金秋的海南 溫度仍在27℃以上，陽光依舊刺眼，但如今海南樓市已氣溫驟降。

4月22日“海南 嚴(yán)限購令”出臺后，海南樓市被打上了“全劇終”的印記。8月底，海南房價(jià) 的?？凇⑷齺唭墒邢嗬^發(fā)布加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理的通知，要求開發(fā)商調(diào)整銷售價(jià)格，重新申請價(jià)格備案。

此舉意在解決?？?、三亞在售項(xiàng)目存在的備案價(jià)格虛高的問題，遏制兩市房價(jià)持續(xù)上漲的勢頭。如今，距“海南 嚴(yán)限購令”出臺正好200天左右，備案價(jià)的“限價(jià)”門檻正將海口、三亞的樓市分成了兩面。

17300元是備案紅線？

近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪?？凇⑷齺喌榷鄠€(gè)樓盤項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，愿意降價(jià)、成功取得預(yù)售證的樓盤吸引著不少本地剛需人群，而不愿調(diào)整價(jià)格的樓盤則處于無房可售或暫時(shí)無法網(wǎng)簽的狀態(tài)，售樓處門可羅雀。

?？谑械奈骱０镀瑓^(qū)擁有全長22公里的濱海風(fēng)景線，經(jīng)過近9年時(shí)間的開發(fā)，西海岸已經(jīng)從不毛之地到高層住宅林立。

“我2014年過來這邊的時(shí)候，別說人了，車都沒有幾輛，要不是朋友勸我都不想來?！蔽骱０洞笕A錦繡海岸的置業(yè)顧問林立（化名）表示，片區(qū)目前的入住率還較低，因?yàn)榇蠖鄶?shù)樓盤都是在今年底或者明年才交房，入冬后人氣就會(huì)多起來。

根據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者2018年4月的走訪情況，西海岸片區(qū)房價(jià)還普遍在2.5萬元/平方米以上，部分項(xiàng)目已經(jīng)超過3萬元/平方米。大華錦繡海岸從2014年至今已經(jīng)開發(fā)了三期，已于限價(jià)前銷售完的二期均價(jià)約在2.4萬元/平方米左右。

而三期自9月份開啟認(rèn)籌后遲遲未開盤，也還未取得預(yù)售證，目前置業(yè)顧問和中介給出的價(jià)格都是暫定在“指導(dǎo)價(jià)17300/平方米”，開發(fā)商內(nèi)部對這一價(jià)格尚未達(dá)成一致。

今年8月以前，海口、三亞新建商品房價(jià)格環(huán)比持續(xù)多月上漲。8月18日，住建部約談了包括海口、三亞在內(nèi)的部分城市，指出部分城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲，須引起高度重視。8月19日，?？谑凶〗ň植扇∠盗写胧?，從源頭管控、嚴(yán)管重罰等6方面著手，堅(jiān)決壓實(shí)地方政府調(diào)控主體責(zé)任，堅(jiān)定不移遏制房價(jià)上漲。

8月25日，?？谑凶〗ň?、?？谑形飪r(jià)局聯(lián)合約談了海航地產(chǎn)、新世界中國地產(chǎn)、海南聯(lián)華地產(chǎn)等11家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就部分企業(yè)存在房產(chǎn)備案價(jià)格虛高的問題，要求相關(guān)企業(yè)立即進(jìn)行整改。次日，?？谑邪l(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理的通知》。

自啟動(dòng)限價(jià)政策后，“17300元/平方米”便成為樓盤置業(yè)顧問和中介人士口中的備案指導(dǎo)價(jià)格。雖然官方對此并未專門發(fā)文，但記者日前走訪的多個(gè)在售樓盤均價(jià)都是這一標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格或以下。

?？谑袇^(qū)椰海大道上的碧桂園劍橋郡就是如此，現(xiàn)場置業(yè)顧問表示，項(xiàng)目現(xiàn)在不分樓層、戶型，均價(jià)全部是17300元/平方米，帶裝修。該項(xiàng)目在10月中旬取得預(yù)售證開盤后，又在10月底加推了200余套房。劍橋郡銷售人員給記者看了相關(guān)小視頻，上面顯示，劍橋郡售樓中心，來看房的人熙熙攘攘。銷售人員表示，現(xiàn)在海南的房子都不愁賣。

