日前，海南省政府出臺(tái)《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知的意見(jiàn)》，決定進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，著力調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　目前海南房產(chǎn)形成了商品房“一頭獨(dú)大”的的畸形格局現(xiàn)象，海南商品房的投資已經(jīng)占房地產(chǎn)投資總額的90%，其主要原因是由于商品住房投資少、見(jiàn)效快。但由此也給海南房產(chǎn)帶來(lái)了許多問(wèn)題。

　　海南商品房高空置

　　今年房產(chǎn)界出現(xiàn)了一個(gè)新的名詞——空置率，對(duì)于海南空置率，曾有不少網(wǎng)友市民通過(guò)各種曬黑燈等方式來(lái)證明海南存在空置率的問(wèn)題，而其不僅僅是認(rèn)為有甚至認(rèn)為我省空置率相對(duì)高，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。自從海南被發(fā)展為國(guó)際旅游島以及海南本地適宜的居住氣候，購(gòu)房率就不斷的上升，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，海南所有的商品房中有70%以上是銷售到島外，但在2010年博鰲房產(chǎn)論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)外強(qiáng)調(diào)，海南房產(chǎn)是典型的旅游地產(chǎn)，不能以普通的城市房產(chǎn)看之，海南并沒(méi)有空置率問(wèn)題，其主要原因是海南國(guó)際旅游島的建立就是將海南發(fā)展成為一個(gè)以旅游休假為目的的，面對(duì)全國(guó)全年的氣候海南較適合的旅游度假為每年的十月后，許多空置房產(chǎn)都是屬于外地游客來(lái)此度假所購(gòu)房屋，平常在外地工作當(dāng)然會(huì)將房子空下，因此不應(yīng)當(dāng)有空置率問(wèn)題。

　　嚴(yán)格意義上講，空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售的房子?！翱辗孔印逼鋵?shí)指的是“空關(guān)房”，意即開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒(méi)人住形成“空關(guān)”。但海南的房子，并不是單純的“空關(guān)”，只是在淡季里顯出“空關(guān)”而已，作為典型的旅游地產(chǎn)模式，海南的空置率應(yīng)該選擇旺季時(shí)期作為參照，而每到旅游旺季，海南往往一房難求，也說(shuō)明了海南的空置率存在時(shí)節(jié)問(wèn)題。

　　在海南進(jìn)行置業(yè)的大部分業(yè)主購(gòu)房的目的是投資和度假使用，一定程度上也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)升高，而海南本身為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供配套的集工作、生活、娛樂(lè)為一體的新型商務(wù)地產(chǎn)及康體養(yǎng)生、主題公園、商業(yè)娛樂(lè)、分時(shí)度假等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)嚴(yán)重不足，也使得海南房產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了畸形的情況。

　　海南對(duì)應(yīng)辦法 開(kāi)發(fā)建設(shè)只租不售公寓

　　隨著每年旺季的到來(lái)，“候鳥(niǎo)”也逐漸回到海南的家中，空了一年的房子也總算有人入住，此外新鮮的空氣、充足的陽(yáng)光、溫暖的氣候，良好的水質(zhì)，又有山有海，是個(gè)養(yǎng)老的好地方，如今已經(jīng)成為了國(guó)人的共識(shí)，大自然賦予了海南“養(yǎng)老天堂”的一切良好條件，是海南獨(dú)有的，因此現(xiàn)在海南的“候鳥(niǎo)”數(shù)量仍然在逐漸增加?！昂蝤B(niǎo)”的增多給商品房的帶來(lái)了商機(jī)，勢(shì)必也就影響了房?jī)r(jià)。

　　針對(duì)每年就來(lái)居住幾個(gè)月度假養(yǎng)老的“候鳥(niǎo)”購(gòu)套房子值嗎？購(gòu)房可以升值，這是普遍人的思維，自從海南成為國(guó)際旅游島后房?jī)r(jià)暴漲，到現(xiàn)在房?jī)r(jià)暫時(shí)的趨于穩(wěn)定，據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱也有可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)，現(xiàn)在購(gòu)房是否還可以升值已經(jīng)成為未知數(shù)。為此我們?yōu)楹尾荒軐①?gòu)房的錢(qián)用來(lái)度假時(shí)候租房呢？面對(duì)為了度假來(lái)購(gòu)房的購(gòu)房者，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)只租不售的酒店式公寓、租賃式公寓等，這樣既減少了空關(guān)房，也滿足短期到海南旅游觀光、休閑度假、康體養(yǎng)生、養(yǎng)老等消費(fèi)需求，并且可以減少購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　從房屋貸款上抑制商品房

