　　1. 娛樂招商

　　主力娛樂演藝，要引進(jìn)知名娛樂公司，同時(shí)聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機(jī)構(gòu)共同打造娛樂前沿。

　　娛樂先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。

　　聯(lián)盟策略：

　　與大型零售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源；

　　與電視臺(tái)建立電視購物聯(lián)盟。

　　與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。

　　2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百貨、上海百貨等企業(yè) 頭先去上海考察整個(gè)商場特點(diǎn)，分析其品牌結(jié)構(gòu)。JUSCO的中國總部與正中商業(yè)廣場已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京井百貨等聯(lián)絡(luò)。

　　正中商業(yè)廣場將整個(gè)消費(fèi)群體特點(diǎn)，品牌結(jié)構(gòu)對比，項(xiàng)目簡介，項(xiàng)目優(yōu)勢等資料給對方。

　　國內(nèi)主力店招商策略

　　以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以**車站綜合杰出吸引國內(nèi)杰出百貨或旗艦品牌店入駐。

　　正中商業(yè)廣場租金策略

　　八．招商費(fèi)用估算

　　招商費(fèi)用使用原則:

　　把握招商節(jié)奏，初期費(fèi)用嚴(yán)格控制,

　　集中使用招商經(jīng)費(fèi),在招商見成效時(shí)候明顯加大費(fèi)用投放力度.

　　根據(jù)招商效果進(jìn)行及時(shí)調(diào)整.

　　招商宣傳費(fèi)用招商手冊與導(dǎo)示系統(tǒng) 20萬元

　　招商廣告 90萬元

　　招商活動(dòng) 80萬元

　　小計(jì) 170萬元

　　招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用各大城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用 10萬元

　　專業(yè)招商人員費(fèi)用

　　（國際名店招商）兩名杰出招商人才

　　相關(guān)工資待遇 45萬元

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