房地產(chǎn)評(píng)估主要有資產(chǎn)評(píng)估，土地評(píng)估，房產(chǎn)評(píng)估等幾類。我們主要來探討二手房交易當(dāng)中的房產(chǎn)評(píng)估。

目前，在深圳的二手房交易當(dāng)中，評(píng)估出現(xiàn)的機(jī)率非常高，究其原因，是因?yàn)樯钲谫?gòu)房者貸款的比例占大多數(shù)。

　　按照銀行規(guī)定，凡是購(gòu)購(gòu)二手房要找銀行貸款的都必須有由商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，然后銀行根據(jù)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估金額確定貸款金額。雖然有評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，但是銀行還是會(huì)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，所以銀行往往會(huì)有指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)其本行的房產(chǎn)評(píng)估，因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估中會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)評(píng)估工作可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)評(píng)估工作的成果是以評(píng)估報(bào)告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的研究報(bào)告。因此，評(píng)估報(bào)告所給出的是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的符合客觀的合理的價(jià)格，而不是一個(gè)實(shí)際的成交價(jià)，更不是房地產(chǎn)的實(shí)際取得成本。因此，評(píng)估報(bào)告結(jié)果的確定性和評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)估工作在實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)以下風(fēng)險(xiǎn)：

　?。薄⒃u(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)目的是估價(jià)結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立較終評(píng)估價(jià)值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價(jià)目的確定了，評(píng)估價(jià)值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價(jià)報(bào)告作用不同而變動(dòng)。但有時(shí)評(píng)估委托方出于節(jié)省評(píng)估經(jīng)費(fèi)等原因，總希望一份評(píng)估報(bào)告能用于各種用途，因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等為估價(jià)目的評(píng)估報(bào)告用于房地產(chǎn)低押貸款參考依據(jù)時(shí)，報(bào)告提供不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但還是評(píng)估師應(yīng)避免和防范的。

　?。?、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已有較大發(fā)展，但不可否認(rèn)的是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠(chéng)信現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達(dá)到其不可告人的目的，不惜向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。如果評(píng)估師因此產(chǎn)生較大失誤，就有可能被人認(rèn)為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。

　?。场⒃u(píng)估原則、程序和方法使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，替代原理是市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)。如何判斷市場(chǎng)的完善性，如何正確選取參照對(duì)象，如何對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴于評(píng)估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場(chǎng)是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學(xué)、適用。評(píng)估師如果不能遵守評(píng)估原則的精神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告。特別應(yīng)指出的是，有時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間不正當(dāng)?shù)膲簝r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成了評(píng)估成本的不正常壓縮，必然減少評(píng)估人員的外勤工作量，影響評(píng)估程序的正常實(shí)施和評(píng)估方法的選擇，這樣很容易造成評(píng)估工作缺陷，使評(píng)估工作偏差加大，增加了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)。

　?。础⒃u(píng)估師素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估工作執(zhí)行的好壞，評(píng)估報(bào)告水平高低歸根結(jié)底取決于評(píng)估師自身素質(zhì)水平，評(píng)估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評(píng)估師的素質(zhì)越高，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報(bào)告誤導(dǎo)，如果評(píng)估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評(píng)估資格的現(xiàn)象，是可以預(yù)見的。

房地產(chǎn)評(píng)估的原則有：

（1） 合法原則

（2） 較高較佳使用原則

（3） 替代原則

（4） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　在估價(jià)師評(píng)估物業(yè)價(jià)值的時(shí)候，必須符合以上幾大原則，以保證評(píng)估報(bào)告的公正性。

在二手房評(píng)估中通常有以下幾種評(píng)估方法：

（1） 成本法

（2） 市場(chǎng)比較法

（3） 租金收益法

目前在大多數(shù)情況下還是使用市場(chǎng)比較法。

房地產(chǎn)評(píng)估流程一般如下：

1. 三級(jí)市場(chǎng)交易成功，并且購(gòu)方需向銀行按揭貸款。

2. 評(píng)估業(yè)務(wù)員在得知物業(yè)地址后約客戶到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察（查看物業(yè)裝修情況，了解周邊物業(yè)，以及給物業(yè)拍照）。

3. 估價(jià)師根據(jù)物業(yè)位置，樓層，以及物業(yè)勘察情況，通過市場(chǎng)比較法來確定物業(yè)實(shí)際價(jià)格。

4. 在評(píng)估報(bào)告上由估價(jià)師簽名并蓋章，同時(shí)蓋上公司的公章。

評(píng)估業(yè)務(wù)來源：

1. 銀行

2. 三級(jí)市場(chǎng)的地鋪

3. 法院

4. 政府的舊城改造，道路，橋梁建設(shè)等。

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