就中短期而言，中國房價回調(diào)在所難免，而且這種回調(diào)已經(jīng)成為維護經(jīng)濟全局利益的迫切要求。

　高房價已成經(jīng)濟政策掣肘

一般而言，一國貨幣緊縮要么是擔(dān)心通脹，要么是擔(dān)心股市泡沫，要么擔(dān)心以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)泡沫。中國政府年初率先提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，而且連續(xù)上調(diào)三次，也是針對上述三個方面。事實證明，很多人預(yù)期中的通脹并未出現(xiàn)，股市泡沫不但沒有加劇反而下跌。因此，如果不用擔(dān)心通脹和股市泡沫的話，房價能否如期回調(diào)已經(jīng)成為制約下一階段經(jīng)濟政策走向的主要因素。

頭先，在全球產(chǎn)能過剩的大背景下，真正的通脹不可能出現(xiàn)。無論是美國還是中國，汽車、家電、通訊設(shè)備、紡織服裝、日用消費品的產(chǎn)能都是嚴重過剩的。在兩年前原油價格上漲的140美元的時代，我們都沒有看到塑料等化工終端制造產(chǎn)品的相應(yīng)價格上升；在鐵礦石和鋼鐵價格成倍上漲的2007和2008年我們都沒有看到車價的上漲。20世紀(jì)80年代、90年代的“短缺經(jīng)濟”已經(jīng)永遠成為歷史了，無論發(fā)行多少貨幣，都只能流向資產(chǎn)市場或資本市場，要么就一直在商業(yè)銀行“趴著”，形成“貨幣流動性陷阱”。在這種背景下，CPI已不應(yīng)該作為貨幣政策的調(diào)控目標(biāo)，而剔出糧食和能源價格的“核心CPI”才是貨幣政策能夠調(diào)控的——中國的“核心CPI”過去10年來一直穩(wěn)定在2%以下，即便糧食和能源價格有周期性波動，也不該通過緊貨幣來調(diào)控。

除了CPI，曾經(jīng)影響貨幣政策的另一個主要因素是對股市泡沫的擔(dān)憂。而事實證明，即使在2008年中國股市從6100點下跌到1700點的泡沫破裂中，也并沒有造成任何金融機構(gòu)倒閉，更談不上造成金融或經(jīng)濟危機。傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)家簡單地認為股市泡沫破裂會造成經(jīng)濟危機的假設(shè)是錯誤的——只有“銀行信用的卷入”與“股市泡沫破裂”同時發(fā)生，才會造成金融和經(jīng)濟危機。中國的政策切斷了銀行信貸流向股市的基本通道，無論多大的股市泡沫破裂都不會造成金融或經(jīng)濟危機。

在這種背景下，高房價已經(jīng)成為制約經(jīng)濟刺激政策，尤其是貨幣政策轉(zhuǎn)向的主要因素。如果房價不跌，貨幣政策不敢放松，整個經(jīng)濟政策就不能專注于明年保增長的目標(biāo)，整個中國就要為房地產(chǎn)這個行業(yè)的利益而付出慘重的代價。

　高房價已成資本市場繁榮攔路虎

一個國家的貨幣是發(fā)多了還是發(fā)少了，不能僅僅把貨幣發(fā)行量與GDP做個簡單的除法就下結(jié)論，而需要詳細分析貨幣的流向。很多學(xué)者把信貸和GDP做個比率，就認為中國貨幣過剩，要求緊縮?？墒乾F(xiàn)實狀況是什么呢？

常言說，“大河有水小河滿，大河無水小河干”。中國絕大部分中小企業(yè)的信貸需求是遠遠沒有得到滿足，信貸還需要進一步擴大。把中國的所有企業(yè)總資產(chǎn)加起來，然后把所有企業(yè)總的負債加總起來，算一算中國企業(yè)的資產(chǎn)負債率其實是很低的。再把中國的居民家庭資產(chǎn)和家庭負債做個比率，家庭的資產(chǎn)負債率更低。因此，中國的信貸投放還有很大的增長空間。也許中國去年接近10萬億新增信貸讓很多人覺得恐懼，今年8萬億很多人也認為多了，明年再來個10萬億所有的人就基本上習(xí)慣了——經(jīng)濟發(fā)展過程中的很多問題都這樣。用不了幾年，中國的新增信貸還要到15萬億、20萬億，為什么呢？因為貨幣化程度在提高、經(jīng)濟的體量在變大、資產(chǎn)市場和資本市場的體量都在變大。

