空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。

　　按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率和增量市場(chǎng)的空置率。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

　　空置率主要用在國內(nèi)，與國外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。

　　住宅空置率：空置是指房屋沒有投入使用，處于待出售或出租的狀態(tài)。住宅空置率是一個(gè)反映住宅的供給與需求之間矛盾的指標(biāo),合理的住宅空置率能使這個(gè)矛盾較小化,使住宅的供給和需求達(dá)到均衡。如果房屋空置過多，說明需求量不足或購購力不夠，國家或市場(chǎng)可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。

　　房屋空置率：沒有使用的房屋建筑面積除以所有房屋的建筑面積乘以100%得到的數(shù)字。房屋空置率的計(jì)算是為了了解市場(chǎng)對(duì)房屋的需求趨勢(shì)，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購購力不夠，國家或市場(chǎng)可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。

　　使用過空置率這一指標(biāo)來描述房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子。控制率計(jì)算的偏差在所難免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實(shí)際太遠(yuǎn)，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。

　　近來，“以訛傳訛”的空置率分析方法和判斷標(biāo)準(zhǔn)再次被使用，得出了令公眾震驚卻似乎不容懷疑的“權(quán)威”結(jié)論。這使筆者感到很有必要結(jié)合形勢(shì)，重新討論一下這個(gè)問題。

　　問題都出在空置率的計(jì)算公式和空置標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定上。歐美大多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，崇尚的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)，雖然都在搞住房保障制度建設(shè)，但并不會(huì)有政府機(jī)構(gòu)重視商品房空置率的監(jiān)測(cè)問題。而“空置率在5%與10%之間為合理區(qū)，在10%與20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)”這一“國際慣例”的出處，筆者確實(shí)難以求證。

　　雖然國外確有學(xué)者使用過空置率這一指標(biāo)來描述房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子（在2006年3月1日建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾主持召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)座談會(huì)上，劉志鋒副部長(zhǎng)印證了這一點(diǎn)）。而在國內(nèi)，有的機(jī)構(gòu)或?qū)W者是用空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積來計(jì)算空置率，有的卻是用空置面積除以前三年竣工面積之和。顯然，與國外學(xué)者使用的公式相比，這兩個(gè)公式的分母縮小了大約20～60倍，

　　根據(jù)建設(shè)部綜合財(cái)務(wù)司和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編寫的《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2004年12月末，我國城鎮(zhèn)房屋建筑面積為149.06億平方米，其中住宅建筑面積為96.16億平方米；全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。按照外國學(xué)者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根據(jù)較新數(shù)據(jù)，2005年12月末，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米（空置面積的上升與宏觀調(diào)控中形成的市場(chǎng)觀望有直接關(guān)系），兩者的空置率仍然不足1％。

　　住房空置的合理性

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的空置面積十分正常。

　　頭先，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會(huì)即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。在這段時(shí)間內(nèi)，這些商品房將暫時(shí)表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個(gè)方面：，商品房?jī)r(jià)格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購購時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時(shí)間進(jìn)行決策。，商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時(shí)間。第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多,為達(dá)成交易，開發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個(gè)信息溝通的過程?；谝陨先c(diǎn)，商品房空置按照時(shí)間長(zhǎng)短劃分為摩擦空置（正?？罩茫┖褪袌?chǎng)空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標(biāo)準(zhǔn)來劃分摩擦空置和市場(chǎng)空置，市場(chǎng)空置估計(jì)只占一半左右。

　　其次，商品房市場(chǎng)上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這里的“有瑕疵”供給是指品質(zhì)上不太適應(yīng)市場(chǎng)需求，在價(jià)格上與消費(fèi)者購購力及現(xiàn)實(shí)購購欲望不能及時(shí)對(duì)接的商品；無效供給則是指因品質(zhì)存在嚴(yán)重缺陷而無人購購，或者在價(jià)格上消費(fèi)者根本不能接受的產(chǎn)品。由于決策失誤、交通不便、施工質(zhì)量缺陷以及樓層、朝向、設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境等方面的原因，總會(huì)有一些商品房要很費(fèi)勁并延后很長(zhǎng)時(shí)間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。

　　如此看來，我國的商品房空置率指標(biāo)與外國學(xué)者使用的指標(biāo)雖同名卻毫無可比性，而據(jù)此得出的結(jié)論也就很難具有說服力。偏差在所難免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實(shí)際太遠(yuǎn)，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。

