交易量的持續(xù)上漲，少數(shù)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)提價(jià)，二手房賣(mài)家也不失時(shí)機(jī)地開(kāi)始“跳價(jià)”，這一切似乎都意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)走出觀望態(tài)勢(shì)。但是市場(chǎng)人士均悲觀地認(rèn)為這只是一場(chǎng)“虛火”，這陣“虛火”過(guò)后，市場(chǎng)重新進(jìn)入調(diào)整階段。在市場(chǎng)人士來(lái)看，真正打破市場(chǎng)觀望堅(jiān)冰的是價(jià)格的適當(dāng)回調(diào)。而如果開(kāi)發(fā)商錯(cuò)判當(dāng)前形勢(shì)而漲價(jià)，換來(lái)的可能還是持幣觀望。 >>>進(jìn)我家理財(cái)社區(qū)和大家一起討論一下是購(gòu)房還是等待吧??！

　　樓市回暖成懸疑

　　“較近房?jī)r(jià)是不是又上漲了？”王亮略帶憂(yōu)心地問(wèn)記者。王亮大學(xué)畢業(yè)已三年，準(zhǔn)備明年春天結(jié)婚，從去年年底開(kāi)始，他就一直在看房，但至今仍未找到合適的。較近的市場(chǎng)行情似乎出現(xiàn)了變化，讓他心中產(chǎn)生了一絲猶豫。王亮的一個(gè)朋友曾在2007年初就開(kāi)始看房，但直到當(dāng)年的秋天才較終購(gòu)到合適的房子，其結(jié)果自然可想而知，因?yàn)殄e(cuò)失了好時(shí)機(jī)，他這位朋友較終不得不多掏20多萬(wàn)元。

　　讓王亮感到有些憂(yōu)慮的是，他發(fā)現(xiàn)目前的市場(chǎng)行情已不同于年初。在閔行區(qū)古美板塊有一個(gè)大型樓盤(pán)萬(wàn)源城，他跟蹤了半年多時(shí)間，較近又推出來(lái)一批房源，開(kāi)盤(pán)價(jià)居然還保持在14000～16000元/平方米之間?！斑@樣的售價(jià)已經(jīng)維持半年時(shí)間了，跟一年前相比還漲了一些呢?！彼f(shuō)。

　　此外，他還一直關(guān)注康橋板塊的綠洲康城，以及寶山上大板塊的城市經(jīng)緯綠洲等樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)其售價(jià)也一直維持在年初的水平，并未做進(jìn)一步調(diào)整。綠洲康城的售價(jià)曾一度漲至12500元/平方米，在去年底以下調(diào)25%的幅度進(jìn)行促銷(xiāo)之后，再?zèng)]有做出過(guò)新的調(diào)整。城市經(jīng)緯綠洲的售價(jià)也很穩(wěn)定，仍然保持在9500元/平方米的水平而沒(méi)有變化。

　　“這是不是表明房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)了呢？”他對(duì)此感到有些困惑。當(dāng)然，還有讓他感到更加困惑的事情，就是居然有二手房賣(mài)家開(kāi)始“跳價(jià)”，這在目前市場(chǎng)觀望氣氛仍舊濃厚的時(shí)期，讓他感到有些不可思議。3月初，他在田林新村看了一套兩房，報(bào)價(jià)105萬(wàn)元，天，中介公司打來(lái)電話(huà)說(shuō)，賣(mài)家已經(jīng)提價(jià)至110萬(wàn)元。

　　而成交量近期的穩(wěn)定回升以及開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的積極性不斷高漲，也讓王亮開(kāi)始懷疑市場(chǎng)是不是已悄然經(jīng)完成“筑底”過(guò)程。以較近一周上海為例（3月16日至22日），其商品住宅成交量甚至達(dá)到39.62萬(wàn)平方米的高位，這是今年的新高，市場(chǎng)供應(yīng)量也達(dá)到46.21萬(wàn)平方米，同樣也是今年的新高（如圖1所示）。同樣，北京、廣州等地樓市成交量也逐漸回升。在3月份前半個(gè)月，北京的二手房共賣(mài)出了8173套，全面超過(guò)2月份的9373套的全月成交量毫無(wú)懸念；廣州業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，3月份二手房成交套數(shù)超過(guò)萬(wàn)套大關(guān)也不成問(wèn)題。

　　價(jià)格穩(wěn)定、二手房購(gòu)家“跳價(jià)”、成交和供應(yīng)量同步上揚(yáng)，這一切都似乎在預(yù)示著市場(chǎng)已經(jīng)回暖。而為之感到迷惑的也不止王亮一個(gè)人，實(shí)際情況究竟如何呢？

　　表1 上海近10周樓市走勢(shì)圖

　　剛性需求是關(guān)鍵

　　只能說(shuō)，市場(chǎng)回暖只是暫時(shí)現(xiàn)象，是不是真正回暖目前還難以下結(jié)論。就目前具體情況而言，造成回暖的原因是多方面的。

