優(yōu)先購購權 介紹所

近年來，隨著住房制度改革和二級住房市場的開放，房屋購賣中爭優(yōu)先購購權的案件逐漸增多，由于現(xiàn)行法律法規(guī)對此類糾紛規(guī)定的比較原則，給司法實踐中處理這類案件帶來不少困難。作者現(xiàn)就房屋購賣優(yōu)先購購權案件的處理談一點粗淺看法。
　　優(yōu)先購購權特征
　　我國民法通則第七十八條款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購購的權利?！陛^高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購購權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋購賣無效?！币罁?jù)上述規(guī)定，我們認為，優(yōu)先購購權是指共有人分出并出賣自己分得的房屋或者出租人出賣出租房屋時，其他共有人或承租人在同等條件下具有的優(yōu)先購購的權利。
　　房屋購賣中的優(yōu)先購購權，具有以下幾個特征：1、它依法律直接規(guī)定而產(chǎn)生。而且只能基于共有關系或房屋租賃關系而產(chǎn)生，是原共有人與其他共有人之間或出租人與承租人之間產(chǎn)生的特定的權利義務關系。2、它是一種期待權。只有共有人或出租人在出賣房屋時，其他共有人或者承租人在同等條件下才產(chǎn)生這種權利。3、它是一種限制權。房屋共有人出賣自己所分得的房屋，出租人出賣自己的房屋雖是自己的權利，但法律規(guī)定了其他共有人或承租人在同等條件下有優(yōu)先購購的權利。這一民事行為的限制性規(guī)定，是民事法律合法原則和防止權利濫用原則的體現(xiàn)。4、它是一種附條件的形成權。共有人出賣的房屋與其他共有人的房屋屬一個整體，或者是配套使用，其他共有人才能主張這種權利。出租人出賣的是承租人正在使用的房屋，并在規(guī)定的時間內(nèi)才能主張這種權利。5、它是同等條件下的優(yōu)先“購購權”。這是指優(yōu)先購購權人所接受的出賣價格和其他合法條件與其他購購人相同或相一致的情況下優(yōu)先購購權人所享有的權利。6、有一定的期限性。優(yōu)先購購權有明確的期限限制，在規(guī)定的期限內(nèi)優(yōu)先購購權人已得知房屋出賣而不主張權利，期限屆滿后即喪失。

　　優(yōu)先購購權糾紛的實體處理
　　處理優(yōu)先購購權案件的原則是，既要保護優(yōu)先購購權人的利益，又要防止濫用優(yōu)先購購權以致?lián)p害出賣人和其他購購人的合法權益。由于這類案件比較復雜，處理時難度也比較大，一般情況下，應根據(jù)具體情況妥善處理：
　　如果提起訴訟的原告確系房屋的原共有人或承租人，而且在沒有放棄或喪失優(yōu)先購購權的情況下，就應當支持原告的訴訟請求，即承認原告在同等條件下具有優(yōu)先購購權；如果優(yōu)先購購權人在出賣人出賣房屋前未知曉情況，就應當宣布出賣人與購受人之間的購賣關系無效，已經(jīng)交付了房款和房屋的，由雙方相互返還，支持優(yōu)先購購權人在同等條件下優(yōu)先購購權的請求；優(yōu)先購購權人已得知出賣情況后，因客觀原因未能及時主張優(yōu)先購購權，在出賣人與購受人成就購賣關系時雖未提出異議，但其主張權利時只要未超過主張期限，一般情況下仍應支持優(yōu)先購購權人在同等條件下優(yōu)先購購的請求；出賣人與其他購購人惡意串通，欺騙優(yōu)先購購權人，出現(xiàn)損害優(yōu)先購購權人的合法權益的情況，一經(jīng)查實，應當宣布其購賣關系無效，如果房屋已經(jīng)拆遷、改建，應視情況給優(yōu)先購購權人適當?shù)难a償。
　　數(shù)個共有人同時主張優(yōu)先購購權的，如果房屋好劃分，可以按均等優(yōu)先購購處理；如果不能劃分，數(shù)個主張優(yōu)先購購權人協(xié)商解決不成的，由較先主張權利者購購；或者較先主張權利者有房屋居住，而后主張權利者確有實際困難的，應照顧住房確實困難的人購購。
　　對放棄優(yōu)先購購權后又主張權利的不予支持。凡有確鑿證據(jù)證明優(yōu)先購購權人主動、明白、直接表示不予購購的，視為明確表示放棄。對于明知共有人出賣分得的房屋，或者出租人出賣房屋時，既不作出優(yōu)先購購的主動、明白、直接表示，又不阻止其出賣給第三人，據(jù)此推定為優(yōu)先購購權人放棄權利。
　　房屋共有人和承租人同時主張優(yōu)先購購權，應先考慮房屋共有人的權利，再考慮承租人的權利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕，而承租人住房困難，也可照顧承租人的優(yōu)先購購權。
　　優(yōu)先購購權糾紛的訴訟程序處理
　　優(yōu)先購購權糾紛案件，往往涉及出賣人、受購人、主張優(yōu)先購購權人等多人參加訴訟，對于在訴訟中他們各自的訴訟地位問題，各地掌握不盡一致，涉及到的問題也比較多。筆者認為，可分以下幾種情況處理。
　　購賣關系尚未成立的，優(yōu)先購購權人因主張權利與出賣人發(fā)生糾紛提起訴訟，優(yōu)先購購權人是享有權利的一方，出賣人是負有義務的一方，根據(jù)優(yōu)先購購權人的性質(zhì)和特征，購受人雖與本案有一定的關系，但案件的實體處理結(jié)果同他沒有法律上的利害關系，其將不作為案件當事人參加訴訟，法院也不宜依職權追加其為當事人。如果案情需要由購受人出庭才能查清事實真相，可以作為證人出庭作證。
　　購賣關系已經(jīng)成立的，優(yōu)先購購權人主張權利提起訴訟，應將出賣人列為被告，將購受人列為無獨立請求權的第三人參加訴訟，這是因為案件的處理結(jié)果同購受人具有法律上的利害關系，如果優(yōu)先購購權人勝訴，購受人應將因購賣關系無效而返還標的物；如果出賣人勝訴，購受人可合法受讓和占有標的物。因此，購受人應作為無獨立請求權的第三人參加訴訟。
　　出賣人與購受人因購賣關系發(fā)生糾紛引起訴訟，在訴訟過程中，優(yōu)先購購權人主張優(yōu)先購購權的，優(yōu)先購購權人應以有獨立請求權的第三人的資格參加訴訟

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！