網友答 抵押貸款又稱樓宇按揭，在美國、日本、新加坡、香港等地相當普遍，已成為發(fā)達國家和地區(qū)廣為流行的一種融資購樓方式。在國內，按揭近幾年才在上海、北京、深圳等一些城市開始推行。 樓宇按揭對置業(yè)者來說不必一次性或短期內付清房款，因素受到廣大置業(yè)者的青睞。在房地產市場上，提供按揭的樓盤其銷售業(yè)績明顯優(yōu)于其他樓盤。與個人住房公積金貸款、自用普通住房的商業(yè)性貸款很明顯不同的是，樓宇按揭貸款一般支持的是高端商品住宅，它不支持公房出售等房改金融任務。 樓宇按揭概述 樓宇按揭即樓房抵押貸款，是房地產信貸中的一種抵押擔保方式。樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和置業(yè)者三方之間的一種約定，約定置業(yè)者將其已預付部分購房款房產的全部權益做抵押，發(fā)展商為置業(yè)者按期清償銀行貸款做擔保，在置業(yè)者不能按時履行債務時，銀行有權處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。按揭的成數(shù)、年期和利率是按揭內容的三大要素。按揭成數(shù)指貸款額與樓價的比率，目前較高的按揭成數(shù)為7成。年期指樓宇按揭貸款分期償還的期限。利率即貸款利率。 （1）發(fā)展商與銀行之間簽訂的《樓宇按揭貸款承諾協(xié)議書》； （2）發(fā)展商和置業(yè)者之間簽訂的《商品房預售、銷售合同》； （3）發(fā)展商、置業(yè)者和銀行三者之間簽訂的《樓宇按揭抵押貸款合同》。 其中： 《樓宇按揭貸款承諾協(xié)議書》是銀行和發(fā)展商之間簽訂的用以規(guī)定在銀行為發(fā)展商開發(fā)建設的房產提供按揭服務過程中雙方的權利義務的協(xié)議，是置業(yè)者獲得樓宇按揭貸款的前提。協(xié)議內容包括：銀行承諾為發(fā)展商開發(fā)建設的房產提供按揭服務，按揭貸款總額度、按揭成數(shù)、年期、利率，發(fā)展商提供擔保等。在通常情況下，只有那些實力雄厚、信譽、具有合法開發(fā)手續(xù)的發(fā)展商才有可能獲得銀行的按揭支持。 《商品房預售、銷售合同》是發(fā)展商和置業(yè)者簽訂的，用以規(guī)定在商品房預售、銷售過程中雙方權利義務的協(xié)議，是置業(yè)者獲得房產的直接依據(jù)。合同內容包括置業(yè)者和發(fā)展商名稱、所購房產的位置、面積房款數(shù)額及支付方式、入住期限、房屋保修等內容。根據(jù)我國有關法律規(guī)定，只有取得合法預售、銷售批準文件的商品房預售、銷售行為才受法律保護，因此置業(yè)者只有購購具備合法開發(fā)手續(xù)的商品房，才可能獲得樓宇按揭貸款支持。 《樓宇按揭抵押貸款合同》是發(fā)展商、置業(yè)者和銀行簽訂的用以規(guī)定銀行向置業(yè)者提供按揭貸款過程中三方權利義務的協(xié)議，是置業(yè)者獲得按揭貸款的關鍵性法律文件。合同包括貸款金額、期限、利息、還款方式、抵押物的保險、發(fā)展商擔保責任等內容。 只有發(fā)展商、銀行和置業(yè)者相互之間簽訂上述法律文件，才構成一個完整的樓宇按揭法律關系。 按揭貸款程序 （1）選擇房產 置業(yè)者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。置業(yè)者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設的房產是否已獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。 （2）辦理按揭貸款申請 置業(yè)者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持后，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于置業(yè)者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。 （3）銀行審查 銀行受理置業(yè)者貸款申請后，要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對置業(yè)者進行資格審查，以確認是否符合規(guī)定條件。 不少置業(yè)者認為，只要選擇了得到銀行樓宇按揭支持的房產，就理所應當?shù)氐玫姐y行的按揭服務。這是一種誤解。銀行為發(fā)展商開發(fā)建設的樓宇提供按揭支侍，僅僅表明該樓宇已取得一定規(guī)模的貸款額度，而較終是否向置業(yè)者提供貸款的決定權在銀行。 置業(yè)者如果在未取得銀行按揭貸款支持確認的情況下，盲目地與發(fā)展商簽訂購房合同，在不符合銀行條件時，就無法獲得按揭貸款，會造成資金外的被動，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至放棄購房，造成定金的損失。 （4）簽訂購房合同 銀行收到置業(yè)者遞交的按揭申請和有關法律文件，經審查確認置業(yè)者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給置業(yè)者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。置業(yè)者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。 （5）簽訂樓宇按揭合同 置業(yè)者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。 （6）辦理抵押登記、保險 置業(yè)者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求置業(yè)者申請人壽、財產保險。置業(yè)者購購保險，應列明銀行為受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行保管。 （7）開立專門還款帳戶 置業(yè)者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，應在銀行指定的金融機構開立專門還款帳戶，并簽訂授權書，授權該機構從該帳戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。 銀行在確認置業(yè)者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務，并辦理相關手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設的銀行監(jiān)管帳戶，作為置業(yè)者的購房款。 置業(yè)者應注意的問題 就目前而言，由于國家對安排高端住房消費抵押貸款進行限制，一般來說，置業(yè)者只有選擇獲得了銀行樓宇按揭支持的房產，才有可能獲得按揭貸款。因此，置業(yè)者應著重審查： （1）發(fā)展商是否取得該房產的合法開發(fā)手續(xù)和預售、銷售批準文件； （2）所選擇的房產是否得到銀行樓宇按揭承諾，提供按揭的成數(shù)、年期和利率； （3）有的項目雖已辦理按揭貸款，但能提供按揭的只是所售樓盤中的一部分，因此，置業(yè)者還應確認要購購的房產是否屬于能夠提供按揭的范圍之內。

參考資料：http://www.szxinya.com.cn/szloan17/594.htm

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