時(shí)值歲末，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、中國(guó)人民大學(xué)等獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“明年房?jī)r(jià)將下調(diào)20%”的預(yù)測(cè)，也有“政策放松后出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈”的推斷。

不過(guò)，在經(jīng)歷了大半年的調(diào)控后，目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)卻接連三個(gè)月環(huán)比上漲。2011年，流動(dòng)性變化帶來(lái)的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進(jìn)展，這三大因素將成為左右未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要推手。

業(yè)內(nèi)人士指出，明年國(guó)內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會(huì)明顯下降，而城市化進(jìn)程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)跑于土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，目前，房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控又不可能一蹴而就，因此，房?jī)r(jià)在階段性波動(dòng)后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。

流動(dòng)性管理

能否卡住房企咽喉

在2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，收緊樓市流動(dòng)性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動(dòng)性充裕的局面是否會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，投資需求是否會(huì)退潮，房企又是否會(huì)祭出降價(jià)大旗，成為影響未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，從而引發(fā)樓市全面調(diào)整時(shí)期的到來(lái)。在部分房企拋售的壓力下，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)接近20%的下滑。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2011年《住房綠皮書(shū)》則表示，明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)顯現(xiàn)。隨著調(diào)控細(xì)化程度提高、執(zhí)行力度加大，東部地區(qū)對(duì)外來(lái)需求的抑制加大，整體價(jià)格水平會(huì)顯現(xiàn)下降趨勢(shì)。

“通脹加劇將使政府持續(xù)收緊貨幣，這有可能是未來(lái)打破樓市平衡的重要因素?！睆V發(fā)證券分析師趙強(qiáng)表示。

顯然，貨幣政策調(diào)整、信貸變化，已經(jīng)成為左右樓市流動(dòng)性的關(guān)鍵。不過(guò)，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布的報(bào)告卻表示，銀行信貸仍是房企主要融資渠道。預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款仍會(huì)取得增長(zhǎng)，但漲幅放緩。

事實(shí)上，從2007年開(kāi)始，每一次樓市調(diào)控的背后，關(guān)于“信貸收緊、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張”的觀點(diǎn)從不間斷，不過(guò)開(kāi)發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為6.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31.2%，已經(jīng)超過(guò)去年全年5.71萬(wàn)億元的水平，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年有望接近7萬(wàn)億元。顯然，當(dāng)前以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍然維持在較高水平，樓市整體流動(dòng)性依然保持充裕。

從剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，“穩(wěn)健”已經(jīng)成為2011年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵詞。央行也表示，要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動(dòng)性總閘門。

中信證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳、興業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委均表示，短期內(nèi)防通脹將成為頭要任務(wù)，但明年信貸不會(huì)被大幅壓縮。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年新增貸款將不會(huì)低于7萬(wàn)億。在新增貸款的影響下，資金繼續(xù)流進(jìn)樓市的趨勢(shì)不會(huì)被完全抑制。

除了信貸來(lái)源外，開(kāi)發(fā)商另一重要資金來(lái)源的銷售金額也并未呈現(xiàn)明顯下降。目前，保利、遠(yuǎn)洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標(biāo)。萬(wàn)科曾預(yù)計(jì)在2014年達(dá)到的銷售千億目標(biāo)也將在今年提前實(shí)現(xiàn)。

“很多大型房企在今年的銷售情況仍比較良好，銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開(kāi)發(fā)商的融資渠道相對(duì)多元化，未來(lái)面臨的資金壓力并不十分明顯。相比之下，中小開(kāi)發(fā)商的日子相對(duì)難過(guò)，明年可能會(huì)加劇行業(yè)內(nèi)的洗牌?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析。

供地?cái)U(kuò)張

能否滿足增量剛需

事實(shí)上，拋開(kāi)外部因素，決定房?jī)r(jià)未來(lái)走向的根本當(dāng)然還是供求，而對(duì)于明年及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，各方也存在不同觀點(diǎn)。

樂(lè)觀方認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步顯現(xiàn)供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中有降；但悲觀方則表示，無(wú)論是明年還是未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續(xù)膨脹加上居民強(qiáng)烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。

