還房貸要講策略

　　經(jīng)過(guò)此次利率調(diào)整，六個(gè)月、一年、一至三年、三至五年、五年以上等幾個(gè)期限的貸款利率分別從原先的6.03%、6.84%、7.02%、7.20%、7.38%提高到6.21%、7.02%、7.20%、7.38%、7.56%，調(diào)整幅度均為0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　以一筆20萬(wàn)元15年期、采用等額本息方式還款的住房貸款為例，如果采用基準(zhǔn)利率，此次加息前每月還款1840.41元，加息后每月還款1860.85元，每月要多還款20.44元；如果采用下浮15%的優(yōu)惠利率，此次加息前每月還款1717.03元，加息后每月還款1734.09元，每月要多還款17.06元。

　　對(duì)于一直在償還房貸的市民，如果貸款合同中沒有特別約定，要到明年1月才需按照新利率還貸。因?yàn)檫@已是今年的第四次加息，假設(shè)到年底前央行不再加息，這四次加息的效果將同時(shí)在明年1月份的還款中體現(xiàn)。仍以這筆20萬(wàn)元15年期、采用等額本息方式還款的住房貸款為例，如果采用基準(zhǔn)利率，目前每月還款1779.81元，四次加息后每月還款1860.85元，每月要多還款81.04元；如果采用下浮15%的優(yōu)惠利率，目前每月還款1667.68元，四次加息后每月還款1734.09元，每月要多還款66.41元。

　　因?yàn)樗拇渭酉⒌睦塾?jì)效果比較明顯，市民要使自己能輕松還貸，就需要選擇適合自己的還款方式。

　　為了減輕市民的還款負(fù)擔(dān)，多家銀行在本市推出了具有理財(cái)功能的還款賬戶。比如渤海銀行不久前推出的“渤海好益貸”就通過(guò)活期還款賬戶與貸款賬戶建立關(guān)聯(lián)，市民在存款賬戶中的人民幣存款對(duì)應(yīng)一定比例的貸款金額利息返還，返還金額由系統(tǒng)自動(dòng)提前歸還貸款本金，從而使實(shí)際貸款期限大大縮短，縮短貸款期的月供就無(wú)需支付了。市民在辦理貸款時(shí)可以向銀行人士咨詢，開辦這類具有理財(cái)功能的賬戶。

　　存款盡量選短期

　　在此次利率調(diào)整中，活期存款利率沒變，仍是0.81%；整存整取定期存款三個(gè)月、半年、一年、二年、三年、五年等幾個(gè)期限的存款利率分別從原先的2.34%、2.88%、3.33%、3.96%、4.68%、5.22%調(diào)整為2.61%、3.15%、3.60%、4.23%、4.95%、5.49%，調(diào)整幅度均為0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　因?yàn)閺?月15日起，利息稅率已經(jīng)從原先的20%下調(diào)到5%，市民將更加充分地體會(huì)到此次加息帶來(lái)的好處。加息后，一年期存款的名義利率調(diào)高到3.6%，扣除5%的利息稅，實(shí)際利率為3.42%，這已基本接近今年前7個(gè)月3.5%的CPI漲幅。

　　記者在本市部分銀行網(wǎng)點(diǎn)看到一些市民在辦理轉(zhuǎn)存。一位市民將前兩天剛存入銀行的兩筆1萬(wàn)元一年期存款取出來(lái)，打算轉(zhuǎn)存為兩年期存款。辦理業(yè)務(wù)時(shí)，銀行工作人員提醒他，目前正處于加息周期，不久以后央行還可能再加息，因而兩年期的存款期限有些“過(guò)長(zhǎng)”了，不如還存一年期。這樣如果以后央行再連續(xù)加息，這筆一年期存款到期后，還可以視當(dāng)時(shí)的投資環(huán)境及時(shí)將資金轉(zhuǎn)作他用。

　　據(jù)了解，今年央行已經(jīng)四次加息，雖然每次加息的幅度不大，但四次調(diào)整的疊加效果還是比較明顯的。與去年年底時(shí)的存款利率相比，當(dāng)時(shí)一年期存款利率為2.52%，現(xiàn)在的三月期存款利率已達(dá)到2.61%；當(dāng)時(shí)的三年期存款利率為3.69%，僅比現(xiàn)在一年期存款利率高出0.09個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)時(shí)的五年期存款利率為4.14%，比現(xiàn)在的兩年期存款利率還低了0.09個(gè)百分點(diǎn)，比現(xiàn)在的五年期存款利率更是低了1.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　如果市民選擇了較長(zhǎng)期限的存款，等到幾個(gè)月后發(fā)現(xiàn)利率不劃算了，再想轉(zhuǎn)存就要遭受較大的利息損失了。

