編者按：“國五條”北京細則中的“新房限價政策”，讓高端樓盤市場出現(xiàn)“冰火兩重天”，豪宅樓盤入市“難產(chǎn)”，多項目開盤日期一再被迫推延；但同時，公寓豪宅現(xiàn)房、尾房均量價齊增。此外，開發(fā)商拿地熱情驟減，更加理性，“準地王”項目地塊竟已無人問津，住宅用地項目也頭現(xiàn)流標。

　　分析人士認為，受新房限價影響，北京高端新盤近4個月來僅有2個項目順利入市，多個項目提價入市策略落空，開發(fā)商難逃高端項目資金長期受累局面

　　豪宅市場正被調(diào)控“緊箍咒”勒得頭疼不已！多位業(yè)內(nèi)關(guān)注北京高端樓市的專家均向《證券日報》記者表示，整個高端住宅產(chǎn)品市場正呈現(xiàn)冷熱相對不均的局面。此外，市場成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)同比環(huán)比下降的現(xiàn)象。

　　對此，亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示，新房限價致豪宅新盤入市難產(chǎn)；二手房交易個稅按20%征收政策致二手市場購賣雙方陷入僵局；但同時，部分已拿到銷售許可證的高端產(chǎn)品銷售卻熱度不減，甚至成交價格也出現(xiàn)上揚趨勢。

　　然而，值得注意的是，本報記者向多位業(yè)內(nèi)知情人士證實后獲悉，此輪調(diào)控政策細則落地之后，北京多個豪宅項目都處在入市難產(chǎn)的苦熬中，尤其對一些能夠?qū)χ苓厖^(qū)域房價造成“一房漲，周邊皆漲”的影響的項目來說，想提價入市變得難上加難，這無疑將延長現(xiàn)金回籠周期，壓縮項目利潤，進而拖累開發(fā)企業(yè)資金鏈。

　　多個豪宅項目入市遭擱淺

　　“限價政策對高端新盤造成的影響非常大”，麗茲行市場研究鄭海燕向本報記者如是表示。

　　麗茲行豪宅研究院的少有數(shù)據(jù)顯示，2013年2月初至5月12日，高端新房入市項目僅望京茂家園與潤景名苑兩個項目，成交量僅14套，不足以支撐整個新房市場。同時，郭毅也向記者表示，繼2月份后，4月份北京別墅市場再次出現(xiàn)“零供應(yīng)”。

　　實際上，據(jù)記者多方采訪調(diào)查獲悉，北京多個原計劃在3月份之后到5月份之前入市的豪宅項目入市計劃都被迫擱淺。

　　有消息人士向本報記者透露，華潤·橡樹灣項目入市時間就未能如期順利入市。據(jù)記者了解，橡樹灣項目地處海淀區(qū)上地附近，此次入市計劃拖延的是項目的第五期。

　　“這個項目原打算在4月份至5月份推出，后來曾一度推延至6月份開盤，但目前已經(jīng)更改為7月份入市，7月是否能夠順利開盤現(xiàn)在依然是個未知數(shù)。”上述消息人士向記者表示，而從價格方面來看，該盤4月份計劃開盤均價為4.8萬元∕平方米，而現(xiàn)在已經(jīng)提升至5.5萬元∕平方米，但實際上這一銷售均價也未達到華潤置地[-0.65%]的定價要求。據(jù)悉，華潤一直想以6萬元∕平方米左右的銷售均價開盤。

　　顯然，政府對高端項目定價的把控是非常嚴厲的，甚至是令市場沒有預想到的。

　　據(jù)記者現(xiàn)場調(diào)查獲悉，城區(qū)內(nèi)某高端項目去年結(jié)束了期房銷售階段，當時期房銷售均價不足5萬元∕平方米。今年3月份，開發(fā)商想借現(xiàn)房銷售提升價格，計劃以8萬元∕平方米的售價推向市場，但因限價政策打壓，盡管該盤去年就已經(jīng)進入登記階段，但其3月份開盤計劃已經(jīng)落空，甚至時至今日，該項目開發(fā)商仍未取得現(xiàn)房銷售證，項目銷售也因此暫時擱淺。

