商品房的購購不像一般商品的購購那樣簡單，房地產的交易程序

較為復雜，且由于目前房地產市場存在著不少不完善之處，所以房地

產交易過程中易出現各種問題，請大家對以下幾個環(huán)節(jié)給予充分關注：

A．慎簽認購書

購房者購房前除應審查常說的“五證兩書”外，還應注意審查開

發(fā)商的資信情況：

1．開發(fā)商有無重大經濟糾紛或涉訴案件及其后果；

2．開發(fā)商從事商品房開發(fā)建設的歷史情況，有無受到行政處罰

情況等。

經過上述工作并選定一處房產后，開發(fā)商或其代理商會要求購房

者簽署樓宇認購書并向發(fā)展商交付定金或認購金，但簽訂認購書或交

付定金并不是法定商品房購賣的必經程序，而僅為房地產交易中一種

習慣做法。認購書一般都規(guī)定了“認購方應于×日內簽訂購賣合約，

如逾期未簽訂合約及交付定金，所交付定金不予退還”等類似條款，

雖然簽署了上述條款且在規(guī)定時間內未簽訂購賣合約并不意味著定金

認購金必然不能退還，但為了減少不必要的麻煩，建議購房者采用以

下方法：一是不要急于在簽訂認購書時馬上交錢，給自己預留一些考

慮時間；二是對認購書中的上述條款進行書面修改，約定如認購方決

定放棄購房，發(fā)展商應將定金認購金退還。如定金認購金已經交付，

可在規(guī)定時間內到開發(fā)商或其代理商處把簽約時間延長。

B．簽定標準購賣契約

購房者簽合同時應簽署標準文本的房產購賣（預售）契約。契約

的賣方應為銷售許可證的售房單位。如與“××聯建辦公室”等不具

有房地產經營資格的賣方簽署了購賣契約，則極有可能因合同主體不

合法導致合同無效而使自己的合法權益受損。委托筆者代理退房的一

個客戶的經歷可以給您提個醒：該客戶把房價款交給了聯建一方后，

交房時發(fā)現質量問題后提出退房，聯建雙方就房價款的退還問題相互

推委，較后不得不通過訴訟解決。

C．接收房時更謹慎

實踐中發(fā)展商交房前會會同物業(yè)公司及購房者一起驗收房屋。購

房者此時應要求發(fā)展商出示建設工程質量監(jiān)督部門出具的《建設工程

質量合格證書》。如發(fā)展商不能出具，購房者有權拒收房屋。如在驗

收房屋時發(fā)現質量問題及不符合合同約定的問題，購房者應在由三方

簽署的驗收單中予以注明并自留一份以保存證據。實踐中購房者一般

不提出上述要求，而一旦發(fā)生糾紛將不利于保護自己的合法權益。

(北京市明德法律事務所 楊軍 摘自《精品購物指南》)