近年來(lái)，隨著生活水平的提高，人們置業(yè)升級(jí)的需求越來(lái)越大，二手房購(gòu)賣(mài)、房屋租賃等房產(chǎn)交易也愈加頻繁，房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)日漸興旺繁榮。但是要自己獨(dú)立淘選一套滿(mǎn)意的房子并完成交易幾乎對(duì)任何人來(lái)講都是力不從心的。有需求就有市場(chǎng)，于是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生了。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司即我們通常稱(chēng)的"中介"，是通過(guò)實(shí)施接受房地產(chǎn)客戶(hù)委托，為其提供信息及其他服務(wù)以促成交易達(dá)成的居間擔(dān)保、代理的服務(wù)行為收取傭金。這樣，一方面需要購(gòu)賣(mài)或租賃房屋的人節(jié)省了時(shí)間精力，增大了選擇范圍；另一方面中介公司賺取了傭金，可謂"雙贏"。然而，俗話(huà)說(shuō)："購(gòu)的不如賣(mài)的精"，雖然消費(fèi)者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)小心翼翼，但由于房產(chǎn)交易本身程序比較復(fù)雜，難免會(huì)有疏漏。當(dāng)中介大拍胸脯，向您保證交給他們一切放心，而您也滿(mǎn)心歡喜地在合同面前提筆時(shí)，有些事情，也許是您不知道的。

　　轉(zhuǎn)手倒房，差價(jià)我吃、吃、吃

　　張先生是一家私企老板，較近想把自己的一套兩居室賣(mài)掉以緩解生意上的資金壓力，于是他找到了一家中介公司。該中介公司給張先生的房屋評(píng)估價(jià)為50萬(wàn)，按照中介公司的建議，由中介預(yù)付現(xiàn)金并將其收購(gòu)，待簽訂委托賣(mài)房包銷(xiāo)協(xié)議，把房產(chǎn)證交給中介后，張先生就可先得預(yù)支40%%的房屋訂金款，而剩余房款承諾30個(gè)工作日內(nèi)打全。后來(lái)張先生與一位朋友談及此事，湊巧這位朋友的親戚正是通過(guò)那家中介購(gòu)了張先生的那套房子，成交價(jià)是55萬(wàn)元！

　　理財(cái)提示：當(dāng)中介提出對(duì)您的房屋現(xiàn)金收購(gòu)時(shí)，必定是您的房子價(jià)位低于實(shí)際價(jià)位而存在可供中介公司吃差價(jià)的空間，甚至有的不法中介會(huì)化裝成個(gè)人購(gòu)房者與業(yè)主談好房?jī)r(jià)并去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證，從而完成收購(gòu)。而中介在收房后轉(zhuǎn)手的售出價(jià)必將讓你咋舌，扼腕大嘆"悔之晚矣"。

　　防范措施：一是記住房產(chǎn)過(guò)戶(hù)才是出售房屋的較關(guān)鍵。僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)購(gòu)賣(mài)；二是購(gòu)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，坐下來(lái)當(dāng)面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋購(gòu)賣(mài)合同》。切不要通過(guò)中間人較終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失。

　　誘人廣告, 先把你套住再說(shuō)

　　劉小姐在報(bào)紙上看到一個(gè)中介公司發(fā)布的房源，認(rèn)為非常理想，就通過(guò)報(bào)紙上的聯(lián)系方式對(duì)該中介公司進(jìn)行了咨詢(xún)，對(duì)方稱(chēng)那套房子還在，并極力邀劉小姐面談。劉小姐到店里后中介人員一面與劉小姐簽訂委托協(xié)議，一面為她大力推薦其他房源，劉小姐一再催問(wèn)才被告知報(bào)紙上那套房子已售出。后劉小姐又在報(bào)紙廣告上看到一處據(jù)稱(chēng)離某地僅10時(shí)辰路程的房子，后在中介帶領(lǐng)下倒公車(chē)花了40時(shí)辰才看到房子，而中介稱(chēng)，10時(shí)辰路程是按開(kāi)車(chē)算。

　　理財(cái)提示：不法中介通過(guò)在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布一些條件好、租金低廉的虛假房源信息，引誘租房人上鉤。待租房人表示承租意向時(shí)，就以該房已租出為由，向其推薦其他房屋。消費(fèi)者要對(duì)中介的廣告宣傳加以識(shí)別。

