據(jù)京城媒體的聯(lián)合調(diào)查顯示，二手房需求現(xiàn)仍呈現(xiàn)猛增趨勢，幾乎所有調(diào)查對象都認為二手房價格便宜，生活方便、交通便利，購二手房的人多于賣二手房的人，房源成了影響北京市住宅二級市場發(fā)展的主要因素。其中，45%購購二手房的調(diào)查對象是為了應對拆遷，36%購購二手房的調(diào)查對象是為了自住，而選擇二手房作投資的比例卻只是10%，這樣的景況，說明了什么？是作二手房投資無錢可賺嗎？還是租客、購者太少？


　　投資看前景


　　目前，作二手房投資實際并非無錢賺，只是二手房的投資價值還沒有被廣泛關(guān)注。購購二手房不論是自住還是出租，都是為得到一個的價值體現(xiàn)，自住的多是為了找到便利、實惠而又緩解了暫時的種種矛盾，而作投資的則是想用極少的錢，使其租金得到較好的表現(xiàn)，獲得的利潤。


　　現(xiàn)在，更多的人群都將目光投向期房或新的高端公寓，七八千元的高端公寓所作的廣告宣傳更是頻頻出現(xiàn)，但其位置與價格卻使購者傷透了腦筋，而二手房的購者、求租者也不少，其地段與便利讓人心動，但對于二手房，在手續(xù)、過戶、按揭等多方面又存在諸多不便，這也是二手房投資遇冷的一個原因；從二手房供求市場來看，二手房以“小”“舊”居多，大多在商業(yè)區(qū)、繁華地段，它主要適合人群：城市外來打工族、部分學生、其他流動人口租住；沒有經(jīng)濟實力購購新房、大房的居民購購或暫?。浑S著城市人口老齡化發(fā)展，一些老年人因各種主客觀原因會逐漸與兒女們分居，只要能滿足他們?nèi)粘５纳钇鹁樱@類人群的相當一部分會選擇此類房產(chǎn)居?。贿€有其他類型的人群等。總體上說，此類房產(chǎn)有相當大的市場空間。雖然購者、求租者比比皆是，較多的人卻租、住不到所需的房子，現(xiàn)仍屬賣方市場。

　　據(jù)“我愛我家”企劃部的胡先生透露，這種原因主要是信息不對稱，整個二手房市場未形成一個很具張力的交易平臺，部分中介機構(gòu)也還在不斷地完善中；二手房的出現(xiàn)，使購房沒有了期房風險，緩解了位置與價格間的矛盾，如果今年底交易環(huán)境有所放寬，隨著國家已購公房的上市，對二級、一級住房市場會帶來更良性的互動，那么二手房投資市場會大為利好。


　　投資眼光要刁


　　據(jù)了解，投資二手房時要多看：一是看項目所在地是否有足夠的人氣；二是看項目所在地是否有良好的周邊配套環(huán)境和市政配套，因為二手房多數(shù)是有一些年頭的小區(qū)，小區(qū)的會所雖很成熟，但可能會不太完善，所以選擇市政配套和生活配套設施完善的成熟住宅小區(qū)很重要。要認真考察房屋周圍有無噪聲、有害氣體、水污染、垃圾等污染源，還有小區(qū)環(huán)境、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等情況。同時，要對房屋配套設施進行考察，比如水質(zhì)、供電容量、供熱系統(tǒng)及方式、物業(yè)管理和各項收費標準、電視接收的清晰度等，小區(qū)附近還應有超市、郵局、餐館等必備的配套設施。通過考察可以憑借這些使其租住價值得以提升；三是看項目所在地是否有發(fā)達的交通和充足的停車位，盡量避免高架橋的阻隔，這樣對居住和生活都會很方便；四要看項目的戶型設計，是否可以稍作一些改造就能使其升值。


　　投資也玩小


　　投資二手房可據(jù)資金來選擇，不過前期可先選擇小戶型的二手房，如一居的，或兩居的，因為小一點的二手房占用資金不是太大，出租也較靈活。其收益租金往往并非和面積成正比，但跟地理位置有很大關(guān)系。據(jù)“我愛我家”透露，二手房中建筑面積30平方米至40平方米左右一居的租住人群多是北漂一族，其可謂是較佳投資，目前其出租的成功率較高。地段在二環(huán)與三環(huán)之間的一居，其租金一般在1500元/月。二居中，40平方米至80平方米較好出租，這類房作投資，受多種因素影響，雖然房源合租需求大，但操作多，大部分是合租用，但由于合租住多方面的因素：彼此的生活習慣、搬出的時間不統(tǒng)一，物業(yè)費用等容易出現(xiàn)多重糾紛，而這些原因也是影響二手房投資獲利的一個因素，所以相對來說一居比二居的更容易投資獲利，但如果是購二手房的兩居再賣，那么相對于出租兩居的更容易出手，因為購者多是小兩口、三口之家或是購給父母居住，這類人多為了便利、實惠或者是居住、生活有所變動才選擇購房的，一般這類人也不會想著長期租用。


　　投資要對比


　　對同一供需圈內(nèi)的規(guī)模相當?shù)亩址窟M行價位、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、建筑年代的差異性、裝修標準、是否拆遷、配套設置是否成熟等方面的對比，交易時綜合這些數(shù)據(jù)，再確定評估對象的回報率。


　　投資瞄準靶心


　　靶心就是投資者所爭奪的客戶群。好地段、熱門區(qū)域的二手房有良好的，能保證日后穩(wěn)定的租金收入。因此，確定出租給公司的，較好是選擇同一樓層里有其他公司辦公的商業(yè)辦公大樓，不要購購居民區(qū)里三居室以上作投資，一般公司不會把辦公地點選擇在居民區(qū)里。投資二手房應選大型房產(chǎn)中介公司進行交易，大型房產(chǎn)中介公司的操作較規(guī)范，透明度高，也可委托一名專業(yè)人士作參謀。


　　二手房產(chǎn)作為一種投資和理財渠道。貸款投資二手房也應考慮風險因素?？傊灰阕サ蕉址揩@利的稻草，其獲利的潛力是很可觀的，那時淘到的自然是真金。




摘自《北京娛樂信報》]作者：龐宇

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