備受房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）日前正式發(fā)布，向社會公開征求意見。由于土地增值稅的納稅主力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此，與現(xiàn)行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》比較，《征求意見稿》中的哪些條文會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？全國 稅務(wù)專家鐘必在接受羊城晚報記者采訪時分析指出，與《條例》相比，《征求意見稿》堵塞了以往在土地增值稅征管中存在的一些漏洞，房企必須關(guān)注；同時，從《征求意見稿》看，也有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的規(guī)定，可歸納為六大利好。

　　意見稿堵塞征管漏洞

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）于1994年1月1日頒布實施。財政部在關(guān)于《征求意見稿》的說明中介紹，宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負(fù)水平總體不變，將《條例》上升為法律。同時，對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和改革要求的個別內(nèi)容，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　主要在哪些方面進(jìn)行了調(diào)整？鐘必指出，與《條例》相比較，《征求意見稿》堵塞了以往在土地增值稅征管中存在的一些漏洞：

　　其一， 值得房企注意的是，《征求意見稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應(yīng)清算”合并成為“應(yīng)清算”，使得清算條件更嚴(yán)格。

　　據(jù)了解，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，因此，我國土地增值稅實施細(xì)則里規(guī)定了一個預(yù)征土地增值稅的制度，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再行清算，多退少補(bǔ)。因此，一些房企為了減少資金占用，會在“可清算”和“應(yīng)清算”之間做文章進(jìn)行籌劃，使得應(yīng)繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。

　　鐘必指出，現(xiàn)在，《征求意見稿》完善了清算規(guī)定，規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅?！啊墩髑笠庖姼濉钒选汕逅恪汀畱?yīng)清算’全部改為‘應(yīng)清算’后，納稅人如果達(dá)到應(yīng)清算條件不清算的，就要負(fù)全部責(zé)任。”鐘必說。

　　其二，《征求意見稿》規(guī)定，納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理有關(guān)權(quán)屬登記。這個先稅后證的規(guī)定，也被鐘必認(rèn)為對房企是“利空”性質(zhì)?！斑@個規(guī)定一方面直接影響買方、債權(quán)人的權(quán)益，另一方面未來稅務(wù)機(jī)關(guān)的基層執(zhí)行難度加大?！辩姳胤治觥?/p>

　　鐘必認(rèn)為，還有一個值得房企關(guān)注的問題是，《征求意見稿》規(guī)定，土地增值稅的征管還要依據(jù)《稅收征收管理法》。因此，雖然現(xiàn)在土地增值稅相關(guān)政策中沒有一般反避稅條款，但未來如果《稅收征收管理法》有一般反避稅條款，土地增值稅也會執(zhí)行一般反避稅條款。因此，企業(yè)如果通過實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　意見稿釋放六大利好

　　鐘必認(rèn)為，與《條例》相比，《征求意見稿》在以下六個方面釋放出了對房企利好的信號：

　　一是《征求意見稿》規(guī)定，納稅人建造保障性住房出售與建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這有利于鼓勵房企建造保障性住房與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。

　　二是《征求意見稿》規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，可減征或免征土地增值稅。這項規(guī)定有利于我國未來進(jìn)行大規(guī)模的城市更新改造，房企也將迎來更多的發(fā)展機(jī)遇。

　　三是《征求意見稿》規(guī)定，國務(wù)院可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人大常委會備案。這主要是考慮國務(wù)院需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢，相機(jī)決定一些階段性、過渡性優(yōu)惠政策，如企業(yè)改制重組土地增值稅政策。而目前現(xiàn)行政策規(guī)定是，非房地產(chǎn)企業(yè)改制重組不征土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)改制重組要征土地增值稅，客觀上不利于房地產(chǎn)企業(yè)改制重組的進(jìn)行。

　　四是《征求意見稿》規(guī)定由省級政府統(tǒng)一土地增值稅預(yù)征清算等辦法。這改變了以往地級市都能隨便制定一個土地增值稅預(yù)征清算管理辦法的各自為政的亂象，做到了全省統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　五是《征求意見稿》規(guī)定，出讓集體土地使用權(quán)等可以核定征收。由于集體土地使用權(quán)基本上沒有什么成本，因此，采取核定征收方式對納稅人將更加有利。

　　六是清算不需稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)就能自行申報入庫。鐘必認(rèn)為，需要提醒廣大房企注意的是，不需審核確認(rèn)，企業(yè)自行清算申報入庫與其他稅種征收管理方式一致是一種進(jìn)步，但如果經(jīng)稽查、評估后調(diào)增稅款的，加滯加罰就順理成章，而這種情況以前基本沒有滯納金罰款。

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