北京是國內(nèi)個提出"限價房"概念的城市，今年春，北京市建委專業(yè)就在一次內(nèi)部會議上通報了醞釀建設(shè)一種以限制價格、面對特定銷售人群的特殊商品房，即"限價房"。這比今年5月底九部委細則中在全國推廣"限價房"的要求整整提前了好幾個月?！　?

然而之后北京的限價房步伐似乎走得并不順利，繼有關(guān)部門日前提出8月份開始運作部分限價地塊后,便無進一步消息。目前今年計劃12宗限價地中已明確的7幅也僅僅停留在紙面上，根據(jù)較新預(yù)測，限價房實施細則要在北京五年中小套型發(fā)展規(guī)劃出臺的基礎(chǔ)上，再行議定，結(jié)果可能在9月底出臺。

這意味著限價房的實際投入運作將更晚，而根據(jù)北京一個新樓盤從開始建設(shè)到竣工的平均18個月周期，真正入市的時間無疑越加遙遠。

事實上，一位業(yè)內(nèi)人士一話道出其中玄機：限價房作為北京落實"國六條"和九部委細則的一個組成部分，在北京落實整體細則尚未出臺之前，限價房操作政策并無可能率先"獨立"出臺，目前北京仍處在加緊擬定并申報落實的階段。因此目前確定的部分限價地塊在很大程度上充當了給予購房人"未來希望"的作用。

就在已經(jīng)確定的7幅限價地塊中，除了豐臺區(qū)東鐵匠營地塊具體明確了規(guī)劃建筑面積外，其余地塊尚未明晰建設(shè)數(shù)據(jù)。顯然在如何運作這些地塊上，至少目前還沒有統(tǒng)一的認識。就當下情形看，如何確定市場各方都認可的銷售價格、購購人資格認定以及如何篩選開發(fā)企業(yè)等，是橫亙在限價房前行道路上的難題。

對于限價房，市場一個的擔憂即是不要重陷經(jīng)濟適用房的困境，多年來，對經(jīng)濟適用房購購族、管理、質(zhì)量等抱怨聲不絕于耳。

很明顯，在這個方面，有關(guān)管理部門已經(jīng)清醒地看到并正在擬定采取相關(guān)的防范措施。這也是造成操作細則無法短期出臺的一大因素。一位官員私下表示，其實這些年來，北京建設(shè)中低價位的經(jīng)濟適用房是全國較多的，相反卻沒有能得到市場、老百姓的叫好，其中有很多原因可以查找。

而如何限定房屋的銷售價格則是限價房的另一大關(guān)鍵。在已經(jīng)確定的7幅限價地塊中,廣渠路地塊由于周邊市場行情飛漲，基于國土管理部門對于限價房比周邊房價下降15%的普遍認識，廣渠路未來限價房價格將超過單價每平方米8000元，引發(fā)市場對于限價房賣高價的爭議。

在一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，有58.84%的被訪者認為，限價房的單價應(yīng)該在每平方米3000~5000元之間，也就是大致維持在原有經(jīng)濟適用房的售價水準上。限價房售價不要太高成為更多人的心聲。

盡管市場認為國土管理部門推出的限價房土地價格不會很高，但是如果過低的銷售價格仍然會讓市場產(chǎn)生房屋質(zhì)量不過關(guān)、建筑偷工減料的擔憂，如何尋找到消費者、開發(fā)企業(yè)、管理部門都認可的價格點成為限價房較終成敗的關(guān)鍵。

限價房作為行政管理手段的產(chǎn)物，在推行建設(shè)過程中同樣需要強有力的行政保障，從這次推出限價地的范圍來看，大部分位置適中，周邊區(qū)域成熟，因此更需要限定土地價格，為建設(shè)成本預(yù)留出合理的空間。而對開發(fā)商的選擇，除了開發(fā)能力、信譽度等考量指標外，更重要的還是管理監(jiān)督機制的到位，只有嚴格監(jiān)管才能有合格的質(zhì)量。

此外，在設(shè)定購購資格、規(guī)范銷售流程方面，同樣需要更加有效的查驗、監(jiān)督機制，并利用社會力量給予監(jiān)督，需要從購購人的居住現(xiàn)狀、收入水平、家庭成員隱形住房資產(chǎn)調(diào)查入手，通過銀行、權(quán)證登記等各個環(huán)節(jié)聯(lián)動篩選，確保滿足真正需要的購房族。否則，限價房終將陷入另一種經(jīng)濟適用房的命運。令人寬慰的是，管理部門已經(jīng)看到了這些問題，這或許是目前限價房暫緩入市的較好解釋。

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