關鍵已投資的房屋別空置

　　有租金支撐的房子像“開工資”，月月開年年開；沒有租金支撐的房子像“一次性產品”，投資收益只有在房子出手時才能“一現(xiàn)”。這話有一定的道理。如今有不少房產投資者怕麻煩將已購房子空置。這既造成房產資源的浪費，又減少了自己的投資收益。其實，房產的投資收益有兩塊，一塊是增值，一塊是租金。只有玩轉增值和租金，才是合格的房產投資者。采訪中，易居中國蘭州研究院副總經理付曉龍這樣說到。

　　投資者購房為升值，這種理財思路是對的，但是購房以后坐等升值，就不可取了。一來，就住房而言，它的基本用途是居住，無論是自住還是他住，它都在釋放著應有的價值，一旦無人使用它，它的價值無法釋放，投資者就得不到；二來，持有房子也是有成本的，而且成本不低，這是投資購房與投資其他理財產品不同的一個特性。對于那些以短期持有為目的的房產投資者來說，可在拿到房子的鑰匙后，把房直接出租給裝修公司等；對于以長期持有為目的的房產投資者來說，應該對已購房產進行簡單的裝修，以提高投資房的出租收益。

　　房貸節(jié)省成本有竅門

　　易居中國蘭州研究院副總經理付曉龍告訴記者，當前，無論自住或投資，普通購房者大多需要借助銀行房貸，而各家銀行推出的房貸產品差別大、優(yōu)勢各異。

　　購房者應充分利用公積金貸款。即使按照優(yōu)惠利率計算，目前商業(yè)銀行5年期以上個人住房貸款利率也達到6.66%，而目前5年期以上個人住房公積金貸款的利率仍然是5.22%；其次，固定利率房貸可規(guī)避加息風險。在合同期限內利率保持不變，可規(guī)避加息風險；較后，選對還款方式也省錢。當前，房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息。但是，等額本金還款在初期的還款壓力會比較大。提醒提前還貸有學問提前還貸雖然能夠緩解貸款者的壓力，但卻對房貸者有著較高的資金要求。盲目提前還貸，不僅會降低生活質量，有時候反而會得不償失。但是，如果做好提前還貸計劃，不但能夠真正緩解房貸者壓力，同時還可以用富余的資金投資其他產品。

　　易居中國蘭州研究院副總經理付曉龍認為，對于手中有些存款，銀行貸款的剩余尾款年限較短，目前并無意投資其他產品的房貸者來說，可以將銀行貸款全部提前還清，這樣也能輕松些。另外，每逢年底，不少大型企業(yè)都會為員工發(fā)放年終資金，如果房貸借款人手中確實有一小部分資金，也是可以選擇部分提前還貸的，這樣也可減少些許利息支出。

　　但是在辦理“提前還貸”的細節(jié)中還是有不少學問需要房貸者注意的，例如借款人提出提前還貸需要提前向銀行進行書面或者電話申請，而各家銀行對于提前還貸的要求與規(guī)定也有所不同、提前還貸的方式各有不同，還存在提前還貸是否存在風險等問題。

　　投資二手房注意五方面

　　今年以來，蘭州各區(qū)域的房產市場價格不斷走高，各項房產交易稅費逐步實施到位并轉嫁到房價中；這些都成為二手房投資購家當前較為關注的問題。蘭州萬嘉房屋超市總經理劉超認為，二手房投資要注意五個方面：

　　頭先是區(qū)域規(guī)劃。交通改造與商業(yè)配套建設等區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域房產較新動向都是影響區(qū)域二手房價值的利好因素。

　　其次是增量房市場。增量房會帶動區(qū)域新一輪的開發(fā)建設，有助于區(qū)域房產市場走向成熟，從而影響存量房市場價值提升，增量房供應增加緩和了區(qū)域房產供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，從而給存量房市場造成一定沖擊。

　　第三，在售商品房價格。由于一二手房的聯(lián)動作用，區(qū)域在售商品房市場的價格檔位對于區(qū)域二手房的影響非常大；

　　第四，區(qū)域房產價格“位態(tài)”。同樣作為二手房成交的成熟熱點區(qū)域，區(qū)域房產價格所處的“位態(tài)”也會有所不同，而還處于較低“位態(tài)”的區(qū)域，未來房產價格將會處于追漲狀態(tài)。

　　第五，區(qū)域租金水平及空置期。如果一個區(qū)域房屋租金處于相對低位，而售價過高，那么投資區(qū)域房產將具備較大的風險；如果說區(qū)域房產租金較高，但空置期較長，也將會對房產的投資價值造成影響，但也要考慮將來是否有諸如大型企業(yè)落址等帶動區(qū)域租賃市場人氣的利好因素。

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　　房屋理財新角度

　　一是頭付比例常被忽視。并非比例越低越好，抑或越高越好，應由你當時的資金情況、單位有無房貸補貼、有無投資項目等因素組成。例如小A購房時頭付50%，迅速還清貸款，結果單位房貸補助提高，無法享受，大呼上當。

　　二是巧選還貸方式。除了目前主打的等額本金和等額本息，此外還有接力還貸等等，各種貸款方式的結果大相徑庭。

　　三是注意利率調整?；鶞世?、固定利率、浮動利率、優(yōu)惠利率頻頻變化，選得好，20年70萬房貸可節(jié)省15萬元以上。

　　四是房屋增值可套現(xiàn)。有人常怨房屋增值有何用？其實，通過加按揭是可以套現(xiàn)的，可用來投資或消費。

　　五是房屋可抵押。常人只知房屋有所有權和使用權，卻鮮有知曉或使用抵押權的。如房貸還清了，還想使房屋再生錢者，此招甚妙。

　　六是房屋出租方法多。門店掛牌固然可以，但如果你力所不及，無法管理你的物業(yè)時，如何呢？國外流行叫租賃托管，他人代勞，租金你收，何不樂哉！

編輯：舒會

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