由于越南發(fā)展路徑在一定程度上與中國(guó)房地產(chǎn)多有相似，因此，此前多有對(duì)本地限外政策的擔(dān)心。但對(duì)比越南與國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)的限外政策可以發(fā)現(xiàn)，中越兩國(guó)的對(duì)外政策并無(wú)太多一致，但越南金融危機(jī)還是給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。

頭先，越南對(duì)外資采用的是租賃，而中國(guó)采用統(tǒng)一的土地使用權(quán)出讓政策。根據(jù)越南《投資法》規(guī)定，外資企業(yè)租賃土地租期一般不超過(guò)50年。對(duì)于投資大而資金回收慢，其土地使用期限較長(zhǎng)不超過(guò)70年。土地租期滿后，國(guó)家職能部門可考慮根據(jù)規(guī)劃延長(zhǎng)其土地使用期限。外國(guó)自然人在越南工作和生活居住用房也只能租賃房屋，而不能購(gòu)入。這樣就使得外資在越南的房地產(chǎn)投資短期化，沒(méi)有利益的歸屬感，助長(zhǎng)了游資的流入與流出。而中國(guó)使用的是土地使用權(quán)的出讓，外商的投資行為趨于長(zhǎng)期化，在一定程度上有利于遏制熱錢的快進(jìn)快出。

其次，取得土地方式不同。越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受到各種無(wú)法預(yù)測(cè)的國(guó)家直接行政干預(yù)，存在雙重的價(jià)格機(jī)制，并且土地的價(jià)格具有很大的機(jī)動(dòng)性，不利于越南本國(guó)的土地管理和保護(hù)。相反，中國(guó)已經(jīng)建立了土地交易，對(duì)土地的價(jià)格完全實(shí)行市場(chǎng)化的監(jiān)督與管理。這樣就從源頭上對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)做了規(guī)范。

再次，房市投資的監(jiān)督差別甚大。目前外資投資越南房地產(chǎn)主要有直接購(gòu)購(gòu)、設(shè)立獨(dú)資公司、購(gòu)購(gòu)股權(quán)成立合資公司三種方式，但是對(duì)這三種方式?jīng)]有具體的限制。同時(shí)對(duì)注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等一些問(wèn)題也沒(méi)有作出有效的規(guī)定。中國(guó)政府鼓勵(lì)外資與本土企業(yè)的合作，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的審批程序比較嚴(yán)格，尤其在外資通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，有比較詳細(xì)的規(guī)范要求和具體程序。

較后，物業(yè)投資種類限制條件各有不同。根據(jù)越南《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法》，外商可獨(dú)資或合資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)飯店、寫字樓、商品房等，可確定房地產(chǎn)價(jià)格，可獲取所建樓房的所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書，可接受越國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)項(xiàng)目并繼續(xù)進(jìn)行投資。由于越南在外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的項(xiàng)目產(chǎn)品上沒(méi)有很嚴(yán)格的要求與限制，因此，在越南的國(guó)外資金主要投資于寫字樓、酒店等資金回籠較快項(xiàng)目，對(duì)居民住宅建設(shè)投資不多。一旦國(guó)外資金撤離，對(duì)本地的商用酒店、寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生很大的沖擊。

而中國(guó)則采取有保有壓的限外政策，2007年11月出臺(tái)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中將繼續(xù)限制外商投資于高端賓館、寫字樓和國(guó)際會(huì)展的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開發(fā)必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并限制外資進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易及中介或經(jīng)紀(jì)公司。同時(shí)，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”鼓勵(lì)投資類別中刪除，以限制純粹的熱錢投資。

（作者為上海五合智庫(kù)總經(jīng)理）

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