雅居樂金沙灣和融創(chuàng)觀瀾湖公園壹號10月份 的開盤均價(jià)約是15000元/平方米、17250元/平方米。而金沙灣項(xiàng)目上半年 開盤時(shí)的均價(jià)約在15000元/平方米～18000元/平方米，觀瀾湖項(xiàng)目年初開盤的價(jià)格在20000元/平方米左右。

無房可售不松口

林立表示，不少認(rèn)籌客戶都在問何時(shí)能開盤，“我也很著急，但是沒辦法?！?/p>

位于大華錦繡海岸附近的星華海岸城自限價(jià)后也還未取得預(yù)售證。該項(xiàng)目由一家海南本地企業(yè)開發(fā)，其在片區(qū)共擁有5塊地。置業(yè)顧問表示，項(xiàng)目一期從2016年開始銷售后已經(jīng)售罄，二期在銷售中，三期已經(jīng)封頂，但還未確定推出時(shí)間。

二期于今年1月取得預(yù)售證，總共962套住宅。置業(yè)顧問表示，目前銷售均價(jià)在23000元/平方米以上，可以先交5萬元定金，但暫時(shí)無法簽訂正式的購房合同。其解釋原因?yàn)?，房管局的相關(guān)系統(tǒng)還未開放，無法上傳相關(guān)資料。

多位中介人士表示，觀瀾湖片區(qū)有4個(gè)樓盤也是如此，因不愿意調(diào)低備案價(jià)格而無法正式銷售、網(wǎng)簽，這些項(xiàng)目在上半年的均價(jià)都在20000元/平方米～30000元/平方米。

記者在觀瀾湖九里銷售中心了解到，他們目前已無可售房源，新的一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)可能在年底推出，價(jià)格約在17300元/平方米～19000元/平方米，帶有精裝修。

當(dāng)然也有還未對價(jià)格松口的開發(fā)商。位于?？谛阌^(qū)紫園路的城投長信·上東城也處于待拿預(yù)售證的狀態(tài)，現(xiàn)場置業(yè)顧問表示，新的一期價(jià)格可以參考8月份23000元/平方米的銷售均價(jià)。

三亞的情況與?？陬愃疲?yàn)橄拶?、限價(jià)政策，全市僅有個(gè)別降價(jià)樓盤或辦公、公寓這類 項(xiàng)目在售。

位于三亞迎賓路的萬科湖畔度假公園備案價(jià)在29000元/平方米左右，優(yōu)惠折扣后的均價(jià)可以達(dá)到約26000元/平方米。而一街之隔的另一項(xiàng)目三亞一山湖自2017年售罄一期后，二期至今還未拿預(yù)售證入市。置業(yè)顧問表示，二期預(yù)計(jì)在11月底開盤，但是目前無法給出參考價(jià)格。

三亞主城區(qū)荔枝溝路的沁園春城在11月初剛獲取新預(yù)售證開售，距離其上一次取得預(yù)售證已有一年多的時(shí)間。記者也了解到，該項(xiàng)目年初的均價(jià)在30000元/平方米左右，本次開售 大概在28000元/平方米。

沁園春城開發(fā)商海南農(nóng)墾沁園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，自海南島全面限購以來，以旅游地產(chǎn)為主的三亞市場受到嚴(yán)重沖擊，目前島外的投資客因?yàn)闆]有社保無法買房，島內(nèi)的當(dāng)?shù)鼐用褓徺I能力有限（拆遷戶除外），目前在售情況是剛需為主導(dǎo)，公司未來在海南還有進(jìn)一步的布局計(jì)劃和拓展。

多名?？?、三亞的項(xiàng)目置業(yè)顧問也均提及，目前有資格、有資金的購房者已經(jīng)被市場消化得差不多了，“人才引進(jìn)”政策同時(shí)也帶來了一定的購買力。

