現(xiàn)下，樓市正面臨未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如同霧里看花，前景難以捉摸，但頭創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光日前表示，盡管調(diào)控深入，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國(guó)的行業(yè)之一，未來(lái)至少還有15年的快速成長(zhǎng)期。13億人口的消費(fèi)離不開它，它也同時(shí)帶動(dòng)了五六十個(gè)衍生行業(yè)。

　　他認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程中，該行業(yè)會(huì)面臨兩方面調(diào)整：一是利潤(rùn)率的調(diào)整，不會(huì)再有暴利了，將慢慢回歸到穩(wěn)健的利潤(rùn)率上。是結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)不是一味地蓋住宅，而是產(chǎn)業(yè)、住宅同步發(fā)展。

　　調(diào)控的高壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景究竟如何？今明兩年，短期市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生什么樣的變化？本期《觀點(diǎn)地產(chǎn)》邀請(qǐng)了兩位專家進(jìn)行話題探討。

　　房地產(chǎn)業(yè)還有較大發(fā)展空間

　　城市化進(jìn)程還在進(jìn)行中，需求旺盛依舊，個(gè)人預(yù)測(cè)未來(lái)10年甚至20年，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。”

　　調(diào)控在持續(xù)收緊，未來(lái)比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控之手都不會(huì)松，宏觀調(diào)控將成為常態(tài)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是未來(lái)長(zhǎng)期目標(biāo)，但控制房?jī)r(jià)增速不等同于降價(jià)。

　　開發(fā)商會(huì)走過(guò)一個(gè)比較“糾結(jié)”的階段，一些當(dāng)時(shí)想趁著牛市進(jìn)來(lái)挖一勺子就走的小型房企，因?yàn)殚_發(fā)能力、資金能力欠缺，受調(diào)控沖擊會(huì)尤為明顯。一些實(shí)力不夠的開發(fā)企業(yè)會(huì)慢慢退出行業(yè)舞臺(tái)。唱主角的一定是品牌企業(yè)。

　　調(diào)控下，行業(yè)也在盤整，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更規(guī)范，開發(fā)水平也會(huì)更高。但房子作為固定資產(chǎn)，本身還具有比較高的保值性和增值性，再加上城市化進(jìn)程還在進(jìn)行中，無(wú)論是頭置還是改善甚至是投資，需求旺盛依舊，因此，個(gè)人預(yù)測(cè)，未來(lái)10年甚至20年，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。

　　政策調(diào)控的表象是控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，實(shí)質(zhì)是要打壓房地產(chǎn)暴利，使其維持合理的利潤(rùn)率。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)233.15億元，同比增長(zhǎng)14.19%，利潤(rùn)增速低于預(yù)期。數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，為時(shí)近一年半的持續(xù)調(diào)控已起到了作用。但房地產(chǎn)行業(yè)并不是因此驟冷，而是回歸良性發(fā)展。波折不是今年的獨(dú)特現(xiàn)象，房地產(chǎn)在過(guò)去10年的發(fā)展中，一直是在曲線中前行。

　　就目前南京樓市而言，個(gè)人推薦剛需客戶可以入手兩江板塊的房源，因?yàn)檫@兩個(gè)板塊供應(yīng)量大，價(jià)格敏感，已經(jīng)出現(xiàn)一些降價(jià)促銷樓盤，現(xiàn)在正是性價(jià)比比較合適的時(shí)期，有需求的購(gòu)房者可以行動(dòng)了。

　　當(dāng)然今明兩年內(nèi)，樓盤價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)很正常，但如果有個(gè)盤房?jī)r(jià)猛降就要警惕了，大幅降價(jià)要留心個(gè)別小型房企出貨跑路，撤離行業(yè)?？偠灾?gòu)房者要以平常心去看待房?jī)r(jià)的小幅震蕩。{$page$}

　　房地產(chǎn)的發(fā)展前景不能一味地憑房?jī)r(jià)的漲跌來(lái)判斷，而是要以購(gòu)房者的需求來(lái)評(píng)判，未來(lái)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽蟆?rdquo;

　　個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展前景不能一味地憑房?jī)r(jià)的漲跌來(lái)判斷，而是要以購(gòu)房者的需求來(lái)評(píng)判。除了頭次置業(yè)，現(xiàn)在，升級(jí)換代的需求業(yè)已集中出現(xiàn)。早期開發(fā)的房子品質(zhì)相對(duì)較低，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理欠缺，而且之前置業(yè)的購(gòu)房者也有擴(kuò)大居住空間、改善居住質(zhì)量的需求。目前的置業(yè)需求中不只是頭次置業(yè)算剛需，一大批改善性置業(yè)的購(gòu)房者，他們的置業(yè)需求也是剛性的，所以行業(yè)本身發(fā)展?jié)摿€是很大的。

　　銀城地產(chǎn)在售的新盤銀城聚澤園是典型的改善性物業(yè)，從客戶分析來(lái)看，改善性置業(yè)的客戶占到8成以上，而且基本都是購(gòu)來(lái)自住的。雖然房子只有500多套，但累計(jì)現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶已達(dá)5000人，有2000位客戶留下了聯(lián)系資料，表示有購(gòu)購(gòu)需求，這充分說(shuō)明改善需求在樓市中大量存在。

