目前上海二手房市場(chǎng)上，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房齡在5年內(nèi)的二手房有近9.5萬(wàn)套，都是全額征收營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象，被稱為“有稅房”。在營(yíng)業(yè)稅開征后，這些“有稅房”境遇如何？而對(duì)于購(gòu)房者而說(shuō)，又應(yīng)該如何選購(gòu)二手房呢？

據(jù)上海順馳市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：二手房流通領(lǐng)域中，房齡在5年以內(nèi)的房屋占整體比重的47.46%，該房齡段的供求比例為1.17：1（即1.17套掛牌房源相應(yīng)1個(gè)購(gòu)房需求），而次新房的供應(yīng)量相對(duì)較多。

這些二手次新房的業(yè)主大致分為四種類型：一是短期投資客；二是長(zhǎng)線投資購(gòu)房的消費(fèi)者；三是部分沖動(dòng)型購(gòu)房客戶，交房后發(fā)現(xiàn)房屋不能夠滿足自己的居住需求而賣掉該房重新選購(gòu)；四是購(gòu)房者由于工作等原因遷移到其他城市，從而需要處理房產(chǎn)的。這四種類型的房主在交易心態(tài)上也不盡相同，有的房主看商品房?jī)r(jià)格上漲，其掛牌價(jià)格也水漲船高；有的房主急于變現(xiàn)，以“保本保利”的價(jià)格出售。

業(yè)內(nèi)人士分析，新政出臺(tái)后“有稅房”將會(huì)出現(xiàn)以下市場(chǎng)變化：頭先部分房源會(huì)選擇“租售兼顧”，一邊觀望市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，一邊期望能“以租養(yǎng)房”，此舉將可能帶來(lái)租賃市場(chǎng)升溫，高租金房?jī)r(jià)格下降，但對(duì)于毛坯房來(lái)說(shuō)，出租率不會(huì)有明顯上升；其次，部分區(qū)域的“有稅房”仍有市場(chǎng)，對(duì)于閔行、楊浦、浦東、普陀等內(nèi)中、中外環(huán)區(qū)域，在新政影響下，單套房屋交易成本將增加2萬(wàn)－5萬(wàn)元不等，如果從物業(yè)配套、戶型樓層、社區(qū)成熟度、直接入住及價(jià)格優(yōu)勢(shì)等方面考慮，有較高性價(jià)比的房屋還是能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

上海市對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，正式實(shí)施了全額征收營(yíng)業(yè)稅的措施，使投機(jī)性購(gòu)房行為得到遏制，同時(shí)也壓抑了許多自住購(gòu)房人的需求，很多市民將選房的目光從須交營(yíng)業(yè)稅的房屋上移開。

但值得注意的是，同區(qū)域次新房與新供應(yīng)商品房差價(jià)通常在500—5000元/平方米不等，如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)的是已裝修的二手房，那么差價(jià)僅在200—2000元/平方米之間。購(gòu)購(gòu)這一部分次新房的消費(fèi)者，主要是由于目前新房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不能滿足自身購(gòu)房需求轉(zhuǎn)而選擇二手房，而二手次新房不僅地段較好而且很多是精裝修，從價(jià)格、發(fā)展成熟度與直接入住的實(shí)用價(jià)值上，會(huì)引來(lái)不少改善型需求客戶的目光，尤其是年輕人士的青睞。

從成交情況看，賣房人一般會(huì)想把營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，轉(zhuǎn)嫁以后的結(jié)果肯定是二手房的房?jī)r(jià)比實(shí)際購(gòu)購(gòu)成本更高，短期內(nèi)會(huì)讓部分購(gòu)房者和賣房人產(chǎn)生觀望心態(tài)，交易量勢(shì)必會(huì)萎縮。因此對(duì)于這類“有稅房”的選購(gòu)，即使在營(yíng)業(yè)稅費(fèi)用折算后，依舊能夠體現(xiàn)出二手次新房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。因此，理智的購(gòu)房者仍舊可以權(quán)衡利弊、進(jìn)行比較購(gòu)房。

新政實(shí)施后，部分市民容易形成一個(gè)誤區(qū)，即上市的二手房大多都是“有稅房”，基本上都要征收全額營(yíng)業(yè)稅。其實(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年1—5月內(nèi)，5年內(nèi)房齡的二手房屋成交量占市場(chǎng)總成交量的38.9％，而5年以上房齡的二手房屋成交量占市場(chǎng)總成交量的61.1%。在6月1日?qǐng)?zhí)行新政后，由于5年以上房齡的二手房不在營(yíng)業(yè)稅征收之列，因此該批房屋會(huì)成為中低收入市民解決住房問(wèn)題的頭選，勢(shì)必會(huì)造成5年以上房齡的二手房屋成交量的持續(xù)放大。

據(jù)上海順馳市場(chǎng)部有關(guān)人士表示，在上海二手房市場(chǎng)上，平均成交房齡集中在6—8年左右，基本處于“免稅”階段。從房屋的供應(yīng)價(jià)格看，以房屋總價(jià)60萬(wàn)元以下、60萬(wàn)—80萬(wàn)元、80萬(wàn)—100萬(wàn)元、100萬(wàn)—150萬(wàn)元、150萬(wàn)元以上五檔分算，供應(yīng)比例約為2：1：1：1.5：1.25。其中60%的房屋為中低檔房源（80萬(wàn)元以內(nèi)）為主，基本符合市場(chǎng)承受的主力購(gòu)房?jī)r(jià)位。因此，該批中低價(jià)的“無(wú)稅房”將會(huì)無(wú)可爭(zhēng)議地成為新政實(shí)施后的主力成交房源。

秦佳
來(lái)源： 新聞晨報(bào)

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