出現(xiàn)三種新現(xiàn)象

　　以前，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，預(yù)購人只要通過預(yù)售合同中權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，就可直接把房屋轉(zhuǎn)讓給購方，購方可憑預(yù)售合同和權(quán)益轉(zhuǎn)讓書直接辦理房屋交接手續(xù)和小產(chǎn)證。但《決定》實施后，由于沒有小產(chǎn)證，直接簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》有風(fēng)險。為了規(guī)避“期房限轉(zhuǎn)”政策，實踐中，購賣雙方通常先行簽訂一份協(xié)議：約定好房屋的價款，購方支付一定的定金給賣方，待小產(chǎn)證辦出后再簽一份正式的《上海市房地產(chǎn)購賣合同》。具備上述性質(zhì)的協(xié)議書，不管其標(biāo)題為何名稱，我們都將之稱為認(rèn)購書。

　　另一種現(xiàn)象是，購賣雙方在小產(chǎn)證沒有辦出來之前，直接簽訂了《上海市房地產(chǎn)購賣合同》，約定房屋價款，購方先支付一定的定金給賣方，待小產(chǎn)證辦出后再行付款、房屋交付和轉(zhuǎn)移登記。

　　還存在一種現(xiàn)象是，沒辦出小產(chǎn)證前，購賣雙方直接簽訂《上海市房地產(chǎn)購賣合同》或內(nèi)容與之類似的協(xié)議，購方不僅支付一定定金，且支付部分房款，賣方也按照合同約定，把房屋實際交付給賣方占有、使用、收益。

　　認(rèn)購違約怎么辦？

　　由于認(rèn)購書并不代表購方有權(quán)主張購方交付房屋，它對購賣雙方的約束力僅僅是創(chuàng)設(shè)了雙方為將來訂立購賣合同而協(xié)商的義務(wù)。由認(rèn)購書到購賣合同的簽訂，購賣雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，將認(rèn)購書所確定的原則貫徹到購賣合同的條款中。而根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋，沒有賦予認(rèn)購書強(qiáng)制訂立購賣合同的效力，也沒有規(guī)定根據(jù)認(rèn)購書強(qiáng)制實行履行的義務(wù)。所以，如果一方僅根據(jù)認(rèn)購書要求對方繼續(xù)履行，簽訂購賣合同、交付房屋，就不能獲得法院支持。守約方只能要求支付違約金罰則支付雙倍定金，或者認(rèn)購書中約定有違約金，且違約金高于定金，則可要求支付違約金。是否還可根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》第113條。要求違約方賠償應(yīng)該簽訂購賣合同時或起訴時房屋價款與認(rèn)購書中約定的房屋價款差？回答是否定的。認(rèn)購書不同于購賣合同，從公平的角度來說，購方只支付了少量定金，就能享有房屋的巨大使用收益或賣方只收取了少量定金，就可規(guī)避市場風(fēng)險，也不符合法律的基本價值。

　　保護(hù)自己權(quán)益的方式

　　在目前房價調(diào)整的情況下，購賣雙方都存在違約的可能性。怎樣才能減少違約方惡意違約？守約方可在認(rèn)購書中約定較高的違約金，致使違約方慎重考慮違約是否有利，以增加違約方惡意違約成本。個辦法是雙方直接簽訂房地產(chǎn)購賣合同。在一方違約時，請求法院判令其繼續(xù)履行合同，還可要求其支付遲延履行違約金。第三個辦法是委托專業(yè)的律師服務(wù)機(jī)構(gòu)參與：簽訂認(rèn)購書；簽訂附條件的購賣合同；雙方做好委托律師辦理相應(yīng)手續(xù)的委托公證；律師負(fù)責(zé)辦理后續(xù)房款交割、房屋轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。這種方式對守約方安全、有效。

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