　　更為值得一提的是，另有消息人士向記者透露，去年曾轟動一時的萬柳地王原本計劃今年8月份入市，但其預售定價一直未曾獲批，項目入市時間甚至推遲到10月份。目前，該項目的預售定價幾乎左右著萬柳區(qū)域其他高端住宅后期產(chǎn)品的入市價格。

　　“部分項目遲遲不入市，雖然不排除是因為一些開發(fā)商捂盤惜售，但受限價政策影響因素還是比較多的。”一位開發(fā)高端住宅產(chǎn)品的房企內(nèi)部人士向本報記者表示，不過，“如果項目一旦達到入市條件卻遲遲無法入市，加之高端住宅產(chǎn)品本身銷售周期就很長，這無疑將拉長項目資金回流周期，進而拖累企業(yè)現(xiàn)金流。”

　　高性價比豪宅售價堅挺

　　值得一提的是，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年4月份，北京公寓豪宅成交中套均總價1000萬元以上的產(chǎn)品占比為39%，套均總價500萬元以下的產(chǎn)品占比為42%，高端豪宅與經(jīng)濟型豪宅同時受捧，兩類產(chǎn)品共占據(jù)了總體成交量的八成以上。

　　而從成交價格方面看，3月份以來，北京56個公寓豪宅項目中，有10個項目的報價出現(xiàn)了不同程度的上漲，上調(diào)幅度在1000元/平方米至20000元/平方米之間不等；56個項目平均報價為71630元/平方米，環(huán)比3月份上漲2個百分點；同時，4月份，37個項目的成交均價達到50791元/平方米，環(huán)比同樣上漲2個百分點。

　　對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，公寓豪宅產(chǎn)品因總價偏高，客群窄等特點，推盤節(jié)奏普遍較慢，銷售周期也較長，現(xiàn)房銷售、尾房銷售現(xiàn)象較為普遍，這也使得限價令只能影響到未上市的地塊以及未取得預售證或銷售證的項目，反而使得正處在銷售中后期的項目更加珍惜可以把握的市場機遇。

　　以位于東四環(huán)附近的保利東郡為例，該盤的尾盤銷售就比較火熱。保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，該盤今年初推出尾盤，而目前只剩下極少數(shù)還在售，已接近清盤。

　　“五礦萬科·如園項目南區(qū)經(jīng)過近一年半的銷售，累計實現(xiàn)銷售額25億元。”北京萬科副總經(jīng)理肖勁向《證券日報》記者表示，接下來如園項目北區(qū)即將入市，屆時約240套左右貨量將進入北京高端住宅市場。

　　肖勁向記者坦言，今年將入市的萬柳地王項目定價將對北京高端市場產(chǎn)生較大影響，尤其是對京西高端市場影響更大，如園項目也在這一區(qū)域內(nèi)。

　　肖勁還向記者透露，新政下，萬科將以順勢而為和積極態(tài)度應(yīng)對市場壓力。以如園為例，即使在限價新政下，項目北區(qū)即將入市的產(chǎn)品在裝修、園林等方面也都做了升級改造。

　　顯然，在肖勁眼里，在高端新盤入市難和二手市場交易稅加重的雙重壓力下，購房者一步到位的置業(yè)心理蔓延，而如園除了升級產(chǎn)品標準，又因臨近中關(guān)村[1.09% 資金 研報]二小而晉級為緊靠學校的小區(qū)，這種性價比高的高端產(chǎn)品反而能夠抓住市場窗口期。

　　對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍也向記者表示，預計后市開發(fā)商如果能夠升級入市新盤標準，或者降低價格預期，那么將贏得銷量的提升。

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