　　你簽單我就賺，至少還有違約金

　　彭先生在一中介公司登記，欲根據(jù)自己承受能力購(gòu)購(gòu)一套30萬(wàn)左右的房子，在中介公司的推薦下選中了一套40萬(wàn)的房子，并通過(guò)中介公司 轉(zhuǎn)按揭貸款，彭先生一次性的付款剛好夠兩成頭付及中介費(fèi)。隨即彭先生簽訂了購(gòu)賣(mài)合同并交付了中介費(fèi)和定金，而接下來(lái)的變故令彭先生措手不及，銀行告知根據(jù)彭先生的情況較高只能提供七成貸款，購(gòu)房款不足的彭先生不得已取消了合同，并被迫按合同約定被中介扣除了中介費(fèi)作為違約金。

　　理財(cái)提示：為促成客戶(hù)成交，中介公司往往淡化交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)貸款等專(zhuān)業(yè)性相對(duì)較強(qiáng)的內(nèi)容泛泛承諾，而消費(fèi)者未將諸多細(xì)節(jié)落實(shí)到合同中，致使較后蒙受損失。所以購(gòu)房者須仔細(xì)再仔細(xì)。

　　免傭金失小頭，我是為賺你大頭

　　徐小姐初到北京，在一家聲稱(chēng)免傭金的中介公司看中一套兩居室出租房，中介公司告知徐小姐月租金為1800元，付款方式為年付，她須一次性支付租金21600元。急于落腳的徐小姐覺(jué)得免去傭金節(jié)省了1800元還是很劃算的，便匆匆與中介公司簽訂了一年的合同，付款搬進(jìn)出租房后，才從鄰居處得知此房是該中介以每月1500元的價(jià)格從業(yè)主處整年租下的。

　　理財(cái)提示：俗話(huà)說(shuō)，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。中介往往拋出誘惑力的宣傳口號(hào)，使用各種優(yōu)惠手段，取得業(yè)主信任后，以極低的價(jià)格代理業(yè)主的房屋，然后利用租房人對(duì)租房行情不了解的特點(diǎn)，暗地大幅提高房租，獲取差價(jià)。上面的案例中徐小姐看似省下1800元傭金，卻被吃掉了3600元的差價(jià)。

　　防范措施：租房時(shí)一定要與房屋業(yè)主本人簽訂租房合同，并對(duì)所選房屋價(jià)位進(jìn)行參考比較。

　　我在合同里埋下了尖刀炸彈，損你沒(méi)商量

　　胡先生在某一家中介看中一套房子，房款總額為28萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)中介信誓旦旦地保證，房子肯定有71平方米。于是他很快就和中介公司簽訂了《購(gòu)賣(mài)代理費(fèi)支付承諾書(shū)》，之后和賣(mài)家簽訂了《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》?！逗贤穼?duì)購(gòu)賣(mài)雙方的違約行為作出了嚴(yán)格的約定，其中有"在簽署本合同后，若購(gòu)賣(mài)一方或雙方違反本合同或擅自取消本次交易的，違約雙方均應(yīng)向經(jīng)紀(jì)方支付違約金人民幣1萬(wàn)元"的規(guī)定幾天后，在胡先生已經(jīng)支付了10多萬(wàn)元的樓款后才發(fā)現(xiàn)，中介沒(méi)有提到房屋的公攤面積，實(shí)際房屋使用面積只有66平方米，前后整整相差了5平方米，這樣胡先生房子每平方米的價(jià)格就從3800元上升到4100元。由于胡先生在合同里是以整套房子的價(jià)格購(gòu)賣(mài)的，所以并沒(méi)有如果產(chǎn)生偏差用什么單價(jià)來(lái)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。胡先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)合同上也沒(méi)有以每平方米來(lái)計(jì)算，只有以套來(lái)成交，沒(méi)想到就上了當(dāng)。而當(dāng)他提出異議時(shí)，中介表示胡先生不繼續(xù)執(zhí)行合同即構(gòu)成違約。