　　國(guó)際旅游島建立使得海南房子呈現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，這也就給許多炒房者帶了商機(jī)，也是海南的商品房處以緊缺的狀態(tài)，供不應(yīng)求的假象，房?jī)r(jià)高升，然而事實(shí)是，需要購(gòu)房的購(gòu)房者卻無(wú)法真正的購(gòu)購(gòu)得起房，為了控制炒房現(xiàn)象的繼續(xù)，國(guó)家也已經(jīng)做出了初步的調(diào)控，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，并且對(duì)購(gòu)購(gòu)頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于30%，然而對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家底，貸款頭付比例不得低于50%，貸款利率不得低于標(biāo)準(zhǔn)利率的1.1倍。此外在海南省政府下發(fā)《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部份城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意見(jiàn)》中對(duì)不能提供1年以上本地納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款，對(duì)“候鳥(niǎo)”的來(lái)島購(gòu)房造成了一定的影響，降低了商品房的購(gòu)賣(mài)，也對(duì)海南住房租賃起到推動(dòng)的作用。

　　優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地

　　優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，規(guī)定廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房用地以劃撥方式供應(yīng)，急需建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目?jī)?yōu)先使用政府儲(chǔ)備用地，

　　今年開(kāi)始，省國(guó)資委將盤(pán)活省屬企業(yè)存量土地資產(chǎn)，建設(shè)一批保障性住房，著力解決“無(wú)房戶、住房困難戶、特殊困難群體”的住房困難。省屬企業(yè)已盤(pán)活自有存量土地220畝，開(kāi)工建設(shè)保障性住房1768套，具體為昌江1428套、?？?96套、儋州120套、樂(lè)東24套。其中，272套接近封頂，232套預(yù)計(jì)明年2月竣工。除海鋼集團(tuán)昌江保障性住房項(xiàng)目外，海汽集團(tuán)?？诮鸨P(pán)項(xiàng)目1000套、聯(lián)合資產(chǎn)?？邴}灶項(xiàng)目800套、建設(shè)集團(tuán)3個(gè)項(xiàng)目672套也即將完成規(guī)劃報(bào)建和拆遷準(zhǔn)備，將分別于9月、10月動(dòng)工。

　　此外從本月出初，海南省已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)登記，考察，力爭(zhēng)做到各個(gè)收入階段人群都可有房屋居住，低收入這有廉租房，高收入者有商品房，中等收入者有經(jīng)適房。據(jù)地產(chǎn)海南較近了解到目前已經(jīng)有商品房樓盤(pán)改為經(jīng)濟(jì)適用房，可見(jiàn)商品房獨(dú)占市場(chǎng)的現(xiàn)象已經(jīng)逐漸受到了控制。

　　從土地用途根源管理

　　海南省政府也已經(jīng)從源頭上進(jìn)行整頓，嚴(yán)禁將其他用途土地用于商品房開(kāi)發(fā)求各市縣切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)和管理，充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的統(tǒng)籌、引導(dǎo)和管控作用。沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢(shì)資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，在土地出讓階段即明確項(xiàng)目建設(shè)類型。嚴(yán)格土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等規(guī)劃的實(shí)施管理，嚴(yán)禁擅自改變土地規(guī)劃用途，將其他用途的土地用于商品住房開(kāi)發(fā)，或?qū)⒕频觐愴?xiàng)目分割出售、轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，健全建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度，將建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書(shū)的情況，作為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容，以切實(shí)做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作。

　　除了以上可以控制商品房獨(dú)占老大外，也有業(yè)界人士認(rèn)為出現(xiàn)一批空置房，是因?yàn)闆](méi)有征收房產(chǎn)稅，建議征收房產(chǎn)稅來(lái)抑制空置率，從而達(dá)較終目的。樊綱表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該借此次調(diào)控進(jìn)行改革。改革要從兩方面入手。頭先從需求角度，需求方的制度缺陷是沒(méi)有房產(chǎn)稅。山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海表示，“商品房長(zhǎng)期閑置，是對(duì)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，并使的國(guó)有土地資源被少部分人濫用于牟取暴利，使地產(chǎn)成為少數(shù)人向一般社會(huì)公眾賺取超額利潤(rùn)的手段，所以應(yīng)該適當(dāng)征收空置稅”。關(guān)于征收空置稅現(xiàn)已經(jīng)眾說(shuō)紛紛，但較終目的都是能將海南商品房獨(dú)占老大的畸形格局改變，確保海南房地產(chǎn)健康發(fā)展。

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