　　造成回暖的原因在于剛性需求的重新釋放。分析師薛建雄表示，剛性需求的重新釋放對(duì)本輪交易量的連續(xù)拉升起到了很大的作用。在他看來(lái)，2008年樓市幾乎全年低迷，原本入市的購(gòu)房者選擇持幣觀望，但是隨著政府對(duì)樓市調(diào)控力度的減弱，以及相關(guān)鼓勵(lì)自住消費(fèi)政策的出臺(tái)，觀望氣氛得到一定程度的稀釋?zhuān)芏嗳诉x擇購(gòu)房。

　　其二是開(kāi)發(fā)商的炒作也有一定的關(guān)系。佑威樓市通有關(guān)人士表示，上海在3月中旬舉辦的房展會(huì)上，開(kāi)發(fā)商借機(jī)展開(kāi)一輪聲勢(shì)浩大的宣傳，爭(zhēng)取到很多購(gòu)房者，從3月1日至17日上海市商品住宅成交數(shù)據(jù)可以看出，3月份的周單日成交基本維持在3萬(wàn)～4萬(wàn)平方米這個(gè)區(qū)間，而周成交量主要集中在4萬(wàn)～5萬(wàn)平方米左右，直至15、16、17日三天的平均成交量接近6萬(wàn)平方米?！爱?dāng)然，這其中還需要開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面做出適當(dāng)讓步來(lái)配合?！?佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟表示。

　　還有就是市場(chǎng)的恐慌性行為，也對(duì)成交量的上升有著一定的推動(dòng)作用。廣州知名樓市專(zhuān)家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說(shuō)吧)表示，近期有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià)，而且媒體關(guān)于樓市回暖的報(bào)道讓一部分購(gòu)房者產(chǎn)生恐慌心理，他們因害怕樓價(jià)再次回升，于是選擇入市購(gòu)購(gòu)，這在一定程度上也會(huì)導(dǎo)致交易量上漲。

　　股市回升，也引起聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。業(yè)內(nèi)表示，自今年年初以來(lái)，上證指數(shù)從1840點(diǎn)附近起步，截止到目前已經(jīng)漲到2350點(diǎn)附近，很多個(gè)股漲幅更大，不排除一些獲利了結(jié)的投資者轉(zhuǎn)向樓市。

　　市場(chǎng)量漲價(jià)不漲

　　雖然剛性需求的入市引發(fā)了所謂樓市的回暖，但通過(guò)對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)的分析我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市回暖的實(shí)質(zhì)是“量漲價(jià)不漲”，完全是價(jià)格下調(diào)了一定幅度之后產(chǎn)生的階段性現(xiàn)象。

　　根統(tǒng)計(jì)，2月北京雖然成交量環(huán)比出現(xiàn)上漲，但價(jià)格在回落，住宅和商鋪指數(shù)環(huán)比持續(xù)下滑。而上海樓市2月成交量中低價(jià)房（含配套房）所占比重相當(dāng)大，商品住宅尤其是中高端住宅面臨的壓力依然很大，日趨緊張的資金鏈迫使開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)和降價(jià)促銷(xiāo)的力度。

　　克而瑞（中國(guó)）研究頭席研究員陳嘯天認(rèn)為，從全國(guó)成交面積鰲頭0項(xiàng)目看，有一個(gè)共性，那就是區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)格普遍較低，價(jià)格成為目前樓盤(pán)項(xiàng)目成交的關(guān)鍵所在。購(gòu)房者對(duì)于項(xiàng)目頭先關(guān)注的就是價(jià)格，其次才是產(chǎn)品、配套等。2月全國(guó)成交量普遍有所上揚(yáng)，低折扣在其中也起到了一定的作用。深圳榭麗花園三期推出7.5折后再減15萬(wàn)元的巨大優(yōu)惠措施，而北京的天和景園也推出了一次性付款打7折，按揭7.2折的優(yōu)惠，成交排名當(dāng)月北京第四位，低折扣的殺傷力可見(jiàn)一斑。同一線(xiàn)城市一樣，二線(xiàn)城市中項(xiàng)目的折扣力度也有向下的趨勢(shì)，9.5～9.9折的市場(chǎng)份額下降至五成以下，9～9.4折也從上月的20％微降至當(dāng)月的17.39％，與此同時(shí)，8.5～8.9折和8～8.4折折扣力度有所增加，市場(chǎng)份額隨之上揚(yáng)。而從北京、上海、廣州、深圳和杭州等城市的住宅均價(jià)走勢(shì)看，基本都保持了向下的趨勢(shì)，在這種情況下，大家對(duì)當(dāng)前的回暖也可以有更為清晰的認(rèn)識(shí)了。

　　表2 2007～2009年部分城市住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖

　　后市持續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)

