現(xiàn)行調(diào)控政策是否有效貫徹并轉(zhuǎn)化為長期制度、物業(yè)稅等制度設(shè)計是否能有重大突破、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中是否能有新的產(chǎn)業(yè)有效替代房地產(chǎn)的支柱地位，這三大因素將決定著未來房地產(chǎn)市場的走勢。

自本輪樓市新政以來,主要城市的房價上漲速度已有所減慢。但各界普遍感到樓市價格并未明顯松動,個別一線城市還有繼續(xù)上漲的跡象,市場對未來演繹趨勢預(yù)期依然不明朗,這增加了觀望氣氛,不利調(diào)控政策的有效發(fā)揮。

鑒于以往十年房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗與結(jié)果，下階段樓市價格能否真正開始回歸理性，回調(diào)至廣大需求者普遍能接受的區(qū)間，投資與投機需求能否真正得到有效抑制,主要取決三大因素。

現(xiàn)行調(diào)控政策能否有效貫徹并轉(zhuǎn)化為長期制度

就此次銀行房貸政策而言,本輪二、三套房貸政策是為較為嚴厲的一次。這對投資和投機客而言，幾乎斷絕了利用銀行資金杠桿的機會。根據(jù)銀行及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析，目前70%的購房需求為次購房，這其中改善型和投資型需求兼有，大幅度提高到50%的頭付比例，有效降低了銀行資金的杠桿作用。

對于第三套購房者來說，多數(shù)為投資和投機客，限貸或者繼續(xù)大幅度提高頭付比例及利率政策，也大大消除了銀行資金的杠桿作用，有效抑制了這部分需求。雖然這些政策也會抑制部分改善型住宅的貸款需求，但總體對抑制樓市因投資和投機過度而導(dǎo)致的價格飛漲，穩(wěn)定樓市供需和價格利大于弊。

同時，監(jiān)管部門和多家銀行還針對不同的價格下跌進行了壓力測試，較壞的估計是市場下跌50%時銀行的承受能力，這種測試雖然看似從銀行防范風(fēng)險角度考慮，但也向市場釋放出一個信號，就是監(jiān)管部門對本輪政策調(diào)控作了較為充分的準備。除了銀行信貸政策外，對地方政府的問責(zé)制度、控制商品房開發(fā)貸款、大批建設(shè)保障性住宅、研究住房稅收政策等等，也都為本輪調(diào)控創(chuàng)造了協(xié)調(diào)的政策效應(yīng)。

從初步結(jié)果看，調(diào)控政策出臺已經(jīng)三月有余，絕大部分地區(qū)樓市價格呈現(xiàn)緩升跡象，但北京、上海、杭州、深圳等一線城市，成交房價并未明顯下跌，樓市價格依然處于市場普遍認為具有泡沫的高位。而且前不久，北京、上海等地相繼傳出第三套房貸松動的消息,引起市場猜疑。雖然監(jiān)管部門一再重申要繼續(xù)嚴格執(zhí)行二、三套房信貸政策，在貸款審批時認房又認貸，但是如此收緊執(zhí)行力度只是因為一時風(fēng)聲,還是持續(xù)的行為廣為市場關(guān)注。說明該政策對控制投資和投機發(fā)揮了應(yīng)有作用?，F(xiàn)在，市場較為擔(dān)心的是一旦政策松動，大批投資和投機資金還會卷土重來，樓市價格也會立即反彈。目前關(guān)鍵還要看二、三套房政策的貫徹力度和執(zhí)行情況。

就此次二、三套房政策而言，依然存在幾個不確定性：一是該政策是作為長期的制度性措施，還是階段性的措施；二是如果作為階段性措施，調(diào)控措施會執(zhí)行多久；三是現(xiàn)行政策的執(zhí)行效果如何，市場也未得知，至少目前監(jiān)管部門還沒有對銀行開展大規(guī)模的房貸自查和現(xiàn)場檢查；四是作為區(qū)別對待性的政策，一線城市和二線城市執(zhí)行第三套房的政策差別如何體現(xiàn)，由區(qū)域人民銀行和監(jiān)管局制定，還是有人總行和銀監(jiān)會統(tǒng)一制定，目前都沒有明確定論。由于這些不確定性，導(dǎo)致市場依然處于觀望階段，不僅不利政策調(diào)控預(yù)期，而且也會影響剛性的自住、改善性消費。因為市場預(yù)期不明朗，都會在一定程度上滯后各種的消費計劃。如果調(diào)控政策對于上述方面能給予明確清晰的解釋，以增強市場有效的預(yù)期，則對房價調(diào)整趨勢產(chǎn)生明顯的效應(yīng)。

加強房地產(chǎn)的調(diào)控,不僅僅是調(diào)房價,更重要的是進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前各地區(qū)正在加快保障性住房的建設(shè)，這對于中長期改善市場供給結(jié)構(gòu)具有重要意義。從長期來看,房地產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)較快發(fā)展,更重要的也是為了保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。而要實現(xiàn)這些目標，關(guān)鍵看目前這些調(diào)控政策和目標取向能否長效化，讓市場真正吃下定心丸。所以還需要有關(guān)部門從法律法規(guī)層面加以研究，努力使調(diào)控政策能轉(zhuǎn)化為長期的制度要求。

房地產(chǎn)市場制度改革設(shè)計是否能實現(xiàn)重大突破，為市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展奠定恒久性的制度保障

