紐約市一項(xiàng)長(zhǎng)達(dá)35年的住宅優(yōu)惠政策“421-a”，同時(shí)也是一項(xiàng)較為流行的稅收優(yōu)惠政策，曾極大刺激了紐約市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大大提高了紐約市的住宅供應(yīng)量。但是隨著目前紐約市房?jī)r(jià)高企，這個(gè)曾發(fā)揮效用的政策正面臨變革。紐約市長(zhǎng)日前計(jì)劃將為更多住宅開發(fā)商提供一項(xiàng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了更改的新計(jì)劃，希望能在當(dāng)前情況下鼓勵(lì)開發(fā)商們?nèi)ヅd建低價(jià)住宅。由市政府任命的特別任務(wù)組已經(jīng)進(jìn)行了諸多調(diào)研工作，而新計(jì)劃已經(jīng)交由紐約市議會(huì)審批。目前因?yàn)榉績(jī)r(jià)高企，很多中產(chǎn)在紐約一些地區(qū)的社區(qū)里幾乎都找不到能負(fù)擔(dān)得起的房子，社會(huì)對(duì)此關(guān)注度越來(lái)越高，因此相關(guān)政府部門希望這個(gè)計(jì)劃能夠在年底之前得到市議會(huì)的批準(zhǔn)。議會(huì)則對(duì)法案相當(dāng)重視，其中贊成通過(guò)的就有新聞發(fā)言人Christine C. Quinn。

提供低價(jià)住宅成必要條件

毫無(wú)疑問(wèn)，原有的421-a政策將會(huì)面臨諸多變革，這個(gè)政策曾是在紐約住宅市場(chǎng)陷入停滯狀態(tài)時(shí)啟動(dòng)的，用于刺激開發(fā)商在紐約市的大部分地區(qū)興建新住宅。紐約市421-a項(xiàng)目包括兩個(gè)部分：421-a 減稅項(xiàng)目和421-a可負(fù)擔(dān)住宅項(xiàng)目。新建房屋的開發(fā)商無(wú)論選擇哪一個(gè)項(xiàng)目，作為一般性優(yōu)惠，全部以市場(chǎng)化價(jià)格出售的新建項(xiàng)目中，開發(fā)商都可得到部分減稅優(yōu)待。而如果開發(fā)商的項(xiàng)目中包含有20%的可負(fù)擔(dān)住宅，項(xiàng)目將會(huì)得到一個(gè)額外的稅收優(yōu)惠，從20年到25年不等，取決于項(xiàng)目所處的地理位置。根據(jù)這個(gè)政策，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，其開發(fā)的住宅可以享受不增加稅收的優(yōu)惠。而只有在紐約市的少數(shù)地區(qū)，如曼哈頓區(qū)以及布魯克林地區(qū)，在此地區(qū)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作的開發(fā)商得到優(yōu)惠的條件是，政府要求其提供低價(jià)住宅，無(wú)論是在此地區(qū)或者是在附近都可以。

而根據(jù)新的提議，在享受減稅優(yōu)惠的同時(shí)必須提供低價(jià)住宅的區(qū)域，將會(huì)擴(kuò)大到包括下曼哈頓地區(qū)、部分Harlen地區(qū)、布魯克林的Dumbo、Heights和皇后區(qū)。減稅將會(huì)在其他方面也得以加強(qiáng)。對(duì)于那些市場(chǎng)化住宅，減稅規(guī)模將會(huì)有一個(gè)嚴(yán)格限制，開發(fā)商能享受到的幅度的減稅優(yōu)惠——長(zhǎng)達(dá)25年——僅僅會(huì)對(duì)那些在全市范圍內(nèi)開展的項(xiàng)目開放，而且在這些項(xiàng)目里必須要包括低價(jià)單元。目前情況下，任何一個(gè)亟待開發(fā)的地區(qū)里的開發(fā)商都有可能享受此優(yōu)惠。

