“房地產之冬”影響海南

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站3月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月全國70個大中城市房價大半下降海口同比下降1.4%。但在業(yè)內人士看來，這僅僅只是一個開始。從年初發(fā)布的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)即可看出，2012年將是房地產行業(yè)艱難的一年。

　　海南省統(tǒng)計局2月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，曾一路高歌猛進的房地產業(yè)如今已經疲態(tài)盡顯，盡管2011年房地產開發(fā)投資繼續(xù)高速增長，但整個行業(yè)的增速卻已經由2010年增長27.1%回落到5.0%。且開發(fā)面積遠遠大于銷售面積。數(shù)據(jù)顯示，2011年海南房地產開發(fā)完成投資663.05億元，比上年增長41.7%，占固定資產投資額的41.1%，全年房屋施工施工面積3659.88萬平方米，增長35.6%；不過，在房地產項目遍地開花的同時，房地產銷售卻未能保持同步增長，全年銷售面積僅有888.19萬平方米，增長3.9%。兩者之差十分懸殊。

　　另外值得注意的是，盡管房地產開發(fā)投資繼續(xù)增長，但房地產業(yè)的增速卻已經開始大幅下滑。海南省官員分析指出，下滑的主要原因是國家加大宏觀調控力度，出臺了一系列遏制樓市的措施，對住宅實施限購、限貸政策，對海南房地產影響非常明顯，導致房地產業(yè)增速由上年增長27.1%回落到5.0%。海南房地產業(yè)的萎靡不振，與全國背景下的“房地產之冬”不無關系。

　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受國家出臺的一些列宏觀調控政策影響，2011年12月，國房景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)，是“全國房地產開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”的簡稱，綜合量化反映房地產業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度，由國家統(tǒng)計局在1997年研制并建立。）為98.89，比11月回落0.98點，連續(xù)7個月下滑，創(chuàng)近28個月以來新低。國房景氣指數(shù)的下滑，反映出全國房地產開發(fā)增速同比大幅回落。

　　而世聯(lián)地產近日發(fā)布的研究報告顯示，2011年第四季度購房者信心指數(shù)為51.8，比第三季度下降2.4，下降幅度超過2011年前三個季度降幅之和。與第三季度相比，2011年第四季度各種類型的購房者信心指數(shù)都有所下滑，其中無房者和頭次置業(yè)者的信心指數(shù)頭次跌破50的臨界值。而在所有購房者當中，擁有一套住房和改善型需求的購房者信心指數(shù)下降幅度，較上季度分別下降3.9和3.3，直逼臨界值。

全國市場猶是如此，高度依存島外購購力的海南市場自然是陰霾當頭。

　　而 總理近日對于樓市調控的表態(tài)，更是讓海南的開發(fā)商們寢食難安。“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”3月14日，國務院總理 會見中外記者并回答記者提問時表示，合理的房價應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。他作出的上述表態(tài)讓多數(shù)房企股票應聲下跌。

　　從總理的上述表態(tài)可以看出，“房地產之冬”遠未過去，對海南的影響也將持續(xù)發(fā)酵。

“緊箍緊“到何時？

　　國家出臺的一系列“限購”、“限價”的“緊箍咒”，不僅讓開發(fā)商發(fā)愁，地方政府也坐立不安。

　　在日前召開的海南“兩會”上，海南省政協(xié)委員邢增儀就海南房地產業(yè)提交了《請求給予海南房地產特定的寬松政策》的提案。她在提案中稱，在全國遏制房地產泡沫惡性膨脹的現(xiàn)在，提出請求給予海南房地產特定、寬松政策，似乎是有悖時勢，不合時宜，但作為一個從事房地產開發(fā)的企業(yè)人，我認為我必須站在一個公正的、實事求是的立場上，對海南的房地產開發(fā)提出自己的看法。

　　邢增儀建議，在不違背整體精神前提下，制定適合海南的更合理地讓海南房地產健康、有序發(fā)展的一系列政策。比如限價 ，放寬海南購房的準入政策，而遏制不合理的價格虛高，或可在局部范圍限購，全面實行限價;同時在價格趨于合理的情況下，銀行放寬相關政策，這樣既可適合國情省情，又可利國、利民，利于海南的發(fā)展。
　
　　海南知名專家王毅武也認為，海南旅游高端房地產與民生保障房地產應該分開進行規(guī)劃與控制。“旅游高端房地產是市場的事，民生保障房地產是政府的事。”王毅武說，旅游高端房地產的價格市場“管”，民生保障房地產的價格政府“管”。

　　與上述委員持相同觀點的大有人在，而且早已有敢吃螃蟹者試著擰松“緊箍咒”的砝碼，但他們很快就發(fā)現(xiàn)，這“緊箍咒”若非國家點頭，誰也無法撼動其分毫。

　　2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建筑管理局網(wǎng)站掛出了《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》(下簡稱通知)。通知包括五個方面內容，其中有四條是對限購令進行“松綁”，該條第三款更是指出：已辦理房地產權證超過5年(含)的住房產權轉移，不納入限購范圍。到底是“產權轉移才 ”，還是“持有證超5年房產的市民也可以再購一套”?多位專家看法不一，而正是這一條款難住了專家。

