此業(yè)務(wù)年底前有望升溫，銀行一般房產(chǎn)抵押率原則上不超過(guò)評(píng)估價(jià)50%

年底將至，隨著百姓對(duì)購(gòu)房、購(gòu)車、出國(guó)旅行等大額消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。據(jù)“我愛(ài)我家”數(shù)據(jù)顯示，10月、11月來(lái)該公司辦理房屋抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的客戶比前幾個(gè)月增長(zhǎng)了20%左右。但成功辦下貸款的比例并不高，因?yàn)殂y行對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的信用評(píng)定和審核較嚴(yán)格。

據(jù)中介公司反映，前來(lái)辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的顧客普遍面臨個(gè)人資格審查難、抵押手續(xù)辦理難、抵押房產(chǎn)處置難等問(wèn)題，同時(shí)在辦理貸款中，由于手續(xù)繁雜，涉及專業(yè)知識(shí)較多，一般百姓缺乏相關(guān)知識(shí)及操作經(jīng)歷，往往無(wú)從下手。

為此，記者請(qǐng)“我愛(ài)我家”金融理財(cái)部總監(jiān)康勝與“鏈家”金融總監(jiān)陳霞，就房屋抵押消費(fèi)貸款的相關(guān)問(wèn)題做具體解析。

已抵押過(guò)的房產(chǎn)不能二次抵押

案例：劉女士早在1999年就購(gòu)置了一套商品房，向銀行申請(qǐng)了10年按揭貸款?，F(xiàn)在該房產(chǎn)已還了一半房款。但由于明年初劉女士的孩子準(zhǔn)備出國(guó)留學(xué)，為籌集資金，劉女士想以這套房產(chǎn)做抵押申請(qǐng)貸款，但銀行沒(méi)有批準(zhǔn)劉女士的抵押申請(qǐng)。

解析：辦理房屋抵押消費(fèi)貸款房產(chǎn)必須具備以下全部條件：1.房屋產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押；2.房齡從房屋竣工日起計(jì)算不超過(guò)15年；3所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門(mén)、土地管理部門(mén)核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。劉女士的商品房雖然符合后兩個(gè)條件，但已申請(qǐng)了房貸，也就是說(shuō)該房產(chǎn)已經(jīng)向房貸銀行做了抵押，所以不可以再用來(lái)辦理消費(fèi)貸款。

但抵押物所有人可以是借款人本人或他人。所以劉女士可以他人已付清全款的房產(chǎn)進(jìn)行抵押。

各銀行貸款金額抵押率標(biāo)準(zhǔn)不同

案例：前不久，蔡先生將其名下一套住房進(jìn)行房屋抵押消費(fèi)貸款，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房產(chǎn)價(jià)值為52萬(wàn)元。但在具體辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，蔡先生發(fā)現(xiàn)，各銀行的相關(guān)規(guī)定不盡相同，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，自己無(wú)法計(jì)算究竟能貸到多少金額。

解析：目前各銀行對(duì)貸款金額和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)之間的抵押率規(guī)定各不相同。如工商銀行北京分行，商品房的抵押率上限為70%，經(jīng)濟(jì)適用房抵押率上限為60%，每單貸款較高額為100萬(wàn)元；華夏銀行貸款額較高上限為50萬(wàn)元；中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定，采取質(zhì)押方式擔(dān)保的，貸款額度不得超過(guò)質(zhì)押物價(jià)值的90%；銀行抵押率原則上不超過(guò)評(píng)估價(jià)值的50%。但在實(shí)際操作中，銀行還會(huì)對(duì)貸款人進(jìn)行信用額度調(diào)查，來(lái)決定較終的抵押率。因此，個(gè)人自己不能計(jì)算出貸款額度，要根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)及個(gè)人資信狀況來(lái)定。

中介費(fèi)各經(jīng)紀(jì)公司自行規(guī)定

案例：鄭先生較近看上了一款豪華轎車，想在年底前購(gòu)下來(lái)，但由于現(xiàn)有資金不足，于是打算將自己的一套公房進(jìn)行抵押做消費(fèi)貸款，卻被銀行告知只能貸3年。鄭先生納悶了，因?yàn)閾?jù)他所知，住房抵押消費(fèi)貸款國(guó)家規(guī)定較長(zhǎng)可貸5年。

解析：住房抵押消費(fèi)貸款國(guó)家規(guī)定較長(zhǎng)可貸5年，但具體年限則由各家銀行自行規(guī)定。如華夏銀行貸款期限只有6個(gè)月、1年、2年和3年四個(gè)檔次。利率按同檔次貸款利率執(zhí)行，以工行為例，6個(gè)月至1年期執(zhí)行5.58%利率，1至3年執(zhí)行5.76%利率。

委托中介公司辦理時(shí)需交中介費(fèi)、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和律師費(fèi)。鄭先生在委托中介公司辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，每家公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。如“我愛(ài)我家”中介費(fèi)為15萬(wàn)元以上收2%，15萬(wàn)元以下收3000元?！版溂摇钡闹薪橘M(fèi)為20萬(wàn)元以上收2%，20萬(wàn)元以下收3500元。

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