今年前11個(gè)月，商品房施工面積為38.43億平方米，同比增28.60%。華泰聯(lián)合證券魚(yú)晉華表示，以32%的施工轉(zhuǎn)可售率計(jì)算，在不考慮今年剩余庫(kù)存的情況下，2011年預(yù)計(jì)商品房可售面積12.7億平方米；在各地限購(gòu)政策維持明年不放松的假設(shè)下，以2007到2010年平均年銷售面積預(yù)測(cè)，2011年銷售面積約為8.1億平方米，供求比為1.57，明年全年將供過(guò)于求。

除了商品房市場(chǎng)的“放量”，超預(yù)期建設(shè)的保障性住房也增加了供應(yīng)籌碼。明年將有1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃，比今年增長(zhǎng)72%，遠(yuǎn)高于預(yù)期，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管保障性住房與商品房的客戶群體有所不同，但如此大規(guī)模的保障房建設(shè)穩(wěn)定了中低收入的預(yù)期，可以部分分流需求、緩解矛盾。

然而，面對(duì)明年房?jī)r(jià)的一片看跌聲，悲觀者也“不甘示弱”，城市化拉動(dòng)需求成為支撐看漲房?jī)r(jià)的較主要理由。

社科院綠皮書(shū)指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展與城市化進(jìn)程密不可分，目前我國(guó)城市化水平還相對(duì)較低，還有很大的發(fā)展空間，并且還有相當(dāng)一部分處在偽城市化或半城市化階段，提升城市化必然會(huì)不斷實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的遷轉(zhuǎn)俱進(jìn)，住房需求也會(huì)不斷增加。

此外，保障性住房用地的大量供應(yīng)使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對(duì)更為稀缺，購(gòu)購(gòu)需求的積壓或?qū)⒃诿髂昴硞€(gè)政策略微放松的節(jié)點(diǎn)爆發(fā)等等，也成為“看漲”房?jī)r(jià)的理由。

兩種觀點(diǎn)似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國(guó)現(xiàn)在確實(shí)處于城市化進(jìn)程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過(guò)程中并行。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求也是相對(duì)的，部分城市供給增速無(wú)法趕上需求增速、同部分城市的城市化預(yù)期過(guò)高導(dǎo)致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)上，一線及二線城市的非核心區(qū)域供應(yīng)量較大，可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，三四線城市正處于成長(zhǎng)階段，很難受到影響?！庇腥耸勘硎?。

制度變革

調(diào)控重拳會(huì)否再出

按照萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖的觀點(diǎn)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”，量?jī)r(jià)上升是常態(tài)。而“大宗消費(fèi)”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。

不過(guò)，住建部有關(guān)人士近期表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向商品房和保障房市場(chǎng)雙軌制的模式發(fā)展和完善。在大力發(fā)展保障房建設(shè)的同時(shí)，作為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的核心，商品房未來(lái)政策走向引人關(guān)注。

在12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的問(wèn)題并未被提及，則落到了住房保障體系建設(shè)的問(wèn)題上，提出“逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系”，并未出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于CPI基數(shù)效應(yīng)影響，12月份將逐步回落。國(guó)家已經(jīng)再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，年內(nèi)再度加息的預(yù)期減弱。房地產(chǎn)行業(yè)短期政策壓力有所緩和。但明年在通脹壓力的影響下，不排除出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的可能。

目前，懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的眾多調(diào)控利器中，房產(chǎn)稅是被業(yè)界寄予厚望的法寶之一。不過(guò)，住建部政策研究副主任王玨林近期表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場(chǎng)要加快法制建設(shè)和管理。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成也指出，推出房產(chǎn)稅一是想抑制投資性需要，以此平衡房?jī)r(jià)增長(zhǎng)；二是為地方政府開(kāi)辟穩(wěn)定的稅收來(lái)源；三是抑制貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。尹伯成認(rèn)為，明年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持力度。如果調(diào)控政策發(fā)生松動(dòng)，房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

(作者：于萍 王錦)