Shaun Donovan，紐約市住宅保護(hù)和發(fā)展部(HPD)的主任，他認(rèn)為新計(jì)劃將會(huì)促使更多的開發(fā)商來(lái)興建可負(fù)擔(dān)得起住宅，因?yàn)樾掠?jì)劃的設(shè)計(jì)中包含有多種刺激措施，“但是同時(shí)，隨著改革措施陸續(xù)生效，也會(huì)有更多的稅交付給紐約市，而我們將會(huì)把增加的這部分稅收用于可負(fù)擔(dān)得起住宅的建設(shè)?！卑凑账墓烙?jì)，紐約市因此每年增加的財(cái)政收入將會(huì)有上億美元，按照一定比例，其中會(huì)有一部分直接用于建設(shè)上千所為低收入和中等收入家庭提供的住宅。

不同利益團(tuán)體同獻(xiàn)策

這項(xiàng)政府計(jì)劃的目標(biāo)是為了增加興建低價(jià)住宅的刺激力度，但同時(shí)還被寄予了厚望，希望能通過(guò)它來(lái)促進(jìn)開發(fā)商和低價(jià)住宅倡議者們之間的競(jìng)爭(zhēng)。

紐約房地產(chǎn)商會(huì)的主席Steven Spinola，同時(shí)也是政府任命的任務(wù)組的一員，表示支持其中幾項(xiàng)倡議，但是對(duì)某些條款則心存疑慮，他認(rèn)為如果這些條款較終得以實(shí)現(xiàn)，會(huì)對(duì)未來(lái)的10年內(nèi)紐約住宅建設(shè)造成危害。但是柏特社區(qū)發(fā)展(一個(gè)中立的研究機(jī)構(gòu)，致力于研究421-a的實(shí)施效果)的主任Brad Lander，同時(shí)也是法案組的一員，則要求擴(kuò)大那些規(guī)定為了得到減稅優(yōu)惠開發(fā)商必須建造低價(jià)住宅的區(qū)域，此前它們是的“排除區(qū)”?！爸挥信懦齾^(qū)明顯突破以前的規(guī)定，改革才有可能談得上是充分的。這些排除區(qū)實(shí)際上仍將會(huì)提供廣闊的減稅空間，對(duì)于遍布于Harlem公園區(qū)等地的上百萬(wàn)美元的公寓，這里沒(méi)有可負(fù)擔(dān)性方面的需求，這里仍將會(huì)是一個(gè)昂貴的高端住宅集中的地區(qū)。”

一個(gè)會(huì)議組成員Bill de Blasio支持對(duì)原有的計(jì)劃進(jìn)行逐條檢查，但是仍然認(rèn)為政府的計(jì)劃還不夠深入，他表示，“讓人難以置信的是，我們將會(huì)拿公眾的錢，并去資助開發(fā)商開發(fā)住宅，實(shí)際上，這些錢可以通過(guò)其他方式來(lái)支持可負(fù)擔(dān)得起住宅的建設(shè)?！?/P>

新政七十二變

紐約市長(zhǎng)邁克爾·彭博(同時(shí)也是專業(yè)財(cái)經(jīng)通訊社彭博集團(tuán)的創(chuàng)始人)，在宣誓就職時(shí)曾表態(tài)，到2013年之前將會(huì)興建或提供16.5萬(wàn)個(gè)單元給中低收入家庭，他在今年2月任命了這個(gè)特別任務(wù)組來(lái)重新思考421-a項(xiàng)目，根據(jù)某些人估計(jì)，因?yàn)?21-a項(xiàng)目的實(shí)施，市政府一年要損失3億美元財(cái)政收入。很多住宅專家相信，現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)的力量提供了一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)修正這個(gè)項(xiàng)目，并將放在急需的低價(jià)住宅的建設(shè)上。

政府官員認(rèn)為目前的挑戰(zhàn)是如何利用稅收優(yōu)惠措施來(lái)引導(dǎo)開發(fā)商興建低價(jià)住宅，而同時(shí)又不會(huì)影響整個(gè)住宅市場(chǎng)的發(fā)展?！拔覀兣刂普麄€(gè)市場(chǎng)?！绷硗庖粋€(gè)項(xiàng)目組成員表示，“但不是試圖要給市場(chǎng)加上桎梏，需要很小心地控制其中的平衡?！?/P>

