容積率、綠化率、、公攤面積等與房產有關的專業(yè)術語讓普通購房者似懂非懂，、公攤面積是越高越好嗎？開放商是據什么標準來分配不同戶型的、公攤面積等一系列住宅其他功能呢？我們有必要對此做一次解析，以便在購房時做到清清楚楚、明明白白。

　　專業(yè)術語應了解

　　手里拿著一份售樓書，看著上面一些關于樓盤描述的文字，有些內容讓老劉感到有點吃力。老劉想給自己購套住房，以前從未購過房的他還專門在網上找來很多資料學習，諸如如何考察配套的優(yōu)劣，如何評估房型的好壞，如何考量小區(qū)的整體綜合素質等等，通過一段時間的突擊學習，他的確長了不少見識。

　　不過還是有意外情況發(fā)生。當老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業(yè)的術語以及相對應的數據時，他還是有點吃不準了。老伴問他，小區(qū)的容積率高好，還是低一點好？綠化率是不是越高越好？老劉沒法解釋。此外，老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話：人均綠地面積達50平方米，是如何計算出來的呢，老劉弄不清楚。

　　的確，對于像老劉這樣的普通購房者來說，雖然平時有可能也曾聽說過這些術語，但是不是完全了解其中的含義就難說了。專家表示，這些指標卻關系到日后的居住品質，如容積率過高的小區(qū)會因為樓層過高而給人壓抑感，綠化率過低則會使得小區(qū)環(huán)境太差，車庫率太小會導致停車極為不便，因此作為購房者，有必要對此有個清晰的認識。

　　更有甚者，由于各種各樣的原因，目前在這方面還存在一些認識上的誤區(qū)。比如有些購房者一味追求高，反而忽視了住宅其他功能配套，也會給居住造成一定的困難。基于此，購房者更要對這些基本概念有個全面的了解。

　　容積率：盡量避免高指標

　　容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質就會越高。為什么這么說呢？上海五合國際副總經理吳茂輝解釋說，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設，以及建筑層高也適中，因而居住品質相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于的樓盤，容積率超過5以上，因而整個小區(qū)內高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠大于后者。

　　而與此同時，高容積率的小區(qū)也意味著帶來高密度的居住人口，這對小區(qū)本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁，從而加速其老化。同時，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購房者一定要選擇選擇在適當的區(qū)間內選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過5。

　　綠化率：謹防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達40%！如果這樣的樓盤位于的市，會不會讓人怦然心動？答案肯定是會。

　　綠化率是開發(fā)商會經常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項規(guī)劃指標，可簡單表述為指規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。但目前與之有關的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指居住區(qū)用地范圍內各類綠地，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60％以上。

　　但是有業(yè)內人士指出，少數開發(fā)商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率，因為通過一些技術上的處理，均能得到不錯的效果，但實際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。

　?。哼€要關注使用率

　　越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，在某些特定的情況下，會發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。

　　一般情況下，是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。其中，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套（單元）建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設計較初計算并得到的，由于此時公攤面積部分一時無法統(tǒng)計完全，一般只計算現有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內的公共交通分攤面積，這樣得來的自然是相對比較高的。但等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結合計算得到的公攤系數通常都會比前期的大，因而，這時的實際比銷售時的宣傳要約降低1～3個百分點。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！