今年5月，海南省委七屆四次全會(huì)審議通過了《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃（2018～2025年）》，聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，采用多種方式吸引集聚各類人才，計(jì)劃到2020年，吸引各類人才20萬人左右。據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，截至9月30日，海南累計(jì)受理人才落戶申請23481件；5月中旬以來，海南各用人單位已引進(jìn)2.7萬多名人才。

新春天會(huì)到來嗎？

在限購政策實(shí)施后，?？凇⑷齺喰陆ㄉ唐贩繜o論是從量還是價(jià)上都得到了一定的平穩(wěn)。對于有銷售任務(wù)、回款指標(biāo)的大型房企來說，以價(jià)換量是可以承受的，而對幾乎無多余土儲的中小開發(fā)商，還在堅(jiān)持等待新的春天。

整體來看，今年前三季度海南全省房屋銷售面積1138.79萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額1677.93億元，同比分別下降34.6%和17.0%，降幅較上半年分別擴(kuò)大7.5和9.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為311.54億元，同比下降10.6%。另外，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降15.2%，民間投資下降10.4%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資下降3.9%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，服務(wù)業(yè)占GDP比重提高0.97個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比降低1.2個(gè)百分點(diǎn)。

一位?？谑蟹繀f(xié)專家在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，海南由于4月份就開啟調(diào)控，也就是2018年大半年的時(shí)間房企銷售都在調(diào)控中。對大型上市房企而言，有業(yè)績考核、員工跟投、現(xiàn)金流等方面的壓力，如今又到了年底，所以愿意以價(jià)換量。中小房企本身在海南就是單項(xiàng)目或者少量項(xiàng)目開發(fā)，而未來在海南拿純宅地越來越難，所以他們想盡可能獲得更多利潤。

2018年初，海南出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》，表示將嚴(yán)格控制商品住宅用地供應(yīng)，加大保障性住房用地供應(yīng)，鼓勵(lì)租賃住宅用地供應(yīng)。嚴(yán)禁就商品住宅項(xiàng)目簽訂招商引資協(xié)議，禁止將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)。禁止商品住宅項(xiàng)目用地提高容積率。

政策還在不斷收緊。2018年8月，海南又公布了 嚴(yán)格用地制度——《海南省建設(shè)用地出讓控制指標(biāo)（試行）》（以下簡稱“《指標(biāo)》”）和《關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展和用地準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“《指導(dǎo)意見》”）。

兩個(gè)文件指出，海南將實(shí)行 嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，將設(shè)定單位土地投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)用地效益指標(biāo)作為土地供應(yīng)的門檻，并約定履約要求和土地退出機(jī)制，倒逼企業(yè)提高土地開發(fā)利用效益。

隨后，海南又劃分了36個(gè)重要規(guī)劃控制區(qū)，這些區(qū)域要嚴(yán)格控制新增規(guī)劃商品住宅用地，引導(dǎo)已出讓但未建設(shè)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型發(fā)展。

這就要求未來在海南開發(fā)的房企必須具有如商業(yè)、文旅、養(yǎng)老等綜合開發(fā)能力，而這些都是很多中小開發(fā)商不具備的能力。在如今的海南樓市局面下，他們還能否等來新的春天？

多位海南業(yè)內(nèi)人士均表示，前兩年的市場大豐收能讓中小開發(fā)商撐一段時(shí)間，大家對海南的未來都是看好的，政策未來也有調(diào)整的可能。

不過海南一位 房地產(chǎn)開發(fā)人士告訴記者，現(xiàn)在不少開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向別的地方了，因?yàn)檎吆茈y出現(xiàn)松動(dòng)。而在政策不松動(dòng)的情況下，市場肯定是供大于求的狀態(tài)，海南房地產(chǎn)的過冬期至少有一年時(shí)間。

另有專家向記者表示，對現(xiàn)在的海南來說， 的紅利是制度改革，一旦制度改革實(shí)現(xiàn)，海南 的制度優(yōu)勢會(huì)有很大的發(fā)展機(jī)遇。但是現(xiàn)在企業(yè)面臨兩重矛盾，能看到后天很美好，現(xiàn)在又非常焦慮，所以要存糧過冬。

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