成倍擴張的地產(chǎn)市場這幾年吸納了多少貨幣？原本沒有貨幣化的股權(quán)在新股上市、非流通上市的過程中吸納了多少貨幣？藝術(shù)品市場、大宗商品市場、礦產(chǎn)市場、股指期貨等金融衍生工具以及未來的碳排放權(quán)交易市場還要吸納多少貨幣？

當(dāng)然，吸收貨幣較多的還是銀行和地產(chǎn)市場。60多萬億的儲蓄總額，17%被銀行凍結(jié)起來，而數(shù)十萬億規(guī)模的中國房地產(chǎn)市場在過去幾年的上漲中所吸納的貨幣比“央行存款準(zhǔn)備金陷阱”所占用的金融資源還要多！

中國的上市公司目前仍然是全球盈利增長較快的；中國的大盤藍籌股市場已經(jīng)是全球估值較低的資本市場之一。之所以2010年漲幅是全球較差的，主要不是因為有泡沫，更不是因為盈利少，而是因為缺錢。

伴隨著中國資本市場的規(guī)模在國民經(jīng)濟中的比重越來越大，其對經(jīng)濟的影響力也將與日俱增。除了人們經(jīng)常談?wù)摰摹柏敻恍?yīng)”對消費的現(xiàn)實影響，股市的民間投資的影響更大——托賓Q理論和全球資本市場實踐證明：當(dāng)股市行情高漲的時候，原本計劃收購企業(yè)的資本巨頭和企業(yè)家必須通過新建企業(yè)完成投資，結(jié)果民間投資必然高漲；反之，當(dāng)股市低迷的時候，那些原本計劃新建企業(yè)的資本巨頭和企業(yè)家都會停止新建廠房，而去通過購購股票來完成投資，結(jié)果民間實業(yè)投資必然低迷！

所以，未來中國經(jīng)濟必將更多地依賴資本市場，而資本市場的繁榮離不開資金支持，尤其是無效占用資金的有效轉(zhuǎn)移——如果央行繼續(xù)凍結(jié)巨額金融資源，資本市場就沒有大行情；如果房價不下跌，中國股市就不會大漲。

　調(diào)控政策兩年內(nèi)不會改變

圍繞“高房價”這樣一個輿論焦點，所暴露出的社會問題包括：中低收入者購房困難問題、貧富差距問題、與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的官員腐敗問題、高額土地出讓金的來源和使用問題、房地產(chǎn)稅收問題、地方政府和政府利益博弈的問題、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險問題、經(jīng)濟適用房商品化和富人化問題、保障性住房建設(shè)問題、社會保障體系問題、高房價制約全社會居民消費能力問題……等等。

單純從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律而言，這些問題都是一個國家在人均收入達到3000美元以后必然要面對的。能否成功跨越“中等收入陷阱”，步入高收入國家行列，必須要解決從依賴投資和出口到依靠本國居民消費、從依靠地產(chǎn)和低端制造業(yè)到依靠中高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的問題。

從相關(guān)政策角度分析，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了一個新的階段，必須從依靠經(jīng)濟手段發(fā)展商業(yè)住宅轉(zhuǎn)向依靠政治手段大力推動發(fā)展公屋建設(shè)，從階段性的“土地財政”轉(zhuǎn)向科學(xué)化的稅收結(jié)構(gòu)，從通過家電、汽車等短期補貼政策向通過提高社會保障水平、刺激長期消費動力轉(zhuǎn)變。

但房價已經(jīng)成為一個社會問題。我認為，不但短期對高房價的高壓政策不會改變，即便是未來幾個月房價有實質(zhì)性回落以后，政策也不可能改變，預(yù)計這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可能要持續(xù)兩年以上。

高房價已經(jīng)成為制約經(jīng)濟刺激政策尤其是貨幣政策轉(zhuǎn)向的主要因素。如果房價不跌，貨幣政策不敢放松，整個經(jīng)濟政策就不能專注于明年保增長的目標(biāo)。

不但短期對高房價的高壓政策不會改變，即便是未來幾個月房價有實質(zhì)性回落以后，政策也不可能改變。民生證券頭席經(jīng)濟學(xué)家 滕泰

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