　　更令人難以理解的是，當輿論議論紛紛眾說紛紜的時候，佛山市房管局又在當日深夜緊急發(fā)出通知，暫緩新規(guī)執(zhí)行。從10月11日上午11時49分發(fā)布“限購放寬政策”，到當日晚間11點24分緊急叫停，佛山此番出臺的房產新政是名副其實的“史上較短”。佛山撞了南墻碰了一鼻子灰，但還有地方想撞撞北墻試探試探。

　　2012年2月9日，蕪湖市發(fā)布新政稱：“2012年期間，購購普通商品房可享契稅100%補助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補貼。”新政還規(guī)定，對購購自住普通商品房者予以契稅100%的補助和每平米50元或150元不等的購房補貼；實用和專業(yè)人才購房補貼更高，為每平米100元到300元；外地購房者達人均15平米以上即可享受隨遷戶口政策。消息一出，便引發(fā)社會各界熱議。

　　以購購一套80平米的住房為例，均價5000元每平方米，購房者可以從財政獲得的補貼=400000×2%（契稅為2%）+80×50=12000元。即總價40萬元的房子，可以獲得1.2萬元的政府補貼。

　　面對如此高的優(yōu)惠，媒體也將其形容為“龍年救市槍”，業(yè)內也將此舉看作是樓市調控松綁的苗頭。針對猜測，2月10日蕪湖市政府專門就此召開新聞發(fā)布會，回應外界疑問，指出新政并非為了“救市”，而是為了解決夾心層和剛需的住房需求。但緊隨其后的是，蕪湖市2月12日發(fā)文宣布新政暫緩執(zhí)行。

　　房產界業(yè)內人士稱：蕪湖的新政內容，主要是支持剛需購房者，這本意和的微調方向并不相悖。但是，如果默許，怕會給市場一個放松調控的信號。也或者說現(xiàn)在還不是鼓勵剛需出政策的時候。多數(shù)網(wǎng)民也認為，蕪湖新政被叫停顯示調控房地產市場的決心，是對地方挑戰(zhàn)的又一次威懾。

　　人民日報隨后發(fā)表的文章稱，這次來去匆匆的新政，與此前佛山、成都等地的“松綁”政策一樣，再次給出一個明確信號：房地產調控還在進行中，不允許有任何松動。文章稱，“即便這一新政不會帶來當?shù)胤績r大幅上漲，放在全國房地產調控一盤棋的大局之下，它所釋放的房地產調控可能轉向等信號，也會使其作用大打折扣。這樣的連鎖反應和社會影響，恐怕也非蕪湖所能預料。”
從這些信號看，在相當長一段時間內，極大地影響房地產市場的“緊箍咒”都不太會有放松的可能。

＂降價找死，不降價等死＂？

　　不降價是等死，降價是找死。這樣的一句話在2008年的樓市很流行，但去年以來似乎沒有人來提及。是否意味著“不降價就是等死，降價并不會找死”。SOHO中國董事長潘石屹在微博中，轉述了易居中國董事局主席周忻關于降房價的三個原則。1、一步降到位，萬不可每次降一點，不斷的降。現(xiàn)在降不到八折的樓盤我們都不接受代理。2、敲鑼打鼓的降，不要不好意思，不要怕老業(yè)主砸售樓處。有一樓盤悄悄降了20%別人都不知道，白降了。3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。
　　
　　業(yè)內人士分析認為，樓市步入下行通道至今，價格戰(zhàn)愈演愈烈，沒有大幅動作已經無法刺激購房者。此外，目前開發(fā)商在價格戰(zhàn)的同時還需要打另一場戰(zhàn)役——時機戰(zhàn)，搶占市場先機顯得格外重要起來，哪怕只慢半拍，也有可能會錯失一次出貨回款的機會。而從去年下半年開始，海南房價就已經開始出現(xiàn)松動的跡象。

　　11月，一則刊登在本地媒體上的大幅廣告顯露出了開發(fā)商急于將手中樓盤脫手的焦慮，廣告中以字體打出了“震撼！7折清盤促銷5110元/㎡起”吸引人的字眼。而此前，開發(fā)商們可沒這么“豪爽”，多數(shù)樓盤給出的折扣僅是“按揭9.5折，全款9.3折”較低也不過8.5折左右。

　　打出“5110元/㎡”價格的是海口一家名為翰林西苑的樓盤，開發(fā)商是海南本土企業(yè)昌茂集團。該樓盤的售樓小姐告訴記者，目前“5110元/㎡”的房源雖然不多，但也并非只是吸引購房者眼球的噱頭，主要是為盤尾房源，數(shù)量僅30多套，以較高樓層的130㎡左右的大戶型為主。具體房價雖然會隨著樓層增高而加價，但再高也不會高出5000元/㎡，如果即時下單付款的話還可以給予額外優(yōu)惠。

　　在海南的各種媒體上，又海航地產開發(fā)的海航國際廣場“購一套一套，不玩虛”的廣告頗吸引眼球。該樓盤的售樓員告訴記者，海航國際廣場有A、B兩棟，A棟售價26300元/平方米，B棟18000元/平方米。較近剛剛推出購一套一套的優(yōu)惠活動，客戶只要購A棟110～140平方米戶型即可獲B棟46平方米戶型房源。

hold不住的不僅是海南本土的開發(fā)商，國內知名開發(fā)商也hold不住了。

　　同月，富力地產在海南開發(fā)的兩個項目富力紅樹灣和富力盈溪谷也拋出6折的低價房源。富力紅樹灣項

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