購房時間新認定，免稅日期再延長

　　在《通知》條款中規(guī)定，：對于通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系和直系親屬與以上五種方式取得的房屋，購房時間仍按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》中的條款執(zhí)行，即購房時間按發(fā)生與前的購房時間確定，且依照房產(chǎn)證和契稅發(fā)票上注明的時間，遵循“孰先”的原則確定購購房屋的時間，也就是說以上的與方式并不改變該套房屋的購購時間，仍以實際購房日期為準；：對于其他無償受方式取得的房屋，如旁系親屬、朋友、陌生人等之間的與取得的房屋，該房屋的購房時間將按照發(fā)生受行為后新的產(chǎn)權證或契稅完稅證明上所注明的時間確定，即將此種與行為視同發(fā)生了一次房屋購賣，購房時間更替為與后的新日期。

　　對于種名為與，實則購賣的房屋權屬轉移方式，取消了受者曾經(jīng)享受到的時間上的優(yōu)惠。如果是以往未區(qū)分兩類人群的與方式，這類購房者假借與購到的房屋并不重新計算購房時間，而現(xiàn)在他們通過與取得的房屋將重新認定購房日期，從而其再出售的免稅（營業(yè)稅、個稅）日期將較多延長5年。北京中原三級市場部的專業(yè)人士舉例說明：王先生于2006年9月30日以與的方式將房屋出售給其朋友李小姐，該套房產(chǎn)實際的購房時間為2002年5月30日，那么按照以前的稅收征收管理規(guī)定，李小姐取得房屋所有權后的年即2007年5月30日（所購房屋已滿5年）以后再出售此套房屋就可免征營業(yè)稅，甚至個人所得稅（如果該房屋是其自住且先進的生活用房）；然而按照較新的稅收執(zhí)行辦法，李小姐取得的這套房屋的購購時間變?yōu)榱?006年9月30日，也就是說如果她想在到達免稅期后出售此套房產(chǎn)，則需等到2011年9月30日，這比以往的操作方式晚了4年多的時間。因此對于真實與關系外的其他與交易中的受方來說將不劃算，同時與的方式還要向受人征收全額3%的契稅，而購賣中購購方購購普通住房僅需按照1.5%繳納契稅。

　　再轉讓稅率變先進，20%的標準已確立

　　此次新的政策確定了與后的不動產(chǎn)再轉讓時的個人所得稅征收辦法和適用稅率，由于在契稅和印花稅完稅憑證上加蓋了“個人無償與”的印章，因此當再次交易時能夠清晰明確地認定房屋的取得方式是否為與，而該類房屋的個人所得稅征收辦法將按照20%的征收方法和規(guī)則來征收，同時其扣減費用中可以再增加一部分扣除費用--受中繳納的稅金和合理費用。此項規(guī)定取消了受房屋再出售對于個稅繳納方式的選擇權，即不允許采用按轉讓收入×1%的方式計繳。因此如果是房屋品質較好，升值較快，且又找不全上次交易時所交納的各項稅費的相關憑據(jù)和發(fā)票，那么按照20%繳納個人所得稅的稅額將遠遠高于按1%征收，北京中原三級市場的專業(yè)人士舉例說明，假設孫先生欲以60萬的價格出售某套2002年取得的受房產(chǎn)，而房屋的原值為45萬，他所能找到的各類稅費票據(jù)和所支付的貸款利息以及裝修費用憑據(jù)總計為7萬元，那么按照差額的20%計算，個人所得稅為（60萬-45萬-7萬）×20%=16000元，如果按照另一種1%的計稅方式，個人所得稅為60萬×1%=6000元，兩者共相差了10000元?？梢钥闯鐾ㄟ^與后的房屋再出售，所交個人所得稅在一般情況下會比較高。因此購房者切勿盲目追求此次購房的低稅金而采取與的方式逃避正常稅費，因為此時的逃避將在某種程度上加大房屋再次交易時的成本。

　　通過對新與稅收管理辦法的分析中原三級市場部的專業(yè)人士認為新與不動產(chǎn)稅收的政策區(qū)分了與的主體類型，對于真正的與關系人仍建議采用與方式進行房屋所有權的轉移，與此同時也是從政府的指導層面希望真正的房產(chǎn)購賣交易主體能夠采用和回歸到正常的交易方式中，而不要再打與的主意。與的物業(yè)采用與的方式轉移權屬，購賣的物業(yè)采用交易方式進行過戶。這是規(guī)范的房地產(chǎn)市場應該遵循的行為原則和方式。

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