這個(gè)項(xiàng)目任務(wù)組——由市政府官員、開發(fā)商、住房倡議團(tuán)體、銀行家以及其他一些人組成——將會(huì)對(duì)原有的421-a大動(dòng)手術(shù)。為了將項(xiàng)目擴(kuò)大到排除區(qū)，計(jì)劃較能引起爭(zhēng)議的地方可能在于削弱了原有體系下的一個(gè)系統(tǒng)，在這個(gè)系統(tǒng)之下，通過(guò)將其得到的稅收優(yōu)惠出售給那些位于排除區(qū)的市場(chǎng)化的開發(fā)商，興建低價(jià)住宅的開發(fā)商可以提升其項(xiàng)目的質(zhì)量。

任務(wù)組總結(jié)認(rèn)為，出售“可協(xié)商認(rèn)證”來(lái)獲得興建低價(jià)住宅所需資金的系統(tǒng)效率低下，因?yàn)闇p稅優(yōu)惠有可能會(huì)值市場(chǎng)化開發(fā)商開價(jià)的5倍。該小組認(rèn)為這種“認(rèn)證”項(xiàng)目可以被“一個(gè)專門性的可負(fù)擔(dān)住宅基金”所取代?！绊?xiàng)目組相信，如果目前來(lái)自認(rèn)證項(xiàng)目而用于可負(fù)擔(dān)住宅建設(shè)的資金可以被取代，它就應(yīng)該被取代?！钡撬瑫r(shí)補(bǔ)充，如果這筆資金不能建立一個(gè)取代性的地位，項(xiàng)目組將會(huì)優(yōu)先選擇保留這些認(rèn)證項(xiàng)目，因?yàn)楸仨氁ＷC財(cái)政收入回流向可負(fù)擔(dān)得起住宅。

同樣在這個(gè)計(jì)劃之下，任何市場(chǎng)化公寓會(huì)享有的稅收福利的總額將會(huì)有一定限度，無(wú)論價(jià)值多少。當(dāng)前，一棟價(jià)值200萬(wàn)美元的公寓可以得到附近價(jià)值100萬(wàn)美元的公寓所享受的減稅的兩倍。為了避免對(duì)豪宅的過(guò)分優(yōu)惠，在得到10萬(wàn)美元評(píng)估優(yōu)惠之后不應(yīng)再增加優(yōu)惠額，這等同于一所價(jià)值100萬(wàn)美元公寓能享受的優(yōu)惠。鏈接421-a介紹：包括兩個(gè)部分：部分減稅項(xiàng)目和可負(fù)擔(dān)住宅項(xiàng)目。

部分減稅項(xiàng)目：創(chuàng)立于1971年，目的是為了刺激在全紐約范圍內(nèi)興建新住宅。如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，部分年限內(nèi)開發(fā)商可以不必為新上漲的價(jià)格付稅。

可負(fù)擔(dān)住宅項(xiàng)目(可協(xié)商的認(rèn)證)：通過(guò)稅收優(yōu)惠來(lái)對(duì)興建可負(fù)擔(dān)得起住宅的開發(fā)商提供私人資助，而這些優(yōu)惠則可以出售給那些以市場(chǎng)價(jià)格出售房屋的開發(fā)商，因其項(xiàng)目位于排除區(qū)內(nèi)無(wú)法享受此類優(yōu)惠。通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，HPD授權(quán)在一定時(shí)期內(nèi)每個(gè)可負(fù)擔(dān)得起住宅單元可出售4到6個(gè)認(rèn)證。可負(fù)擔(dān)得起住宅的開發(fā)商然后可以將認(rèn)證出售給以市場(chǎng)化水平出售住宅的開發(fā)商，這些開發(fā)商會(huì)尋求在曼哈頓排除區(qū)的稅收優(yōu)惠。每一個(gè)認(rèn)證提供為期10年的稅收優(yōu)惠，總共可達(dá)1200平方英尺。

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