房地產(chǎn)市場的榮景如今向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移

當(dāng)韓國、日本和新加坡的居民們正擔(dān)心購不起房時，在堪稱“樓市蕭條”的美國，工薪收入增長依然無法跟上房產(chǎn)升值和貸款利率上漲的速度

解決中低收入人群購房難的較好方法或許還是多造平價房

由美聯(lián)社評定的“全美2006年十大經(jīng)濟新聞”中，美國房地產(chǎn)市場急劇降溫的消息名列榜頭。當(dāng)時這個報道援引穆迪公司的預(yù)測說，2007年美國全年房價將下跌3.6%。這是自1935年大蕭條以來，美國頭次出現(xiàn)全年房價下跌。

因應(yīng)了這篇報道，美國樓市陷入了16年來較嚴(yán)重的衰退過程中。不僅如此，不斷蔓延的次貸危機在拖累了美國投行和債券市場后到達(dá)歐洲，后者的好日子似乎也已到頭。

歐洲盛景不再

隨著標(biāo)普花旗全球房地產(chǎn)指數(shù)在今年季度下跌4.5％，歐洲指數(shù)便以10.4％的降幅，落到歷史較低點。

歐洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）曾創(chuàng)下連續(xù)7年牛市的輝煌戰(zhàn)績，但估價過高導(dǎo)致的收益率下降終于顯現(xiàn)，獲利回吐一發(fā)不可收拾：在對房地產(chǎn)股的清盤中，標(biāo)普英國和法國的房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)今年季度分別下跌了12.9％和12.7％。

如果這只是“觀望性的萎縮”，人們或許還可以寄希望于“軟著陸”。但是在法國（注：房地產(chǎn)價格在近10年里幾乎翻了一番），持“軟著陸”和“泡沫已破裂”的兩方爭論不休。后者的理由是，目前法國房地產(chǎn)價格上漲的速度是購購力漲幅的4倍——兩者之間的差距從未達(dá)到如此大的程度，所以到2010年，法國房地產(chǎn)價格會大跌25%。

英國特許測量師學(xué)會(RICS)在7月中旬表示，英國樓價6月頭次出現(xiàn)大幅降溫意味著，英國央行的加息已開始影響市場信心，潛在新購家顧慮增多，而房地產(chǎn)商對樓市前景的信心更是幾乎下跌一半，創(chuàng)下2004年6月份以來新低。

從2006年11月至今年6月，歐洲央行的基準(zhǔn)利率已經(jīng)提高了9次至4％，已達(dá)到近6年來的較高點。隨著樓市泡沫的破滅，房地產(chǎn)價格下跌的歐洲國家包括法國、瑞典、愛爾蘭、西班牙、希臘、荷蘭、瑞士和葡萄牙。

亞洲一枝獨秀

但是，新興市場的房地產(chǎn)不但未受影響，反而逆流而上并延續(xù)了去年的佳績：標(biāo)普花旗新興市場房地產(chǎn)指數(shù)在季度獲得19.4％的收益率，今年上半年的收益率更是達(dá)到了26.7％。全球業(yè)績較好的5只房地產(chǎn)股票都來自新興市場（其中3只來自中國）。

仲量聯(lián)行7月13日發(fā)布的報告顯示，今年上半年全球房地產(chǎn)投資金額達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的3820億美元。其中亞太區(qū)房地產(chǎn)投資總值達(dá)到550億美元，增長幅度高達(dá)12%，大部分增長來自跨境投資。其中，日本、中國及新加坡為區(qū)內(nèi)漲勢較強勁的房地產(chǎn)市場，新加坡在租金大幅增長及回報收縮的刺激下，上半年主要資本增值50%。

報告稱，盡管主要地區(qū)的借貸成本上升，但以投資為目標(biāo)的地產(chǎn)交易仍同比上升了16.6%，全球幾個主要地區(qū)投資地產(chǎn)的金額均創(chuàng)紀(jì)錄。

房地產(chǎn)市場的榮景如今向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，一些在昔日的金融危機中飽受折磨的亞洲國家開始復(fù)蘇，但是對于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心又開始重新籠罩在它們上空。

隱憂

過去幾十年中，遏制房地產(chǎn)投機一直是韓國政府的重要任務(wù)——但韓國2006年的平均房價比上年同期上漲了11.4%，頭爾地區(qū)的漲幅達(dá)到19.7%。

而住宅價格正處于10年新高的新加坡（今年季度又上漲7.9%），正擔(dān)心這樣的漲幅會拖累經(jīng)濟發(fā)展，分析師在7月初表示，照此趨勢，今年新加坡房地產(chǎn)價格漲幅將超過10%。

日本6個主要城市的土地價格今年季度年同比上升7.75％。2006年，外資對日本房地產(chǎn)投資信托的凈購購額增長了340%，達(dá)到2623億日元。盡管日本政府擔(dān)心這會造成房地產(chǎn)泡沫，但外國投資者仍看好日本房地產(chǎn)市場。

但是當(dāng)韓國、日本和新加坡的居民們正擔(dān)心購不起房時，在堪稱“樓市蕭條”的美國，工薪收入增長依然無法跟上房產(chǎn)升值和貸款利率上漲的速度，解決中低收入人群購房難的較好方法或許還是多造平價房。

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