　　理財(cái)提示：在目前中介公司的合同文本中，對(duì)中介的權(quán)利保護(hù)條款非常嚴(yán)密，而對(duì)中介的義務(wù)規(guī)定卻明顯不足。

　　防范措施：購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，一定要耐心看完全文，適時(shí)對(duì)不合理的條款提出修改要求，并在空白處填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無(wú)需填寫(xiě)時(shí)，也應(yīng)劃上橫線(xiàn)，防止對(duì)方在空白處私自填上對(duì)其有利的內(nèi)容。

　　既然是全包合同，風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然由你包

　　小翟準(zhǔn)備與女友在去年年底結(jié)婚，兩人決定選擇價(jià)格相對(duì)便宜而且配套設(shè)施完備的二手房，于是通過(guò)中介公司在去年3月底選定了一套102平米的二手商品房，房主要求按每平米7000元的價(jià)格拿到總額61.2萬(wàn)元的凈房款（此價(jià)比市場(chǎng)價(jià)稍低），而不承擔(dān)一切其他費(fèi)用。為促成交易，中介方按當(dāng)時(shí)的各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)為小翟作了一番預(yù)算，保證若由小翟全包，相關(guān)手續(xù)費(fèi)用不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)元，加上購(gòu)房款全部花費(fèi)仍然沒(méi)有超出市場(chǎng)價(jià)。小翟權(quán)衡過(guò)后，感覺(jué)比較劃算。于是經(jīng)過(guò)三方協(xié)議，小翟與賣(mài)方簽訂了全包合同?？烧l(shuí)能料到，去年5月，七部委關(guān)于征收營(yíng)業(yè)稅的通知下達(dá)，將對(duì)購(gòu)購(gòu)不足2年轉(zhuǎn)手交易的房屋全額征收成交額5.5%%的營(yíng)業(yè)稅。小翟選定的房子，恰在符合營(yíng)業(yè)稅征收的范圍之內(nèi)，按合同規(guī)定，這部分多出的費(fèi)用應(yīng)由小翟承擔(dān)，也就意味著小翟須在預(yù)算之外突然多加3萬(wàn)多元的營(yíng)業(yè)稅款。

　　理財(cái)提示：全包的交易模式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而很多不規(guī)范中介為不影響成交而對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行模糊。

　　防范措施：對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用都在合同中作明確落實(shí)，較好在合同后附《費(fèi)用清單》詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)。

　　你別激動(dòng)，房屋的配套設(shè)施是我的

　　孟先生在一家中介公司選中了一套該公司的代理房，在與該房業(yè)主見(jiàn)面時(shí)，對(duì)方表示屋內(nèi)價(jià)值上萬(wàn)的高端家具及空調(diào)、電視等家電都將留下，這令孟先生十分高興。此后的過(guò)戶(hù)、付款一系列手續(xù)辦理十分順利，然而當(dāng)孟先生拿著鑰匙打開(kāi)這套已屬于自己的家的房門(mén)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初所見(jiàn)情景大相徑庭。偌大的房間空空如也，家具家電都不見(jiàn)了蹤影，再找到中介公司時(shí)，中介公司告訴他合同里沒(méi)有包括那些家具家電，所以中介無(wú)責(zé)任為他找尋那些配套設(shè)施。此時(shí)孟先生才恍然想起當(dāng)初簽訂合同，問(wèn)及寫(xiě)有配套設(shè)施的一欄為什么被劃掉時(shí)，中介人員告訴他這是"規(guī)矩"，一般都不填。孟先生這一按"規(guī)矩"，上萬(wàn)的家具家電也就按"規(guī)矩"入了中介的囊中。

　　理財(cái)提示：中介公司通常會(huì)在與所謂的"上家"，即房主簽訂合同時(shí)將所有家具家電一一詳盡寫(xiě)入合同；而在與"下家"，即購(gòu)房者簽訂的合同中盡量少地提及房屋的配套設(shè)施，從而在房屋轉(zhuǎn)手期間"老鼠搬大米"，將房中配套設(shè)施納入囊中。

　　防范措施：如果您是賣(mài)方，較好將留在房屋內(nèi)的配套設(shè)施一一作價(jià)添在房款中；若您是購(gòu)家，須將對(duì)方承諾留下的家具家電等一一詳細(xì)錄入合同。

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