瑕疵予行為是否有效？

　　案例：劉大爺與劉老太共有一套房產(chǎn)，有三男一女共四個子女。劉大爺于1991年因病去世，四個子女經(jīng)協(xié)商同意由劉老太繼續(xù)居住。后1998年房屋拆遷，劉老太直接將還遷房登記在大兒子之子——劉小甲名下。現(xiàn)劉老太去世，四個子女整理財產(chǎn)才知道房屋已過戶到劉小甲名下的這種情況。四個子女因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛。試問：劉老太直接過戶的行為是否有效？房屋是否能歸劉小甲所有？

　　分析：邱律師認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從三個方面來分析：(一)劉老太的過戶行為是否有效實質(zhì)在于劉老太的行為是否屬于無權(quán)處分行為。對此判斷只需看其處分的財產(chǎn)是否完全屬于她自己。在劉大爺去世后，劉老太與劉大爺?shù)姆慨a(chǎn)由劉老太與其四個子女共同所有。而劉老太未經(jīng)子女同意擅自將房產(chǎn)過戶到劉小甲名下的行為顯然屬于無權(quán)處分。

　　(二)劉老太的無權(quán)處分是否導(dǎo)致該過戶行為(物權(quán)行為)必然無效呢？根據(jù)我國現(xiàn)實的司法實踐，無權(quán)處分行為并不必然導(dǎo)致物權(quán)行為的無效?？紤]物權(quán)行為是否無效還要考慮取得該物的第三人是否屬于善意第三人，即要考慮善意取得制度，考慮取得該物的第三人對處分人無權(quán)處分該物的行為是否屬于明知，若明知或推定其應(yīng)為知曉時，該第三人將不能根據(jù)善意取得制度取得物的所有權(quán)。在該案例中，劉小甲為劉老太的孫子，理應(yīng)知道在劉大爺去世后房屋不能完全為劉老太所有，因此劉小甲不為善意第三人。同時，善意取得制度的善意第三人取得標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的對價，而本案中劉小甲并未對該房屋支付任何對價。因此，劉小甲不能依據(jù)善意取得制度及劉老太的予行為取得該房屋的所有權(quán)。

　　(三)雖然劉老太的行為屬于無權(quán)處分行為，劉小甲不能基于善意取得制度和劉老太的予行為取得該房產(chǎn)。但是，基于物權(quán)的公示公信原則，劉大爺和劉老太的子女們要想取得各自應(yīng)有的房產(chǎn)份額必須通過訴訟。在沒有通過法院的判決確定該房產(chǎn)屬于劉大爺和劉老太的子女們共有之前，仍應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿上的登記推定該房產(chǎn)屬于劉小甲所有。

　　“復(fù)雜”家庭的房屋繼承問題

　　案例：王某的父親早年喪妻，后又娶丁某為妻，王某為前妻所生。王某的父親娶丁某之前，丁某與他人生有一子汪某?，F(xiàn)王某的父親和丁某所住的房屋要拆遷，并且王某的父親已身患重病，可能在還遷房完工之前過世。若還遷房在王某的父親去世后仍未建成，王某能否繼承還遷房？若丁某相繼去世后，王某應(yīng)如何與汪某繼承該拆遷房？

　　分析：邱律師認(rèn)為，房屋的繼承遵循繼承法的基本原則。對于本案例，如果王某的父親在還遷房建成之前逝世，若王某的父親對自己財產(chǎn)的處理留有遺囑，則依遺囑處理；若沒有遺囑，則王某和丁某共同繼承王某父親的財產(chǎn)。但在這之前，應(yīng)當(dāng)將丁某與王某父親的共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。若丁某去世，其留有遺囑時則按遺囑處理；若未留遺囑，則王某和汪某共同繼承丁某的財產(chǎn)。

　　付部分房款能否分得房改房產(chǎn)權(quán)？

　　案例：宋某有單位分給的一套公房，宋某已婚并育有兩男一女。1992年宋某妻子去世，宋某與大兒子宋大甲一起生活。1994年宋某單位實行房產(chǎn)制度改革，宋某用其多年儲蓄及宋大甲籌集的兩萬元(占購購公房款的一半)購得了該房產(chǎn)。后宋大甲另外購房，宋某和宋大甲一家搬到新房居住。宋某所購原單位公房留給生活較為貧困的宋二乙居住，并在宋二乙居住期間，宋某將房產(chǎn)過戶到了宋二乙名下?，F(xiàn)宋某已經(jīng)去世，宋二乙的經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)，宋某購得的公房面臨拆遷，現(xiàn)宋大甲主張房屋的所有權(quán)。試問：宋大甲的主張能否被支持？

　　分析：邱律師表示，宋大甲的請求能否得到支持關(guān)鍵在于宋大甲在宋某購房時的墊款性質(zhì)如何，以及宋某將房屋直接過戶給宋二乙的行為如何界定：

　　(一)宋大甲的墊款屬于借款還是購房款？對此判斷須弄清“房改房”的性質(zhì)。當(dāng)時中國的公房是單位以福利的性質(zhì)分給其職工的，因此，公房帶有福利的色彩，具有人身性，并非所有人都能購購公房。本案宋某原來所居住的公房只有宋某有資格購購，因此，宋大甲的墊款屬于借給宋某購房的借款而不是購房款，宋大甲不是宋某所購房屋的共同所有人，宋某購得公房后擁有房屋的完全所有權(quán)。宋大甲的墊款是宋某購房時的借款，屬于宋某的債務(wù)。

　　(二)宋某直接將房屋過戶到宋二乙名下的行為是否屬于予行為？

　　由于宋某妻子在其分得公房之后所娶并在購得公房之前去世，宋某購得的公房就屬于其個人財產(chǎn)，擁有完全的處分權(quán)，有權(quán)將房屋予宋二乙。宋二乙可以基于宋某的予行為取得宋某所購公房的所有權(quán)，當(dāng)然可以取得拆遷房屋的所有權(quán)或拆遷補(bǔ)償金。

　　(三)關(guān)于宋大甲的債務(wù)問題。由于宋大甲與宋某共同生活多年，一直未主張其債權(quán)。該債權(quán)顯然已過訴訟時效，得不到法律的保護(hù)。

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