近日，中國人民銀行發(fā)布四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，居民對未來物價上漲預(yù)期和房價上漲預(yù)期均出現(xiàn)大幅回落，房地產(chǎn)投資不再是居民的投資頭選，而未來3個月中國居民有購房意愿的比例接近歷史低點(diǎn)。

　　調(diào)控短時間不會放松

　　央行報告顯示，居民對當(dāng)前房價感受變化不大，對房價上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。

　　武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新在接受記者采訪時表示，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在加快，目前中國居民投資渠道單一，而且存款負(fù)利率，將來房產(chǎn)對投資者仍具有足夠吸引力。不過，在相當(dāng)長時間里，可能是兩三年甚至三五年內(nèi)，中國房價都不再會出現(xiàn)大幅上漲，投機(jī)需求相對減弱，但投資需求仍會存在。因此，房地產(chǎn)調(diào)控在近兩年內(nèi)估計仍不會放松，這有利于鞏固已有的調(diào)控成果。

　　在此前，經(jīng)濟(jì)工作會議也再次明確，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。而對抑制房價起到明顯調(diào)控效果的限購政策將在2012年得以繼續(xù)執(zhí)行。在已實(shí)施限購令的46個城市中，繼深圳、?？?、福州、長春、廣州和佛山等城市明確將實(shí)行后，北京、上海、廈門和青島也表態(tài)明年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

　　期盼房價大跌不現(xiàn)實(shí)

　　“市場不要幻想未來的調(diào)控會有所松動，我們面臨的現(xiàn)實(shí)是政策可能還會‘做加法’。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)指出，由于明年房地產(chǎn)將繼續(xù)“深調(diào)”，整個行業(yè)所感受的溫度也將更低，市場可能面臨更加低迷的狀態(tài)，價格出現(xiàn)松動的范圍更大，調(diào)整的幅度也會更大。隨著房價逐漸回調(diào)到位，需求將逐漸釋放，市場也會慢慢達(dá)到新的均衡。

　　董登新也對此觀點(diǎn)表示認(rèn)可。他認(rèn)為，在限貸、限購、限價等政府直接干預(yù)與行政管制措施下，房市供求已在悄悄發(fā)生改變。商品房新開工面積減少，成交量減少，新增商品房數(shù)量減少，房市可能轉(zhuǎn)變成有價無市，這反而有利于房價穩(wěn)定。

　　在董登新看來，2012年房價不會出現(xiàn)居民所期盼幅度的大跌。因?yàn)椋绻袊渴姓娴南碌?0%以上，則會直接打擊中國“市場信心”，也會打擊投資者信心。

　　董登新認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級過程中，整個經(jīng)濟(jì)都需要信心。房地產(chǎn)已成為我國關(guān)聯(lián)度極高的支柱產(chǎn)業(yè)，它受打擊有多深，中國經(jīng)濟(jì)受傷害的程度將有多重。因此，調(diào)控房市的目標(biāo)是長期穩(wěn)定房市，而不是要在短時間內(nèi)打垮房價。

　　董登新強(qiáng)調(diào)，房價的合理性應(yīng)該表現(xiàn)為長期“穩(wěn)定”或“滯脹”，而不是在短期內(nèi)的完全下跌。而政府對房市的調(diào)控，將逐漸由行政手段轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)手段，比如，房產(chǎn)稅、房產(chǎn)類資本利得稅，這都是抑制房市過度投機(jī)和過度投資的有效杠桿。

　　調(diào)整后市場仍大有可為

　　事實(shí)上，盡管目前各地房價都出現(xiàn)了不同程度的回落，但是無論是剛性需求的購房者，還是投資需求的炒房客，面對明年房價可能繼續(xù)下跌的趨勢，都處在觀望之中。明年是否是購房的合適時機(jī)，房價能否降到合理價格，無疑成為民眾較為關(guān)心的問題。

　　“在城市化不斷加速的過程中，在紙幣相對貶值的趨勢下，房產(chǎn)仍是居民比較穩(wěn)定有效的財富貯藏形式。”董登新表示，只要房價適度回落，就會產(chǎn)生購入意愿?？傊?，只要工業(yè)化和城市化沒有完成，人們對房產(chǎn)的追逐就不會停止，除非行政直接干預(yù)。

　　“不過，企圖將房價降至中低收入者都能購得起商品房，這是不現(xiàn)實(shí)的。”董登新表示，中低收入者主要靠保障性住房滿足居住需求，只有中高收入者才有能力投資房產(chǎn)。因此，中低收入者尤其是低收入者的剛性住房需求，只能依靠政府的保障性住房解決，而中高收入者對房產(chǎn)的投資需求則是有足夠彈性的。所以，中低收入者期望房價越跌越好，這種心情可以理解，但要想跌至他們都能購得起，這不太現(xiàn)實(shí)。

　　然而，對于房地產(chǎn)市場的未來前景，全國人大財經(jīng)委副主任委員賀鏗對此依然看好。他認(rèn)為，中國2050年要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，農(nóng)村人口應(yīng)該降到20%以下才合理。根據(jù)人口增長速度，平均每年還要新轉(zhuǎn)移1600萬人口到城市。從長遠(yuǎn)來講，還有這么多人要住房，只要房地產(chǎn)的市場秩序調(diào)整好，房地產(chǎn)是大有可為的。

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