[提要] 自去年10月起至今，短短半年時(shí)間內(nèi)，央行已連續(xù)四次加息，銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，未來(lái)仍有加息的可能。

　　自去年10月起至今，短短半年時(shí)間內(nèi)，央行已連續(xù)四次加息，銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，未來(lái)仍有加息的可能。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息將使得市場(chǎng)中投資投機(jī)需求的購(gòu)房成本增加，從而抑制其入市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展起到有利作用，但是也在一定程度上使得貸款自住型購(gòu)房者的還款壓力增加?！斑€會(huì)再次加息嗎?”“不知道將來(lái)還能否承受得起還款壓力?”.近段時(shí)期以來(lái)，這些都成為置業(yè)者們尤為關(guān)心的話題。

　　算筆賬：還款又增加了

　　從去年起就開始為房子而奔波的陳剛是典型的一名“剛需族”，過完年以后，小陳一直打算看到合適房源就出手。然而，利空消息一個(gè)接一個(gè)，利率折扣減少，頭付款提高，契稅優(yōu)惠取消，銀行信貸緊縮，都讓他頗為頭疼。工作幾年的積蓄加上“啃老”，可以滿足三成的頭付，現(xiàn)在每個(gè)月的還貸額又要提高，他實(shí)在是左右為難。

　　那么，這幾次加息以來(lái)，購(gòu)房人的貸款壓力到底增加了多少呢？據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，較后一次加息之后，商業(yè)貸款購(gòu)房成本再次得到明顯增加。以貸款100萬(wàn)元，20年期為例，加息之后每月還款約為7633.4元，比加息前月還款7514.7元增加118.7元，而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元，增加約133.9元。 對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，由于實(shí)際購(gòu)房過程中，購(gòu)房者的貸款數(shù)額一般都會(huì)多于100萬(wàn)元，一次購(gòu)房者的購(gòu)房成本增加幅度也將大于以上數(shù)據(jù)所顯示出的水平。從歷史市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，單次加息對(duì)于購(gòu)房的需求抑制作用可能不是很明顯，每月多出幾十元月供可以接受，樓市仍是波瀾不驚，真正的影響是在心理上，改變的是預(yù)期。有專家認(rèn)為，往往是進(jìn)入加息周期的后半段、甚至較后一次后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)受到顯著影響。如2007年曾經(jīng)歷過6次加息，但之前樓市盡管觀望氛圍凝重，但實(shí)際價(jià)格卻沒有太大變化，直至該輪加息周期末尾階段，樓市所受影響才開始逐漸釋放，及至引發(fā)出2008年的“抄底熱潮”。

　　“以租養(yǎng)房”：壓力大不劃算

　　“以租養(yǎng)房”曾經(jīng)作為投資人士的消費(fèi)法寶，在樓市置業(yè)族中風(fēng)行了好一陣子，但顯然，在目前種種市場(chǎng)環(huán)境影響下，已經(jīng)不太適合當(dāng)前購(gòu)房者選擇。

　　市民邱女士之前打算為兒子購(gòu)置一套本市新建商品住房，看好了一套戶型80多平方米的兩室小戶型，由于不等著住，邱女士設(shè)想等房子下來(lái)裝修好就把它租出去，相當(dāng)于“花個(gè)頭付落套房”。算過一筆帳后，邱女士的想法動(dòng)搖了，以商業(yè)貸款，等額本息還款法為例，為了盡可能達(dá)到以租養(yǎng)房的目的，把還貸期限盡可能延長(zhǎng)，設(shè)為30年，那么，邱女士購(gòu)購(gòu)這套房屋的月供額度約為4700元左右，而目前該商品房周邊精裝修、帶家具家電的兩室住房租金價(jià)格才不過2600元至2800元/月，很明顯，月供要高于租金，即使一兩年后租金上揚(yáng)，若是單純想以月租還月供還是相距甚遠(yuǎn)，邱女士每月至上要自掏1500元以上的腰包用來(lái)還貸。況且，邱女士細(xì)想了一下，目前樓市調(diào)控新政頻出，未來(lái)利率還有上調(diào)的可能性，即月供還有進(jìn)一步增加可能，購(gòu)房的事還是得從長(zhǎng)計(jì)議。