　　由此，樓市在近期階段性的量能釋放之后，后市調(diào)整仍然在所難免。其實(shí)，趨勢(shì)性的認(rèn)知對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是相當(dāng)重要的，這可以讓他們更為從容地把握市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

　　從上海的情況來(lái)看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年預(yù)期可上市的新建住宅樓盤(pán)可達(dá)165個(gè)項(xiàng)目2237萬(wàn)平方米（按2007～2008年的報(bào)批項(xiàng)目量算），這不但遠(yuǎn)高于2008年1230萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，更是2008年907萬(wàn)平方米商品住宅銷(xiāo)售量的2.5倍。去年預(yù)期1800萬(wàn)～2000萬(wàn)平方米的商品住宅供應(yīng)量較終只上市了1230萬(wàn)平方米，還有600萬(wàn)～800萬(wàn)平方米的房源可推而未推的量，積壓在開(kāi)發(fā)商手上，這也就意味著去年上海樓市的實(shí)際積壓量超過(guò)1000萬(wàn)平方米。另外戴德梁行的較新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬(wàn)平方米，消化這些庫(kù)存平均需要9個(gè)月時(shí)間。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。

　　對(duì)此薛建雄認(rèn)為，年底政府通過(guò)降低稅費(fèi)和利率等政策，使得購(gòu)房成本獲得有效下降，激發(fā)了過(guò)去一年所積累的鋼性需求。經(jīng)過(guò)這輪成交放量之后，總體房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)下跌，因?yàn)橥恋?、稅費(fèi)、建材等成本都在下降。目前，房地產(chǎn)處在供過(guò)于求的狀態(tài)，各家開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存積壓都非常嚴(yán)重（主要指土地）。此時(shí)，開(kāi)發(fā)成本和購(gòu)購(gòu)力都在下降，所以房?jī)r(jià)下跌也成了理所當(dāng)然的現(xiàn)實(shí)。而有分析也認(rèn)為，目前樓市回暖的宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者信心、企業(yè)家信心等基本面并沒(méi)有出現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)，因此，認(rèn)為房地產(chǎn)真正回暖還有待時(shí)日。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)甚至反駁了樓市回暖論，他認(rèn)為，現(xiàn)在說(shuō)的回暖，有一部分是保障性住房的因素。他還表示，在保障性住房及開(kāi)發(fā)商資金壓力下，房?jī)r(jià)仍會(huì)下調(diào)。

　　表3 2009年購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷

　　而從各路專(zhuān)家的判斷來(lái)看，不少都提出市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)仍將延續(xù)的觀點(diǎn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲日前表示，近兩個(gè)月來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確有回暖跡象，但回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇言之過(guò)早。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，在跟蹤的城市中，大部分城市 2 月份成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升。韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，2009 年開(kāi)春以來(lái)樓市的回暖，并不代表樓市已完全走出谷底呈現(xiàn)“V”形反彈。由于2008年下半年樓市低迷，造成同期基數(shù)效應(yīng)偏低，因此，進(jìn)入2009 年樓市稍微回暖會(huì)造成環(huán)比大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象，他指出，這種繁榮背后有一定的假象在里面。 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，當(dāng)前北京樓市的這種“回暖”還是局限于部分樓盤(pán)，并沒(méi)有成為市場(chǎng)普遍現(xiàn)象，就是熱銷(xiāo)現(xiàn)象沒(méi)有普遍出現(xiàn)。對(duì)于成交量的恢復(fù)，或者上升能不能持續(xù)，持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間要進(jìn)一步觀察，這才能判斷市場(chǎng)是否出現(xiàn)明顯的回暖。

　　韓世同更是很明確地說(shuō)：“在我看來(lái)，這一輪交易量的大幅上漲，其實(shí)充其量只是“虛火”上升，而不能說(shuō)明樓市真正回暖。等到這一波購(gòu)購(gòu)力消耗殆盡之后，樓市重新還會(huì)陷入新的一輪觀望階段。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商將降價(jià)進(jìn)行到底，那又得另當(dāng)別論，畢竟購(gòu)購(gòu)力一直存在，只是價(jià)格要讓購(gòu)房者能接受?！?p>

　　購(gòu)房講究“能省則省”

　　目前購(gòu)房要在節(jié)省上面多花點(diǎn)心思。當(dāng)然，就目前的市場(chǎng)環(huán)境而言，房?jī)r(jià)不再有可能會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲，而且還有可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，這就要求我們?nèi)绾魏侠磉\(yùn)用一些技巧來(lái)“購(gòu)跌”。

　　專(zhuān)家表示，等待市場(chǎng)底部出現(xiàn)之后再進(jìn)行“抄底”，這具有相當(dāng)大的難度，因?yàn)閷?duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)法準(zhǔn)確地判斷出市場(chǎng)底部到底何時(shí)出現(xiàn)。

　　那么如何“購(gòu)跌”呢？頭先要明確的就是要學(xué)會(huì)“挑挑揀揀”。上海房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說(shuō)吧)表示，在現(xiàn)階

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