目前我國房地產(chǎn)市場主要以市場化為主，各階段調(diào)控政策都是對市場自身不足的一種補救措施，沒有從根本上觸及房地產(chǎn)市場的深層次問題。在我國貧富和收入分配差距擴大，土地資源有限而住房需求較大，尤其是廣大中低收入具有較強的住房需求的這種狀況下，要實現(xiàn)房價長期穩(wěn)定在廣大百姓普遍能購得起區(qū)間內(nèi)，如果沒有制度性突破，調(diào)控目標并不是容易達到的。但每一次涉及制度改革的，市場都會引起不小的震動，一定程度上說明制度突破和改革具有重要的本質(zhì)性的影響。

以房產(chǎn)稅制度為例，房產(chǎn)稅被傳“即將開征”或“已被有關(guān)部門審批”等消息不斷傳出,但至今為止仍未有確切定論。業(yè)內(nèi)人士表示,根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,條例由財政部負責(zé)解釋,施行細則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。如果要把征稅范圍擴大到住宅,那就涉及修改《暫行條例》,地方無權(quán)制定。今年5月31日,國務(wù)院批準并公布了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》,文件將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”,列入了今年的財稅體制改革的目標當中。有關(guān)部門后來表示,物業(yè)稅的推出不會等待很長時間,但目前還需要不斷完善細化。雖然未來出臺的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅效果如何現(xiàn)在還不得知，但是至少可以看出，一些政策已經(jīng)開始觸及影響房地產(chǎn)市場的深層次問題。市場也在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的深層次制度變革。

此外，房地產(chǎn)制度設(shè)計中還涉及多個理論問題，如商品房的市場和社會屬性問題；是否需要實行雙軌制問題；在關(guān)乎民生重大利益的商品房或者保障性房屋上，是否應(yīng)該具有投資屬性等等。由于這些制度涉及深層次問題，所以雖然有專家呼吁和探討，目前也在進行一些制度的修訂，如增加經(jīng)濟適用房和保障性住房等等，但是并沒觸動目前整個房地產(chǎn)業(yè)市場化運作的體制。也就是說，調(diào)控政策并沒有觸動重大突破性制度。這也是市場觀望的重要因素之一，如果管理層未來的制度設(shè)計中實現(xiàn)重大突破，如雙軌制、稅制改革等，樓市價格將加速進入持續(xù)回歸的趨勢，困擾我國已久的房地產(chǎn)市場問題也會有根本性的改變。

是否實施有效的配套政策，有效替代房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位

目前有不少觀點認為，房地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟的作用無可替代，所謂“一業(yè)獨大”，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)62個，牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)衰落，經(jīng)濟也受影響。這也是一些地方政府特別強調(diào)房地產(chǎn)作用的主要理由，也是有些地方政府并不希望房跌下來的原因之一。

從我國國情看，我們農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)，居民對自有住房的偏好，巨大的自住和改善住宅需求，我國未來相當長時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展需求和市場潛力，無論在一線還是二、三線城市，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是一個重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅能拉動經(jīng)濟的增長、促進經(jīng)濟總量的增加、擴大就業(yè)，而且有利于改善城市環(huán)境、提高老百姓的生活水平和生活質(zhì)量。

但是，重要產(chǎn)業(yè)并不是支柱產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)上看，房地產(chǎn)業(yè)是一種資源消耗型的第三產(chǎn)業(yè)，是一個依附型的行業(yè)，是一種被動的而非主動性的產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)本身難以作為至少難以長期作為當?shù)亟?jīng)濟的支柱。而且房地產(chǎn)業(yè)是低技術(shù)、高消耗的產(chǎn)業(yè)，將其定位為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展只是看到了房地產(chǎn)業(yè)對GDP的階段性貢獻，而沒有看到房地產(chǎn)業(yè)消費的本質(zhì)特性。

另外，商品房價格的持續(xù)上漲將會增加制造企業(yè)的商務(wù)成本，導(dǎo)致部分利潤率較低的制造企業(yè)流出本地。雖然房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分之一，但是，如果過度地開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為創(chuàng)造政績的主要手段，形成房地產(chǎn)崇拜，那么，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會陷入歧途，就會反過來制約經(jīng)濟的發(fā)展、社會的和諧和人民生活水平的提高。房地產(chǎn)市場過度膨脹和發(fā)展，對社會資源、信貸資金等的大量占用，會擠占其他制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的資源，降低對新技術(shù)的創(chuàng)新動力。同時還會加劇地方財政的困難和制約了政府未來的運行，如有些地區(qū)以土地為載體，大搞負債建設(shè)。所以，如何有效尋找替代房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，是需要深入研究的課題。

一方面是要優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，增加保障性和經(jīng)濟適用房的比例，結(jié)合地區(qū)實際，適當保持房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模；另一方面要繼續(xù)探索促進其他行業(yè)有效發(fā)展，以彌補房地產(chǎn)調(diào)控和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的某些不足。如較近國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（簡稱“新36條”），鼓勵民資進入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)、社會事業(yè)、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、國防科技工業(yè)六大領(lǐng)域。這是為巨大的民間資本開辟了新的渠道，有利于防止民間資本擁擠和集中在房地產(chǎn)業(yè)。

（作者系江蘇銀行上海分行副行長、經(jīng)濟學(xué)博士）

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