　　什么是合理的房屋空置率？

　　在近期房地產(chǎn)泡沫論爭(zhēng)中，“空置率超過國際警戒線”是人們頻繁使用的論據(jù)之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個(gè)含糊不清的東西。在國家統(tǒng)計(jì)主管部門和建設(shè)主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數(shù)據(jù)，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭(zhēng)論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。

　　從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態(tài)?？罩寐识嘁匀糠课荽媪繛榉帜福匀靠罩梅课轂榉肿?，計(jì)算出總空置率；也可以依據(jù)房屋的種類(住宅、辦公樓、商業(yè)用房)和交易方式(出租或出售)細(xì)分空置率；計(jì)算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節(jié)性空置住房為355.4萬套，季節(jié)性空置率為2.9%?？罩靡荒暌陨系淖》恐?，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對(duì)空置住宅總量進(jìn)行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨(dú)戶或多戶住宅)，住房的結(jié)構(gòu)(一室、二室或多室廳)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所處的區(qū)域(大都市區(qū)內(nèi)、大都市區(qū)外、東、中、西、南部)等分別計(jì)算出各類住房的空置率和空置期限(6個(gè)月、1年、1～2年和2年以上)。

　　從我國房地產(chǎn)的實(shí)踐來看，頭先，理想的空置率并不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費(fèi)品，開發(fā)商供給的時(shí)滯、結(jié)構(gòu)與居民購房需求的不對(duì)稱，很難使房屋的供給與需求一一對(duì)應(yīng)，因此，市場(chǎng)的非均衡應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)?？罩寐蔬^低，在求大于供的市場(chǎng)環(huán)境下，為開發(fā)商推動(dòng)價(jià)格走高，獲取高收益提供了便利；同時(shí)也剝奪了消費(fèi)者的選擇權(quán)，抑制了居民的消費(fèi)偏好，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足。當(dāng)然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長(zhǎng)意味著供大于求，房屋利用率低，這會(huì)促使開發(fā)商改變經(jīng)營策略，降價(jià)促銷或減少房屋的供給，以尋找市場(chǎng)新的均衡點(diǎn)。從這個(gè)意義上講，空置率是反映市場(chǎng)供需關(guān)系的指標(biāo)器、風(fēng)向標(biāo)。

　　其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)即空間不可移動(dòng)性、異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)是一個(gè)屬地化極強(qiáng)的市場(chǎng)。各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(GDP的規(guī)模、收入的增長(zhǎng)、消費(fèi)水平、房屋價(jià)格)、社會(huì)文化(人口規(guī)模、增長(zhǎng)趨勢(shì)和年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、消費(fèi)品味)、制度政策環(huán)境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)(自有資本金、經(jīng)營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一個(gè)人口規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)落后、居民收入低和金融資產(chǎn)積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個(gè)警戒線，但是對(duì)于北京、上海這類常駐人口、流動(dòng)人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地產(chǎn)熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入滅頂之災(zāi)；而上海當(dāng)時(shí)有700萬平方米的空置房屋(占全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持在一個(gè)相對(duì)低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導(dǎo)致上海的空置量下降了，可房?jī)r(jià)卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規(guī)模拆遷、大量新婚人口和國內(nèi)外流動(dòng)人口的需求，幾個(gè)“黃?！蓖稒C(jī)炒作就很難左右市場(chǎng)，推動(dòng)價(jià)格走高。

　　再次，空置不能與不良資產(chǎn)直接劃等號(hào)。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，各開發(fā)企業(yè)的資本實(shí)力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益大于成本，企業(yè)有一定比例的空置房屋在經(jīng)濟(jì)上都是合理的，因?yàn)樗⒉挥绊懫髽I(yè)的還貸能力、也不增加其經(jīng)營成本，只影響企業(yè)的盈利水平。換言之，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此后，多賣出一套房，就多一份盈利。關(guān)鍵看企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)投資的盈虧點(diǎn)。如果一個(gè)企業(yè)資本金不足、負(fù)債率過高，銷售業(yè)績(jī)不佳，現(xiàn)金回流慢，直接影響企業(yè)清償銀行債務(wù)的能力，在這種情況下空置量大才可能會(huì)影響銀行貸款的質(zhì)量，但能否轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良資產(chǎn)還取決于抵押物品質(zhì)的優(yōu)劣、抵押物在市場(chǎng)上的變現(xiàn)能力，而這些又有賴于相關(guān)法律、金融制度安排。這也是為什么各國政府都致力于相關(guān)法律制度、金融制度建設(shè)，保障銀行債權(quán)人的利益，營造良好的信用環(huán)境，積極培育抵押二級(jí)市場(chǎng)，分散化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，幫

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