　　難抑基金投資熱

　　有關(guān)專家分析，雖然央行此舉將起到收縮市場(chǎng)流動(dòng)性的作用，但短期內(nèi)仍然難抑基金投資熱。

　　進(jìn)入8月份以來(lái)，基金市場(chǎng)依舊保持熱銷勢(shì)頭：中郵核心成長(zhǎng)限量150億元迅速認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄A安策略優(yōu)選時(shí)間內(nèi)認(rèn)購(gòu)資金超過(guò)700億元。近期在大盤藍(lán)籌股的帶動(dòng)下，基金凈值總體保持了上漲趨勢(shì)。

　　中國(guó)銀河證券基金分析師李薇說(shuō)，今年以來(lái)的持續(xù)加息行為會(huì)對(duì)流動(dòng)性產(chǎn)生影響，但從目前新基金發(fā)售火爆、超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)較高的情況來(lái)看，個(gè)人投資者對(duì)基金的需求相當(dāng)旺盛，因此不會(huì)對(duì)基金投資產(chǎn)生大的影響。

　　中國(guó)銀河證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年底至今年8月20日，200多只開放式基金中，171只基金收益率超過(guò)10%，129只基金實(shí)現(xiàn)了50%以上的收益率，共有43只基金實(shí)現(xiàn)了凈值的翻番。

　　楊震說(shuō)，與基金的收益率相比，一年期存款利率雖然提高到3．60%，但與市場(chǎng)物價(jià)上漲相比仍處較低的水平，加息恐怕在短期內(nèi)難以撼動(dòng)基金在投資者心中的地位。

　　南開大學(xué)財(cái)務(wù)管理系教授黃福廣說(shuō)，目前市場(chǎng)中較具影響力的是偏股型基金，它們受加息的影響有限。而債券作為固定收益型產(chǎn)品，不會(huì)因利息增加提高收益率，因此容易出現(xiàn)價(jià)格下降，從而影響到債券型基金的凈值及發(fā)售。

　　李薇表示，短期內(nèi)債券型基金受到的影響相對(duì)較大，事實(shí)上今年以來(lái)由于相對(duì)收益的下降，債券型基金在市場(chǎng)上所占份額萎縮較為嚴(yán)重。但債券型基金對(duì)于投資期限較長(zhǎng)的資產(chǎn)配置而言是重要的投資品種，隨著公司債的推出及投資范圍的擴(kuò)大，將有利于其長(zhǎng)期發(fā)展。

　　黃福廣建議，在基金投資熱情持續(xù)高漲的情況下，美國(guó)次級(jí)債市場(chǎng)的危機(jī)為我們提出了警示：基金市場(chǎng)需要穩(wěn)步發(fā)展，基金投資者也應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加謹(jǐn)慎地選擇投資產(chǎn)品。

　　楊震也表示，一次加息提高27個(gè)基點(diǎn)并不會(huì)對(duì)股市和基金產(chǎn)生太大影響，但四度加息同時(shí)利息稅降低到了5%，其累積作用不容忽視?；鹜顿Y者應(yīng)在保持冷靜的同時(shí)，密切關(guān)注四季度和明年初的市場(chǎng)變化，警惕調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的影響。

　　本次加息后房貸月供增幅（等額本息 單位：元）

　　過(guò)去的基準(zhǔn)利率 7.38%

　　現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率 7.56%

　　月供增幅

　　過(guò)去的較優(yōu)惠利率 6.2730%

　　現(xiàn)在的較優(yōu)惠利率6.426%

　　月供增幅

　　10萬(wàn)元10年

　　1180.76

　　1190.15

　　9.39

　　1123.96

　　1131.72

　　7.76

　　15萬(wàn)元10年

　　1771.15

　　1785.23

　　14.08

　　1685.72

　　1697.58

　　11.86

　　20萬(wàn)元10年

　　2361.53

　　2380.3

　　18.77

　　2247.93

　　2263.44

　　15.51

　　15萬(wàn)元15年

　　1380.31

　　1395.64

　　15.33

　　1287.77

　　1300.57

　　12.8

　　20萬(wàn)元15年

　　1840.41

　　1860.85

　　20.44

　　1717.03

　　1734.09

　　17.06

　　制表/溫艷茹

　　四次加息后房貸月供增幅（等額本息 單位：元）

　　去年的基準(zhǔn)利率6.84%

　　現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率 7.56%

　　月供增幅

　　去年的較優(yōu)惠利率5.814%

　　現(xiàn)在的較優(yōu)惠利率6.426%

　　月供增幅

　　10萬(wàn)元10年

　　1152.86

　　1190.15

　　37.29

　　1100.89

　　1131.72

　　30.83

　　15萬(wàn)元10年

　　1729.82

　　1785.23

　　55.41

　　1651.33

　　1697.58

　　46.25

　　20萬(wàn)元10年

　　2305.71

　　2380.3

　　74.59

　　2201.78

　　2263.44

　　61.66

　　15萬(wàn)元15年

　　1334.86

　　1395.64

　　60.78

　　1250.76

　　1300.57

　　49.81

　　20萬(wàn)元15年

　　1779.81

　　1860.85

　　81.04

　　1667.68

　　1734.09

　　66.41

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