日前，北京“鏈家地產(chǎn)”中關(guān)村門店接待了一位姓賈的客戶，他手中擁有4套房產(chǎn)，有3套想用來出租。但是，通過怎樣的方式出租較合理、較賺錢卻一直困擾著他。據(jù)統(tǒng)計分析，像賈先生這樣擁有多套房產(chǎn)的消費者不在少數(shù)，將近20%的消費者擁有3套或3套以上的房產(chǎn)，而對于這部分消費者來說，都存在與賈先生一樣的問題，即不太清楚應該通過怎樣的方式出租才能讓自己的租金收益化。為此，“鏈家地產(chǎn)”近幾年來通過自身的實際操作，總結(jié)出了一些房產(chǎn)出租的經(jīng)驗，以供消費者參考。

　　四大要素決定出租收益

　　出租者為了提高自己的出租收益，較先需要明確的是有哪些要素是真正決定租金收益的，這樣才能有針對性地根據(jù)這些關(guān)鍵點來提升房屋出租的收益。一旦明確了這些關(guān)鍵要素，才能在多套房產(chǎn)的出租過程中獲得比較好的收益。而在影響房屋出租收益當中主要有四大要素，分別是租金回報的高低、空置期的長短、機會成本的大小和房屋出租造成的折舊成本大小。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)需要提醒每位業(yè)主，在房屋出租過程中必須要做到4個盡可能，是盡可能提高出租房屋的租金回報；是盡可能地縮短出租房屋的空置期；第三是盡可能降低出租房屋過程中的機會成本（時間成本、交通成本、通訊成本等）；第四是盡可能減少出租房屋的折舊成本。

　　裝修要適宜

　　一般人認為裝修得越高端，租金就越高，而租金越高，出租回報率也就越高。其實不然，在進行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對房屋進行必要的裝修是必不可少的。但裝修的好壞和出租收益并不成正比，并非就是裝修得越好就一定能夠獲得較好的收益，而是應該在房屋出租之前，事先對該區(qū)域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進行一個準確的定位，并對其生活、興趣偏好進行一個簡單的了解和分析，然后進行恰當?shù)匮b修，這樣就會達到租金收益與成本支出的較佳平衡點。

　　因此，對于擁有多套房產(chǎn)的出租業(yè)主來說，一定要對不同區(qū)域房產(chǎn)出租的特性進行有差別的裝修對待，千萬不要因為圖省事就對所有的房屋進行統(tǒng)一的裝修。

　　減少出租房屋空置期

　　廣大房產(chǎn)投資者除了對租金的高低以及房屋出租資金的回收快慢比較感興趣外，很多人往往會忽略了房屋出租的空置期問題。

　　應該說，房屋出租的空置期對于單個的出租業(yè)主來說是很難控制的，只有在擁有大量的信息入口和信息出口的基礎(chǔ)上，才能實現(xiàn)有效的信息匹配，從而減少房屋空置期。而對于信息配對較有效和較及時的就是大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。

　　因此，房產(chǎn)出租者完全可以通過正規(guī)中介公司的信息資源優(yōu)勢來減少房屋出租的空置期，從而提高出租收益。特別是對于擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主來說，縮短空置期所能發(fā)揮的效益也就會增大。如果每套出租房產(chǎn)都能減少10天的空置期，3套房產(chǎn)就可以減少30天的空置期，也就意味著可以增加一個月的租金。

　　降低房屋的機會成本

　　在決定房產(chǎn)出租收益的過程中，租金的高低和空置期的長短都會直接影響到出租房的；但是，除了這兩個因素之外，其實還有一個非常關(guān)鍵的因素，就是機會成本的大小。目前，許多出租者不愿委托經(jīng)紀公司進行出租，而更喜歡自己親自找客戶，覺得這樣安全、穩(wěn)妥。不過，對于有多套房產(chǎn)出租的業(yè)主，還是應該考慮自己找客戶所花費的機會成本。多套房產(chǎn)不像只有一套房產(chǎn)那樣，可能只需要一次、兩次或者三次看房就可以將房產(chǎn)出租，這樣浪費的時間、交通費、通訊費也不會太大。而多套房產(chǎn)將面臨成倍數(shù)的成本支出增加，收益減少額度就會非常明顯。因此，對于多套房產(chǎn)出租者來說，應盡可能地委托品牌經(jīng)紀公司進行全程代理，一方面品牌經(jīng)紀公司能夠保障出租房的安全；另一方面能夠程度地降低出租者的機會成本，達到出租收益的較優(yōu)化。

　　較后，對于多套房產(chǎn)出租者來說，還要將出租房屋的折舊成本計算在投資收益當中，這就需要房產(chǎn)出租者在與承租客戶簽訂相關(guān)的租賃合同當中，一定要將對房屋損毀程度較大的可能行為進行約束。如果委托經(jīng)紀公司進行全程委托，也要將這一事項作出明確規(guī)定，特別是對于一些進行精 屋出租的業(yè)主更要關(guān)注這一點。

《市場報》 (2008-07-04 第30版)

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