就在3月份，還有不少機(jī)構(gòu)紛紛表示將加大在越南地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。去年年中，越南好的樓盤開(kāi)盤時(shí)甚至需要市長(zhǎng)或者書(shū)記批條子才能購(gòu)到,并且是全額付款。

然而，在較近的越南金融危機(jī)中，樓市亦無(wú)法幸免。胡志明市的房?jī)r(jià)下跌了50%，河內(nèi)受到的沖擊相對(duì)較小，也下跌了20%左右。

去越南考察過(guò)樓市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都告訴記者，越南樓市快速下跌的原因還是緣于房?jī)r(jià)暴漲，越南當(dāng)?shù)氐男枨蟾緹o(wú)法支撐動(dòng)輒2000美元以上的高房?jī)r(jià)，購(gòu)房人多是外籍人士或有外匯背景的當(dāng)?shù)厝恕＞薮蟮墓┬杳軐?dǎo)致了樓市快速下跌。

房?jī)r(jià)暴跌50%

早在上世紀(jì)70年代，胡志明市郡等區(qū)房?jī)r(jià)就曾達(dá)到過(guò)5000美元/平方米，隨后經(jīng)過(guò)多次調(diào)整。由于越南經(jīng)濟(jì)近幾年保持了持續(xù)的快速增長(zhǎng)，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫。

由于越南房地產(chǎn)歷史欠賬的問(wèn)題，導(dǎo)致房屋需求巨大。尤其是去年放開(kāi)外籍人士購(gòu)房后，加上本地部分富有居民，當(dāng)?shù)貥鞘性絹?lái)越火爆，去年幾乎達(dá)到頂峰。

CB Richard Ellis越南專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理暨營(yíng)銷公司曾依據(jù)2007年越南各地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)測(cè)2008年越南房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目將在河內(nèi)市和胡志明市外向海防、峴港、芽莊、芹苴等地市擴(kuò)展。

然而，來(lái)自越南的較新消息顯示，隨著越南經(jīng)濟(jì)的惡化，胡志明市和河內(nèi)的房?jī)r(jià)大幅下挫，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入嚴(yán)重低迷。其中下跌較嚴(yán)重的就是胡志明市，房?jī)r(jià)平均下跌達(dá)50%以上。河內(nèi)受到的沖擊相對(duì)較小，也下跌了20%左右。由于樓價(jià)暴跌，許多房地產(chǎn)中介已經(jīng)倒閉，目前樓市整體成交。

雖然越南樓市在2005年和2006年都曾出現(xiàn)過(guò)回落，但沒(méi)有目前慘烈。

據(jù)陸毅回憶，去年他曾從胡志明市一路考察至河內(nèi)，當(dāng)時(shí)越南的房?jī)r(jià)漲幅很快，市的房?jī)r(jià)達(dá)到了3000美元，較貴的樓盤賣到了6000美元，較普通的商品房房?jī)r(jià)也超過(guò)1000美元，別墅100到300萬(wàn)美元1棟，市場(chǎng)供應(yīng)量并不多。購(gòu)購(gòu)商品房的人到多數(shù)是外籍人士，有購(gòu)購(gòu)力的當(dāng)?shù)乩习傩蘸艽蟪潭纫亢Ｍ庠絻S每年匯寄的外匯。

據(jù)越南官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，每年流入越南的越僑匯款大約在20億美元以上，2007年突破30億美元。如此巨大的民間資本，也催熱了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，一邊是火爆的樓市，但另一方面，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的言論一直并沒(méi)有停止。

高房?jī)r(jià)的另一面，是越南當(dāng)?shù)厝说牡褪杖?。?dāng)?shù)匾话愎ば绞杖氩桓?，建筑行業(yè)工資大約是人民幣30到50元/天，月收入不會(huì)超過(guò)人民幣1500元，處級(jí)干部大約是2000元人民幣左右，工程師在3000元左右。對(duì)普通工薪而言，他們很難承受這樣的高房?jī)r(jià)。

越南版的海南地產(chǎn)熱？

“我去年去越南考察時(shí)，發(fā)現(xiàn)幾乎所有越南人都在談投資，談?dòng)惺裁捶康禺a(chǎn)項(xiàng)目要轉(zhuǎn)讓，動(dòng)輒就涉及到幾千畝土地，我感覺(jué)就是一種不正常的市場(chǎng)火熱。因?yàn)樵侥系慕?jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，而且當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)建設(shè)和市政配套還比較弱，當(dāng)?shù)氐淖》肯M(fèi)基本靠外國(guó)人，本地需求非常少，但房?jī)r(jià)卻那么高，市場(chǎng)肯定有問(wèn)題?！敝欣ぜ瘓F(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波說(shuō)。

黃怒波認(rèn)為，越南樓市熱有些類似于當(dāng)年中國(guó)的海南和北海房地產(chǎn)泡沫，都是炒地炒房炒熱的，事實(shí)上并沒(méi)有那么多需求接盤。所以中坤集團(tuán)堅(jiān)決放棄了越南市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

陸毅也認(rèn)為，越南樓市跟15年前的中國(guó)很相似，不過(guò)越南房?jī)r(jià)虛高的成分更多，而市場(chǎng)并沒(méi)有足夠的需求支撐，越南居民根本無(wú)力購(gòu)購(gòu)商品房。并且相對(duì)于其他國(guó)家而言，越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)規(guī)模相對(duì)狹小的市場(chǎng)。

仲量聯(lián)行在今年初也曾告誡看好越南地產(chǎn)領(lǐng)域的外資謹(jǐn)慎行事。仲量聯(lián)行認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)明朗度上，越南等級(jí)低于中國(guó)和印度尼西亞。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，越南目前的地產(chǎn)投資環(huán)境問(wèn)題很多，市場(chǎng)上缺乏可靠的投資信息，很難獲得當(dāng)?shù)匕l(fā)展的詳細(xì)總體規(guī)劃，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐墓倭抛黠L(fēng)也比較困難。

不透明、到處充滿暗箱操作等，也是中國(guó)開(kāi)發(fā)商放棄越南市場(chǎng)的重要原因。至今為止，我國(guó)知名的開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有一家染指越南市場(chǎng)。

根據(jù)越南《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法》，外商可獨(dú)資或合資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)飯店、寫字樓、商品房等，可確定房地產(chǎn)價(jià)格，并提供中介、拍賣、管理等服務(wù)，可獲取所建樓房的所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)。

但是由于越南的土地大多集中在當(dāng)?shù)厝耸种?，進(jìn)入越南開(kāi)發(fā)往往必須尋找合作伙伴。越南公司提供土地，而國(guó)外資本提供資金支持。與上世紀(jì)90年代初中國(guó)房地產(chǎn)熱的情景相似，越南當(dāng)?shù)毓敬蠖鄾](méi)有任何開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻在地產(chǎn)投資熱潮中一夜之間轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)企業(yè)。這就造成外資企業(yè)將在項(xiàng)目人員組織和后期管理方面，面臨一系列很難把控的風(fēng)險(xiǎn)。

“在越南需要與有土地使用權(quán)的當(dāng)?shù)睾献髡吆献?，這也與15年前的中國(guó)非常相像。但是由于一切都是暗箱操作，讓外資企業(yè)對(duì)所有環(huán)節(jié)都很難清楚把握，較后往往只能放棄?！标懸阏f(shuō)。

黃怒波也表示，越南市場(chǎng)的不透明阻礙了很多外商投資。就像中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期，投資者很容易暈頭，越南的樓市就變成了一場(chǎng)賭博游戲，風(fēng)險(xiǎn)自不必說(shuō)。

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