　　專家分析認(rèn)為，對(duì)于目前正準(zhǔn)備考慮采取“以租養(yǎng)房”這種方式購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)說，面對(duì)房?jī)r(jià)與利率的不斷上漲，在租金變動(dòng)不大情況下，月供與租金之間的差額梯度還會(huì)增加，單純依靠租金來(lái)養(yǎng)房的壓力愈來(lái)愈大。如果加息周期持續(xù)開啟，那么，房產(chǎn)持有者的壓力還將進(jìn)一步趨緊，甚至促使部分投資者將手中物業(yè)拋售出去，這種置業(yè)方式的優(yōu)勢(shì)也會(huì)大大減弱，從而有效抑制部分有意依靠此種方式的投資購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。

　　四法應(yīng)對(duì)加息后置業(yè)

　　　　爭(zhēng)取較低利率下限

　　利率上調(diào)，而且可能多次加息，提前還貸自成頭選。對(duì)于提前還貸的市民來(lái)說，提前還貸后，市民需與銀行重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，但大銀行以及各分行對(duì)于房貸利率的下限都沒有較終確定，所以市民在剩余供樓款的利率等方面都存在一些不確定因素。因此，應(yīng)盡可能向銀行提供過往優(yōu)良的還貸記錄、信用度證明，以及良好的收入水平證明等，以盡可能取得銀行的較低房貸利率下限。

　　選擇等額本金還款法

　　對(duì)于已經(jīng)購(gòu)樓，但尚未開始供款的市民來(lái)說，如果考慮在一年之后提前還貸，建議可考慮選擇等額本金還款法。目前房貸較常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。在貸款時(shí)間相同的前提下，等額本息還款法需支付的利息高于等額本金還款法。因此，如有提前還貸的打算，較好在貸款時(shí)就選擇等額本金還款法。在貸款的前幾年，如果市民爭(zhēng)取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，則剩余貸款的利息負(fù)擔(dān)也會(huì)相應(yīng)減小。同時(shí)，對(duì)“部分提前還款，剩余貸款保持每月還款額不變，縮短還款期限”的方式也是不錯(cuò)的選擇。

　　適當(dāng)降低置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　頭期付款門檻比加息對(duì)樓市的影響更為直接，購(gòu)房者必須有充足的資金才可考慮購(gòu)房。如確有購(gòu)房需求，尤其是頭次置業(yè)人士，建議降低置業(yè)的期望值，進(jìn)行階梯式消費(fèi)。如商品房貴，就考慮購(gòu)二手房或次新房?？傊?，購(gòu)房量入微出，可減少斷供風(fēng)險(xiǎn)，減輕供房壓力。

　　限度實(shí)現(xiàn)置業(yè)安全

　　如今，購(gòu)房置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大增，購(gòu)房時(shí)不能僅以價(jià)格高低作為衡量購(gòu)購(gòu)與否的標(biāo)桿了，小區(qū)環(huán)境、樓房品質(zhì)、品牌影響、配套設(shè)施、市場(chǎng)口碑等一系列因素更不能忽略。而且，除了較基本的住房需求，購(gòu)房保值，同樣也是通脹預(yù)期之下，人們保住自己財(cái)產(chǎn)價(jià)值的一種方式。購(gòu)購(gòu)處于潛力區(qū)域、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、由品牌開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，才能限度地實(shí)現(xiàn)置業(yè)安全。此外，置業(yè)者可以通過與開發(fā)商約定“在簽署正式房屋購(gòu)賣合同前，遇到國(guó)家加息或者其他政策，購(gòu)方可以解除認(rèn)購(gòu)書合同，并且退還定金”或“貸款不成功，購(gòu)方有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)書及購(gòu)房合同”的方法來(lái)避免由此引發(fā)的糾紛。文章來(lái)源：今晚經(jīng)濟(jì)周刊

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