　　雖然房地產(chǎn)的需求不減，但暴利時(shí)代確已遠(yuǎn)離。今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象就是很好的佐證。以前拿地就能賺錢，現(xiàn)在土地實(shí)行招拍掛制度，地價(jià)預(yù)期高，有的拿了地都不敢開工。在2009年市場(chǎng)亢奮時(shí)拿的土地，目前仍有未開發(fā)的。高成本之下，開發(fā)商的壓力真的很大，行業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)開始大幅下滑。

　　因?yàn)榇嬖诖罅康母纳菩孕枨?，加上城市移民仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展仍是向上的態(tài)勢(shì)。但短期來(lái)看，在目前加大調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商的預(yù)期在降，開盤調(diào)低房?jī)r(jià)開始集中出現(xiàn)。

　　但無(wú)論調(diào)控如何，開發(fā)商需要有合理收益率，一般不會(huì)做虧本的購(gòu)賣，因?yàn)槌杀疽蛩?，房?jī)r(jià)的大起大落很難出現(xiàn)。一些讓利幅度大的樓盤，是因?yàn)殚_發(fā)周期長(zhǎng)，之前銷售中就已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)部分利潤(rùn)，所以現(xiàn)在才有了讓利的空間。而新近開發(fā)的樓盤，別指望價(jià)格會(huì)低很多。

　　道坎資金緊缺

　　開發(fā)貸款、個(gè)人房貸收緊，銷售資金回籠慢

　　雖然樓市已經(jīng)進(jìn)入“金九銀十”，但是由于銀行收緊口袋，房貸額度緊張，目前南京部分銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)，即使業(yè)務(wù)正常開展的銀行，也因信貸額度緊張而延長(zhǎng)審批放款時(shí)間、提高貸款利率，貸款難、資金回籠慢已經(jīng)成為今年開發(fā)商面臨的一道坎。{$page$}

　　據(jù)加州城銷售經(jīng)理李超介紹，“近期不少銀行都因?yàn)橘J款額度告急，將頭套房頭付提高到4成、5成，并延長(zhǎng)放貸時(shí)間，之前銀行放款較快的一周就能下來(lái)，但是現(xiàn)在至少要20-30天才能下款。除此之外，對(duì)于購(gòu)房者的貸款審核也更為嚴(yán)格，如果是私營(yíng)業(yè)主，必須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)納稅證明、企業(yè)銀行流水、個(gè)人銀行流水等相關(guān)財(cái)力證明才能貸款。”

　　由于銷售資金回籠慢、開發(fā)貸收緊，房企出現(xiàn)了不同程度的資金壓力，前段時(shí)間，六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)一樓盤開發(fā)商卷購(gòu)房款而逃，波及200余名購(gòu)房人，據(jù)知情人士稱，開發(fā)商失蹤很可能跟銀根收緊、資金鏈斷裂有關(guān)。

　　道坎 銷售指標(biāo)

　　不少房企希望在“金九銀十”消化掉全年一半以上的任務(wù)

　　進(jìn)入九月之后，南京的房子越賣越多，商品房庫(kù)存量已成功突破4萬(wàn)套，在巨大的庫(kù)存和資金壓力下，完成銷售指標(biāo)較好的樓盤，有的樓盤甚至幾乎沒(méi)有開張，特別是受限購(gòu)令影響的大戶型公寓與別墅產(chǎn)品，銷售業(yè)績(jī)與往年相比大幅度下降。

　　據(jù)《揚(yáng)子樓市》了解，都市圈大戶碧桂園目前已完成全年近一半的銷售任務(wù)；城南某大盤今年原定銷售任務(wù)2000套，目前完成約800套左右。不少房企為了沖刺銷售指標(biāo)，將今年一半以上的銷售任務(wù)都寄希望于“金九銀十”集中消化。從樓市現(xiàn)狀能夠發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入九月份后，推出特價(jià)房、加大優(yōu)惠幅度的樓盤越來(lái)越多，可以預(yù)測(cè)，接下來(lái)的幾個(gè)月，各家樓盤將進(jìn)行一場(chǎng)營(yíng)銷惡戰(zhàn)。

　　第三道坎 延時(shí)交付

　　為了降低風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商紛紛選擇延遲開工或延緩工程進(jìn)度

　　“購(gòu)套房，卻要等兩三年才能入住，工程進(jìn)度怎么這么慢？”今年越來(lái)越多的購(gòu)房者都在抱怨開發(fā)商交房慢，以前購(gòu)房較多也就等一年到一年半就可以交房了，現(xiàn)在兩年交房已成普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)《揚(yáng)子樓市》了解：位于城北的2010年12月推出頭批房源的大發(fā)燕瀾灣要到2013年6月一期房源交付，購(gòu)房者至少等2年半時(shí)間才能順利拿房；位于江寧大學(xué)城附近的一家**盤也是2010年底開盤的，交房時(shí)間為2013年6月……

　　南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究秘書長(zhǎng)吳福象教授認(rèn)為，開發(fā)商之所以延遲交房主要出于兩個(gè)方面的因素考慮，其一是隨著銀行貸款收緊，房產(chǎn)銷售陷入困境，開發(fā)商本身資金壓力較大，不得不減慢施工速度，減少資金支出；另一方面，開發(fā)商也是為了降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，為了可以隨機(jī)應(yīng)變制定房?jī)r(jià)，開發(fā)商選擇延遲開工或延緩工程進(jìn)度，把自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。 

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